Prenumerata 2018 już w sprzedaży - SPRAWDŹ!

Wynajem

Miliardy z najmu mieszkań

123RF
Coraz więcej Polaków wynajmuje lokale na rynku komercyjnym, a ich prywatni właściciele coraz chętniej dzielą się zyskiem z fiskusem.

Liczba Polaków, którzy oficjalnie rejestrują najem swoich mieszkań i płacą od uzyskanych przychodów zryczałtowany podatek szybko rośnie i w 2016 r. przekroczyła już ponad 0,5 mln – wynika z ostatnich danych Ministerstwa Finansów. Jeszcze dziesięć lat temu, było ich pięć razy mniej, a sześć lat temu dwa razy mniej. W sumie w zeszłym roku uzyskali oni 9,6 mld zł przychodów (co oznacza podwojenie w porównaniu z 2011 r.) i zapłacili 807 mln podatków z tego tytułu.

Rynek rośnie jak na drożdżach

Skąd tak dynamiczny wzrost? Eksperci wskazują na dwie główne przyczyny. Po pierwsze, rośnie sam rynek komercyjnego najmu. Jak wynika z danych Eurostatu, obecnie już 4,5 proc. Polaków wynajmuje mieszkania po cenach rynkowych (mieszka tak ok. 1,7 mln osób), podczas gdy w 2009 r. było ich ok. 2,2 proc. (ok. 840 tys. osób).

– Zakup nieruchomości z myślą o wynajmowaniu staje się też coraz popularniejszą formą inwestycji – zaznacza Przemysław Pruszyński, ekspert podatkowy Konfederacji Lewiatan. – Od kilku lat mamy w Polsce niskie stopy procentowe, więc zyski z lokat bankowych maleją. Za to popyt i czynsze mieszkalne rosną – wyjaśnia.

– W Polsce brakuje nawet 2,5 mln mieszkań. Młodzi ludzie stają się coraz bardziej mobilni, wolą mieszkanie wynająć, niż kupić na kredyt – zauważa też Sławek Muturi, założyciel firmy Mzuri, która zarządza najmem 3 tys. mieszkań w całej Polsce. – Lokale wynajmują też obcokrajowcy i to nie tylko z Ukrainy, ale też Niemcy, Hiszpanie, Portugalczycy – wskazuje. W pierwszym półroczu tego roku firma Mzuri kupiła dla swoich klientów ok. 200 mieszkań na wynajem, podczas gdy w pierwszym półroczu 2016 r. było to 130 lokali.

– Inwestorów przybywa – podkreśla Sławek Muturi. – Czynsze nie będą spadać, choć rentowność z najmu może być mniejsza za sprawą drożejących nieruchomości.

Drugą przyczyną szybkiego wzrostu liczby Polaków dzielących się z fiskusem swoimi zarobkami z najmu mieszkań może być też sama konstrukcja tego podatku. – Ryczałt jest bardzo prostą opodatkowania, nie wymaga prowadzenia skomplikowanej księgowości, a jedynie prostej deklaracji raz na rok – wylicza Mariusz Korzeb, ekspert Pracodawców RP. – Do tego sama sama stawka, czyli 8,5 proc. przychodu, wydaje się do zaakceptowania. Lepszy taki podatek niż narażanie się na ryzyko restrykcji ze strony fiskusa – wyjaśnia Korzeb.

Konsekwencje ukrywania dochodów z najmu mogą być rzeczywiście przykre. Nie dość, że trzeba zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami, to jeszcze grozi mandat za wykroczenie karnoskarbowe lub grzywna za przestępstwo tego typu. Wartość takiej kary to co najmniej kilka tysięcy złotych. Rośnie też świadomość wśród najemców, że brak oficjalnej umowy znacznie utrudnia poradzenie sobie z kłopotliwym wynajmującym.

Inna sprawa, że wciąż jeszcze nie wszyscy prywatni najemcy wyszli z szarej strefy. Analizy Open Finance pokazują, że w Polsce jest ponad 600–650 tys. mieszkań wynajmowanych na zasadach komercyjnych. Wynika z tego, że ok. 100–150 tys. osób udostępnia swoje mieszkania „na lewo". Jeśli założymy, że uzyskują oni przeciętne przychody na poziomie 18,9 tys. zł rocznie (tak jak najemcy, którzy płacą podatki), to w gospodarce cienia ukrywa się 1,8–2,9 mld zł z tytułu najmu. Budżet tracić może na tym 160–240 mln zł rocznie.

Zmiany zaszkodzą?

Choć zaletą ryczałtu od najmu jest jego stabilność i brak zmian przez ostatnich siedem lat, to obecnie resort finansów pracuje nad jego modyfikacją. Chodzi o propozycje, by 8,5-proc. ryczałtu można było płacić tylko do 100 tys. zł przychodów rocznie. Przychody powyżej tej kwoty prawdopodobnie miałyby być opodatkowane na zasadach ogólnych, czyli stawką 18 i 32 proc. Co i raz pojawiają się też sugestie skarbówki (choć zwykle sąd ich nie podziela), by w ogóle najem prywatnych mieszkań traktować jako działalność gospodarczą i obłożyć wyższym podatkiem.

Choć takie zmiany wyglądają groźnie, zdaniem ekspertów raczej nie wpłyną mocno negatywnie na rynek. – Ryczałt nie zawsze jest najkorzystniejszy, bo nie można chociażby odliczyć kosztów uzyskania przychodów – wyjaśnia Muturi. – Nie wiadomo, czy na takiej modyfikacji budżet państwa rzeczywiście skorzysta – zgadza się Pruszyński. – Przy zastosowaniu przyspieszonej amortyzacji wydatków inwestycyjnych i rozliczenia wszystkich kosztów, może się okazać, że podatnik wykaże stratę i nie zapłaci podatku w ogóle – wyjaśnia.

Praktycy rynku wskazują też na inne sposoby „optymalizacji". Ostatecznie można np. tak ustalić czynsz, by przynosił on rocznie 99,9 tys. zł.

Lokale dają sporo zarobić

Chętnych do inwestowania w nieruchomości przybywa, bo rynek daje zarobić więcej niż lokaty. Przeciętna rentowność z najmu mieszkania to ponad 5 proc. Jak podaje Open Finance, w pierwszym kwartale tego roku w siedmiu największych miastach Polacy wydali na zakup nowych mieszkań 4,4 mld zł gotówki. – REAS podaje, że ok. jednej trzeciej mieszkań kupowanych od deweloperów – i za gotówkę, i na kredyt – trafia na rynek najmu. A mamy przecież jeszcze rynek wtórny, na którym też inwestorów nie brakuje – mówi Bartosz Turek z Open Finance. – Czynsze za mieszkania na razie nie spadają, bo popyt na lokale jest bardzo duży. W dużych miastach nawet  10–20 proc. najemców mogą stanowić Ukraińcy i Białorusini. Przyjdzie jednak moment, że stawki najmu mogą pójść w dół. Niewykluczone, że część najemców przeniesie się do rządowych czynszówek.

Lokal od państwa może być alternatywą dla lokatorów, którzy dziś wynajmują tylko pokój. Trudno jednak wyrokować, kiedy na rodzimy rynek najmu przyjdą gorsze czasy – zastrzega.

Opinia

Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji nieruchomości Metrohouse

Dla osób zajmujących się najmem w pełni profesjonalnie, mających po kilkanaście mieszkań, dla których uzyskiwane z tego tytułu przychody są podstawowym źródłem utrzymania, nowe regulacje nie będą miały większego znaczenia. Fiskus chce, by przychody z najmu powyżej 100 tys. zł rocznie trzeba było opodatkowywać na zasadach ogólnych, ale już teraz tego typu najemcy mogą się rozliczać jako firma. Tacy inwestorzy na pewno znają metody optymalizacji podatkowej. Przepisy w jakimś stopniu uporządkują za to rynek, ale wciąż jest sporo wątpliwości. Jak na przykład traktować kogoś, kto wynajmuje kilka mieszkań na pokoje, ale nie osiąga 100 tys. zł przychodu rocznie? Takich pytań na pewno pojawi się więcej.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL