Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Wynajem

Jak dzielić się dochodem z fiskusem

Fotorzepa/ Jerzy Dudek
Od nowego roku większoœć właœcicieli wynajmujšcych mieszkanie będzie płacić podatek po staremu. Ale dla niektórych szykujš się zmiany.

3 paŸdziernika br. rzšd przyjšł pakiet zmian do ustaw podatkowych, w tym do ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych (dalej jako ustawa o PiT). Zmiany, planowane od 1 stycznia 2018 r., byłyby niekorzystne dla wynajmujšcych osišgajšcych wysokie przychody. Na razie jednak jest to projekt, którym musi się jeszcze zajšć parlament i podpisać prezydent.

Dla kogo zmiany

W nowych regulacjach zaproponowano ograniczenie stosowania stawki ryczałtu 8,5 proc. do przychodów z najmu nieprzekraczajšcych rocznie 100 tys. zł. Natomiast ci, którzy przekroczš te 100 tys., zapłacš zryczałtowany podatek według stawki 12,5 proc. ale jedynie od nadwyżki przychodów z najmu.

Zdaniem rzšdu zmiana jest po to, by ograniczyć stosowanie preferencyjnej stawki opodatkowania tylko do podatników, którzy takie przychody traktujš jako dodatkowe Ÿródło dochodów. Chodzi więc o to, by ci, którzy majš więcej z najmu, płacili wyższe podatki.

Tak więc osoba, która nie zarabia dużo na najmie, nie ma się czego obawiać. W jej wypadku nic się nie zmieni.

Nie oznacza to jednak, że jak osišga zyski, to nie musi ujawniać ich fiskusowi.

Konsekwencje szarej strefy

Szara strefy jest wcišż duża i wiele osób nie chce się dzielić swoimi dochodami z fiskusem. Muszš jednak pamiętać o jednym. Wynajmujšcy, który nie ujawnił swoich dochodów z najmu, może mieć spore problemy z tego tytułu , gdy wyjdzie to na jaw. Najczęœciej urzšd skarbowy dowiaduje się o tym fakcie od „życzliwych", np. sšsiadów, byłych małżonków etc.

Co grozi właœcicielowi lokalu, gdy „namierzy" go fiskus?

Musi zapłacić zaległoœci oraz odsetki za zwłokę wyliczone na podstawie ordynacji podatkowej. Jeżeli mieszkanie wynajmowało się w szarej strefie długo np. 10–15 lat, fiskus może nakazać zapłatę zaległoœci jedynie za ostatnie pięć lat. Po tym okresie bowiem zgodnie z ordynacjš podatkowš zaległy podatek się przedawnia.

Ryczałt czy PIT, co wybrać

Co ma więc zrobić wynajmujšcy, by nie być na bakier z fiskusem? Zgłosić się do urzędu skarbowego właœciwego dla miejsca zamieszkania, a nie dla wynajmowanego lokalu.

Wczeœniej jednak musi podjšć decyzję, w jaki sposób chce się rozliczać z podatku. A możliwoœci jest kilka.

Jeżeli zdecyduje się na ryczałt, będzie płacił podatek na podstawie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym. Inna droga to rozliczanie się na podstawie ustawy o PIT. W tym wypadku sš aż trzy możliwoœci. Zależš one od tego, na jakš skalę właœciciel nieruchomoœci zajmuje się wynajmem, czy jest to jedno, dwa czy kilkanaœcie lokali.

Jeżeli wynajmuje na dużš skalę, powinien założyć działalnoœć gospodarczš i rozliczać się jak klasyczny przedsiębiorca – według skali podatkowej albo płacšc podatek liniowy. Przy dużych zyskach podatek liniowy się opłaca. Niezależnie od wysokoœci dochodu płaci się 19 proc. podatku.

Natomiast, gdy najem nie jest działalnoœciš gospodarczš, płaci się podatek według skali i jest mniej obowišzków ewidencyjnych.

Co więc wybrać: ryczałt czy podatek PIT? Nie ma jednej dobrej odpowiedzi dla wszystkich. To, co dla jednego podatnika jest dobre, dla drugiego wcale nie musi być. Najważniejszym kryterium jest oczywiœcie wysokoœć podatku. Obecnie dochody z najmu i uzyskiwane przez osoby fizyczne poza działalnoœciš gospodarczš opodatkowane sš według stawek: 18 i 32 proc. Ryczałt to 8,5 proc.

Z reguły najkorzystniejszy więc będzie ryczałt. Ale... Wybierajšc go, warto pamiętać, że przy ryczałcie nie można odliczyć kosztów, które czasami potrafiš być wysokie. Przede wszystkim chodzi o amortyzację mieszkania, tzn. wydatki na jego nabycie rozliczane w czasie. Także wydatki na wyposażenie, remonty oraz opłaty ponoszone z tytułu jego utrzymania (czynsz, media, ochrona, sprzštanie). Pod warunkiem jednak, że płaci je właœciciel, a nie najemca.

Wynajmujšcy może tego typu wydatki zaliczyć do kosztów uzyskania przychodów, co może znacznie obniżyć wysokoœć podatku.

W takim wypadki zdecydowanie lepiej rozliczać się na podstawie ustawy o PIT.

Ryczałt nie opłaci się także wtedy, gdy planuje się remont lokalu albo zakup nowych mebli. Zaliczajšc te wydatki do kosztów, można nawet zapłacić mniej podatku fiskusowi.

Ponadto właœciciel wynajmowanego mieszkania, który zdecydował się na ryczałt, musi szybciej rozliczyć się z rocznych przychodów. Termin na złożenie zeznania rocznego (formularz PIT-28) upływa 31 stycznia następnego roku. Kara pieniężna za jego przekroczenie może być dotkliwa. Natomiast w wypadku rozliczania się z PIT składa się zeznanie roczne fiskusowi do końca kwietnia.

Przy ryczałcie mniej biurokracji

Natomiast niewštpliwš zaletš ryczałtu sš uproszczone zasady rozliczania.

Właœciciel wynajmowanego mieszkania, który wybrał ryczałtowe rozliczenie, musi prowadzić tylko ewidencję przychodów. Wystarczy, że ich wysokoœć wynika z pisemnej umowy najmu. Nie musi ewidencjonować kosztów. Przy tej formie opodatkowania do niczego mu się bowiem nie przydadzš.

Ryczałt, co do zasady, odprowadzamy co miesišc. Można to jednak robić rzadziej – co kwartał. Trzeba jednak pamiętać o limicie przychodów (25 tys. euro), którego przekroczenie wyklucza wpłacanie podatku kwartalnie. Jest to limit roczny, bez względu na to, przez jaki okres wynajmowaliœmy nieruchomoœć. Oblicza się go odrębnie dla każdego z małżonków.

O wyborze kwartalnego sposobu rozliczenia trzeba zawiadomić urzšd skarbowy do dnia 20 stycznia.

Ta preferencja nie przysługuje, jeœli rozpoczynamy wynajem w trakcie roku. Na odprowadzanie podatku co kwartał można się zdecydować dopiero w następnym roku.

Warto też pamiętać, że jeżeli fiskus uzna, że właœciciela wynajmowanych mieszkań należy traktować jako przedsiębiorcę, przychody z najmu nie będš mogły być niestety opodatkowane ryczałtem. Š?

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL