Jak rozliczyć przychody wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych

Na pytania związane z zasadami wypełniania zeznania rocznego CIT-8 wspólnot i spółdzielni mieszkaniowych odpowiada Krzysztof Kaczmarek, doradca podatkowy, partner w Spółce Doradztwa Podatkowego TPA Horwath Sztuba Kaczmarek

Czy w zeznaniu wykazujemy odsetki z rachunku...

Wspólnota mieszkaniowa gromadzi na rachunku bankowym środki funduszu remontowego. Dla zmniejszenia kosztów eksploatacyjnych i remontów lokuje wolne środki na lokatach bankowych. Uzyskane odsetki przeznacza na fundusz remontowy lub koszty eksploatacji. Czy odsetki od środków zgromadzonych z wpłat właścicieli za świadczenia, koszty eksploatacji lub na fundusz remontowy są zwolnione z podatku dochodowego? Jak je wykazać w CIT-8?

Zgodnie z art. 17 ust. 1 pkt 44 ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (ustawy o CIT) zwolnione z opodatkowania są dochody wspólnot mieszkaniowych w części przeznaczonej na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, z wyłączeniem dochodów uzyskanych z innej działalności gospodarczej niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi. Przepis ten przewiduje dwie przesłanki, których łączne spełnienie pozwala na skorzystanie ze zwolnienia. Po pierwsze, przychody muszą być przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych. Po drugie, nie mogą to być przychody uzyskane z innej działalności niż gospodarka zasobami mieszkaniowymi.

W przedstawionym przypadku odsetki od środków na rachunku bankowym najprawdopodobniej zostaną przeznaczone na cele związane z utrzymaniem zasobów mieszkaniowych, zatem pierwsza przesłanka do ich zwolnienia zostanie spełniona. Pojawia się jednak pytanie, czy odsetki od środków pieniężnych stanowią przychody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Przepisy ustawy o CIT nie definiują pojęcia „gospodarka zasobami mieszkaniowymi”. Zgodnie z interpretacjami organów podatkowych przez zasoby mieszkaniowe należy rozumieć:

- budynki mieszkalne wraz z wyposażeniem technicznym oraz przynależnymi do nich pomieszczeniami,

- pomieszczenia znajdujące się w budynku mieszkalnym lub poza nim, związane z administrowaniem i zapewnieniem bezawaryjnego funkcjonowania osiedlowych budynków mieszkalnych,

- urządzenia i uzbrojenie terenów, na których znajdują się wyżej wymienione budynki.

Przez gospodarkę zasobami mieszkalnymi rozumie się natomiast wszelkiego rodzaju opłaty (czynsze) związane z wyżej wymienionymi obiektami, które wspólnota mieszkaniowa uzyskuje od lokatorów. Pomimo że odsetki od środków na rachunku bankowym wiążą się z tym obszarem działalności (środki pochodzą z wpłat na fundusz remontowy), to jednak należy je uznać za przychody finansowe. Moim zdaniem nie podlegają więc zwolnieniu.

Tym samym powinny być wykazane w pozycji 27 deklaracji CIT-8 jako przychód ze źródeł położonych na terytorium RP i ostatecznie powinny zwiększać dochód podatkowy w pozycji 38 lub zmniejszać stratę podatkową w pozycji 39.

...i za nieterminową zapłatę czynszu

Prowadzę sprawy finansowo-księgowe w małej spółdzielni mieszkaniowej, posiadającej w swoich zasobach jeden 24-rodzinny blok mieszkalny. W ciągu roku otrzymujemy tylko opłaty czynszowe przeznaczone na cele mieszkaniowe. Za nieterminowe opłaty z tytułu czynszów mieszkaniowych za mieszkania lokatorskie pobieraliśmy ustawowe odsetki za zwłokę.Czy od odsetek za zwłokę z tytułu nieterminowych wpłat za czynsz należy zapłacić podatek?

W przypadku odsetek za nieterminowe wpłacanie czynszu, podobnie jak przy odsetkach od środków na rachunku bankowym, decydujące o zastosowaniu zwolnienia jest to, czy można je uznać za dochody z gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Związek odsetek od nieterminowego płacenia czynszu wydaje się bliższy z gospodarką zasobami mieszkaniowymi niż w przypadku odsetek od rachunku bankowego. Odsetki te są bowiem płacone spółdzielni przez jej lokatorów, którzy korzystają z zasobów mieszkaniowych, a nie przez bank. W odróżnieniu jednak od opłat czynszowych, opłat eksploatacyjnych czy też wpłat na fundusz remontowy, odsetki nie są płacone za korzystanie z zasobów mieszkaniowych. Istotą odsetek jest to, że są one opłatą za swego rodzaju finansowanie lokatora przez spółdzielnię od momentu wymagalności czynszu do czasu faktycznej zapłaty. Z rachunkowego punktu widzenia odsetki takie będą zatem traktowane jako przychody finansowe, a nie przychody z działalności operacyjnej. Tym samym dochód z tego typu odsetek nie korzysta moim zdaniem ze zwolnienia z podatku dochodowego. Organy podatkowe mają jednak na ten temat różne zdanie (szerzej pisaliśmy o tym w „Rz” z 25 stycznia 2008 r.).