Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Jak kupić, by nie stracić na Wyspach Kanaryjskich

Aura Sky
Materiały
Trzeba uważać, gdy kupuje się nieruchomoœć nad morzem lub oceanem. Warto też pamiętać, że polscy rezydenci muszš płacić hiszpańskiemu fiskusowi podatek od dochodów z najmu - mówi Aldona Leszczyńska-Mikulska, ekspert Kancelarii GWW.

Rz: Czy Polacy mogš kupować nieruchomoœci w Hiszpanii bez potrzeby uzyskiwania dodatkowych pozwoleń?

Aldona Leszczyńska-Mikulska, GWW: Od momentu przystšpienia Polski do Unii Europejskiej Polacy mogš stawać się pełnoprawnymi właœcicielami nieruchomoœci w Hiszpanii bez dodatkowych pozwoleń. Konieczne jest jednak posiadanie ważnego paszportu oraz łatwego do uzyskania numeru identyfikacji cudzoziemca, który stanowi jednoczeœnie numer identyfikacyjny do rozliczeń podatkowych w Hiszpanii – po hiszpańsku Número de Identidad de Extranjero – w skrócie N.I.E.

W zależnoœci od tego, czy inwestor mieszka w Hiszpanii, czy też za granicš, może wnioskować o taki numer w biurze ds. cudzoziemców albo w hiszpańskich ambasadach lub konsulatach.

Czy samodzielne kupno nieruchomoœci w Hiszpanii jest skomplikowane?

Nabycie nieruchomoœci w Hiszpanii podlega tamtejszym przepisom prawa cywilnego i podatkowego, a wszystkie formalnoœci zwišzane z zakupem nieruchomoœci sš dokonywane w języku hiszpańskim.

W zwišzku z tymi dodatkowymi niedogodnoœciami dla obcokrajowców zalecane jest zatrudnienie profesjonalnego doradcy w Hiszpanii albo wykwalifikowanego prawnika w Polsce, posiadajšcego doœwiadczenie w zakresie transgranicznego doradztwa prawnego oraz międzynarodowego prawa podatkowego, który odpowiednio zatroszczy się o sprawy zwišzane z nabyciem nieruchomoœci za granicš i o koordynację obsługi prawnej z hiszpańskimi specjalistami.

Czy w Hiszpanii nabywa się własnoœć hipotecznš – w polskim znaczeniu? Czyli nabywca staje się właœcicielem lokalu, ma udział w częœciach wspólnych?

Tak. W momencie finalizacji zakupu nieruchomoœci i wpisu do rejestru nabywca staje się jej pełnoprawnym właœcicielem. W przypadku nabycia mieszkania, oprócz własnoœci lokalu, nabywca nabywa także odpowiedni udział w częœciach wspólnych budynku, takich jak hol, klatka schodowa, ogród.

Jak wyglšdajš formalnoœci od momentu znalezienia lokalu do finalizacji transakcji?

Po znalezieniu nieruchomoœci oraz wstępnej weryfikacji sytuacji właœcicielskiej i braku zaległoœci podatkowych w praktyce następuje zawarcie umowy przedwstępnej okreœlajšcej cenę nabycia i warunki zawarcia przyszłej umowy przenoszšcej własnoœć nieruchomoœci. Zapisuje się także kary za odstšpienie lub naruszenie postanowień umownych. Na tym etapie dokonywana jest również zapłata zaliczki. Ostateczna umowa sprzedaży jest zawierana przed notariuszem w formie aktu notarialnego. Istnieje możliwoœć dokonania tej czynnoœci przez pełnomocnika. Po zawarciu umowy ostatnim krokiem jest zarejestrowanie przeniesienia własnoœci w rejestrze nieruchomoœci. Należy dokonać tego jak najszybciej, ponieważ dopiero od momentu dokonania rejestracji nabywca jest traktowany jako pełnoprawny właœciciel nieruchomoœci i uzyskuje ochronę sšdowš swoich praw, w tym ochronę przed potencjalnymi wierzycielami sprzedajšcego.

Zgłoszenie rejestracyjne co do zasady spoczywa na nabywcy. Do zgłoszenia należy dołšczyć odpis aktu sprzedaży, potwierdzenie zapłaty należnych opłat i podatków oraz dowód przekazania odpisu aktu lokalnym organom podatkowym.

Jakie sš podatki i inne opłaty towarzyszšce, które powinien wzišć pod uwagę nabywca nieruchomoœci w Hiszpanii?

W przypadku nabycia nowej nieruchomoœci nabywca musi zapłacić podatek VAT w wysokoœci 10 proc. wartoœci nieruchomoœci albo kanaryjski podatek generalny w wysokoœci 7 proc. wartoœci w przypadku nabycia nieruchomoœci na Wyspach Kanaryjskich.

Nabywca uiszcza także opłatę skarbowš za sporzšdzenie dokumentacji w wysokoœci nieprzekraczajšcej około 2 proc. ceny sprzedaży, w zależnoœci od prowincji, na terytorium której znajduje się nieruchomoœć.

W przypadku nabycia nieruchomoœci na rynku wtórnym nabywca musi zapłacić – zamiast VAT – podatek od czynnoœci cywilnoprawnych, którego stawka jest okreœlana przez lokalne władze w granicach 8–10 proc.

Przy nabyciu nieruchomoœci w Hiszpanii należy mieć na uwadze obowišzek zapłaty co roku podatku od nieruchomoœci obliczanego od wartoœci katastralnej gruntów i budynków, która jest ustalana przez lokalne władze i co do zasady jest niższa od wartoœci rynkowej nieruchomoœci.

Nierezydenci płacš również co roku podatek od majštku netto zlokalizowanego w Hiszpanii, którego wartoœć przekracza 700 tys. euro, szacowanego na 31 grudnia każdego roku, w wysokoœci nieprzekraczajšcej około 3 proc., w zależnoœci od prowincji, na terytorium której znajduje się majštek.

 

A gdy polski inwestor zdecyduje się w przyszłoœci sprzedać nabytš nieruchomoœć?


Opodatkowaniu podatkiem od zysków kapitałowych będzie podlegać różnica pomiędzy cenš nabycia pomniejszonš o poniesione wydatki, a cenš sprzedaży. Stawka podatku wynosi 19 proc. Nabywca będzie zobligowany pobrać 3 proc. podatku u Ÿródła od ceny sprzedaży.
Jeżeli wartoœć pobranego przez nabywcę podatku przekroczy wartoœć podatku od zysków kapitałowych, należnego od polskiego inwestora, będzie on uprawniony do zwrotu nadpłaty. 


A gdyby Polak chciał wynajmować mieszkanie kupione w Hiszpanii - z jakimi  podatkami musi się liczyć - płaci je w Hiszpanii czy Polsce?


Dochody z najmu nieruchomoœci w Hiszpanii podlegajš opodatkowaniu w Hiszpanii niezależnie od tego, czy wynajmujšcy takš nieruchomoœć jest hiszpańskim rezydentem dla celów podatkowych. Zatem polscy rezydenci muszš płacić hiszpańskiemu fiskusowi podatek od dochodów z najmu nieruchomoœci w Hiszpanii. Aktualnie stawka podatku dochodowego dla nie rezydentów z państw członkowskich Unii Europejskiej wynosi 19 proc.. Opodatkowaniu podlega dochód, co oznacza, że przychody mogš zostać obniżone o koszty ich uzyskania (np. wydatki na remonty, naprawy, opłaty za media itd.) i dopiero od tak ustalonych dochodów oblicza się należny podatek.

Niezależnie od tego, że dochody z najmu nieruchomoœci położonych Hiszpanii sš opodatkowane w tym państwie, trzeba pamiętać o tym, że na osobach mieszkajšcych w Polsce cišży nieograniczony obowišzek podatkowy względem polskiego fiskusa. Podlegajš one w Polsce obowišzkowi podatkowemu od całoœci swoich dochodów bez względu na miejsce położenia ich Ÿródeł – zatem także od dochodów z najmu hiszpańskich nieruchomoœci.

Nie oznacza to jednak, że dochody te sš opodatkowane podwójnie. Polsko – hiszpańska umowa o unikaniu podwójnego opodatkowania przewiduje, że polskie organy podatkowe zastosujš w stosunku do takich dochodów tzw. metodę wyłšczenia z progresjš. Oznacza to, że dochody z najmu uzyskane w Hiszpanii sš zwolnione z opodatkowania, ale majš wpływ na ustalenie stopy procentowej, według której należy obliczyć podatek należny od dochodów uzyskanych w Polsce.

Do dochodów uzyskanych w Polsce dodaje się dochody z najmu uzyskane za granicš i od tak ustalonej sumy oblicza się podatek według skali podatkowej. Obliczony podatek dzieli się przez sumę dochodów z Polski i zagranicy, a następnie mnoży przez 100. Na końcu uzyskanš w ten sposób stopę procentowš (z dokładnoœciš do dwóch miejsc po przecinku) mnoży się tylko przez dochody uzyskane w Polsce, co daje ostatecznš kwotę podatku od zapłaty.

Osoby mieszkajšce w Polsce muszš uwzględnić dochody z najmu nieruchomoœci położonych w Hiszpanii przy ustalaniu stopy procentowej tylko wtedy, gdy uzyskały w danym roku w Polsce jakiekolwiek dochody opodatkowane na zasadach ogólnych. Wówczas majš one obowišzek wykazać je w zeznaniu PIT-36 i w załšczniku PIT/ZG, które trzeba złożyć organom podatkowym w Polsce do 30 kwietnia następnego roku.

Jeżeli jednak osoby mieszkajšce w Polsce nie uzyskały w Polsce żadnych dochodów albo uzyskały przychody podlegajšce opodatkowaniu przykładowo podatkiem liniowym lub podatkiem zryczałtowanym, wówczas nie wykazujš one w polskim zeznaniu podatkowym dochodów z najmu hiszpańskich nieruchomoœci, ponieważ nie majš one wpływu na wysokoœć podatku do zapłaty w Polsce.


Na marginesie należy oddać, że jeżeli nabyta przez polskiego inwestora nieruchomoœć nie jest wynajmowana, lecz wykorzystywana dla celów prywatnych, musi on płacić podatek w wysokoœci 19 proc. od 1,1 do 2 proc. wartoœci katastralnej nabytej nieruchomoœci.

 

 

Jakie sš pułapki, w które może wpaœć niedoœwiadczony inwestor na hiszpańskim rynku nieruchomoœci?

Jeżeli decydujemy się na nabycie nieruchomoœci nad brzegiem morza lub oceanu, w pierwszej kolejnoœci należy uzyskać zaœwiadczenie, że zabudowa nieruchomoœci, którš jesteœmy zainteresowani, nie jest zabroniona na podstawie ustawy – Prawo przybrzeżne. Wybudowanie budynku na terenie objętym tš ustawš może grozić obowišzkiem jego wyburzenia. Inwestorzy powinni też zwrócić uwagę, czy w rejestrze nieruchomoœci nieruchomoœć nie jest sklasyfikowana jako obszar wiejski. Taki rodzaj gruntu jest przeznaczony do działalnoœci rolniczej i uzyskanie zezwolenia na budowę domu mieszkalnego może się wišzać z koniecznoœciš uiszczenia dodatkowych opłat.

W przypadku wynajmu nieruchomoœci turystom na krótkie okresy wypoczynkowe należy zwrócić uwagę na obowišzujšce prawo miejscowe, które w sposób szczególny reguluje tego typu formę wynajmu.

Właœciciele, którzy w sposób niezgodny z prawem reklamujš i wynajmujš swoje nieruchomoœci turystom, mogš podlegać karom grzywny nawet do 30 tys. euro.

W przypadku mieszkań należy też zapoznać się z zasadami ustalonymi przez wspólnotę mieszkaniowš danego budynku, ponieważ najem turystyczny może być ograniczony bšdŸ całkowicie zabroniony. W niektórych prowincjach dla takich form wynajmu prawo może wymagać zatrudnienia profesjonalnego zarzšdcy.

 

Warto wiedzieć:

Co i gdzie sprawdzać - np. czy lokal jest obcišżony kredytem - kupujšc je w Hiszpanii?

- Przed finalizacjš zakupu należy zatroszczyć się o kilka podstawowych rzeczy. Przede wszystkim należy upewnić się, że sprzedajšcy widnieje w rejestrze nieruchomoœci jako właœciciel, a sama nieruchomoœć nie jest obcišżona hipotekš i nie jest przedmiotem postępowania o naruszenie planów zagospodarowania przestrzennego.



- Istotne jest również zweryfikowanie, czy dotychczasowy właœciciel uzyskał stosowne pozwolenia na budowę, czy zostało wydane zezwolenie na oddanie budynku (mieszkania) do użytku, a także czy nie istniejš zaległoœci z opłatami – w szczególnoœci z zapłatš podatku od nieruchomoœci. Dzięki temu unikniemy nieprzyjemnych niespodzianek zwišzanych z dodatkowymi obcišżeniami finansowymi i formalnoœciami.



- Informacje na temat sytuacji właœcicielskiej nieruchomoœci i wszelkich obcišżeń można znaleŸć w wersji elektronicznej na stronie rejestru nieruchomoœci. Natomiast wszelkie informacje w zakresie wymaganych pozwoleń i ewentualnych zaległoœci podatkowych można uzyskać w lokalnym ratuszu.

 

Ÿródło: GWW

CV

Aldona Leszczyńska-Mikulska, radca prawny, doradca podatkowy, kieruje zespołem Private Client w GWW.

 

 

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL