Zgodnie z art. 18 ust. 1 pkt 9a ustawy o samorządzie gminnym do wyłącznej właściwości rady gminy należy podejmowanie uchwał w sprawie zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub wynajmowania na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony, o ile ustawy szczególne nie stanowią inaczej. Trzeba więc przyjąć, że każdorazowe wydzierżawienie nieruchomości gminnej na czas dłuższy niż 3 lata albo na czas nieoznaczony, wymaga zgody rady gminy. Zgoda ta może być zawarta albo w ogólnej uchwale odnoszącej się do wszystkich nieruchomości gminnych, a gdy takowa nie została podjęta – w uchwale stanowiącej niejako odpowiedź na wniosek wójta/ burmistrza/ prezydenta miasta, odnoszącej się do konkretnej nieruchomości. Bez spełnienia któregoś z tych warunków wydzierżawienie gruntu nie jest możliwe. Ustawodawca dodał, że uchwała rady gminy jest wymagana również, gdy po umowie zawartej na czas oznaczony do trzech lat strony zawierają kolejne umowy, których przedmiotem jest ta sama nieruchomość.
Co do zasady wydzierżawianie nieruchomości powinno przebiegać w trybie przetargu. Jednak zgodnie z art. 37 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zawarcie umów użytkowania, najmu, dzierżawy na czas oznaczony dłuższy niż 3 lata lub na czas nieoznaczony może nastąpić w trybie bezprzetargowym, gdy rada gminy w drodze uchwały wyrazi zgodę na odstąpienie od przetargowego obowiązku zawarcia tych umów. Zgoda rady nie może mieć w tym przypadku charakteru generalnego, tylko zawsze odnosić się powinna do konkretnej nieruchomości. Niektóre sądy próbują zawężać kryteria, w oparciu o które można odstępować od trybu przetargowego przy dzierżawie, jednak nawet literalna i logiczna wykładnia analizowanych przepisów skłania do wniosku, że takich odgórnych ograniczeń ustawodawca nie narzucił. Warto, aby każda tego rodzaju uchwała rady gminy była merytorycznie uzasadniona. Tym bardziej, że niektóre sądy (np. wyrok NSA z 20 kwietnia 2012 r., I OSK 2229/11) przyznają właścicielom nieruchomości sąsiednich wobec nieruchomości, która ma być oddana w dzierżawę w trybie bezprzetargowym - prawo do zaskarżenia takich uchwał. Warto również wskazać na wyrok WSA w Gdańsku (z 10 czerwca 2014 r., II SA/Gd 148/14), który uznał, że brak jest podstaw do postawienia skutecznego zarzutu, że wola dalszej dzierżawy nieruchomości nie może zostać wyrażona w trakcie trwania aktualnej umowy dzierżawy.
Przedsiębiorcy, którzy chcą zadbać o warunki prowadzenia działalności gospodarczej przy wykorzystaniu nieruchomości gminnych, powinni więc we własnym interesie sprawdzić, czy rada gminy podjęła, lub docelowo ma podjąć obie wymienione uchwały.
Jednak w przeważającej większości przypadków możliwe jest odstąpienie od trybu przetargowego – zależy to od dobrej woli rady gminy.
