Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Wynajem

Miliardy z najmu mieszkań

123RF
Coraz więcej Polaków wynajmuje lokale na rynku komercyjnym, a ich prywatni właœciciele coraz chętniej dzielš się zyskiem z fiskusem.

Liczba Polaków, którzy oficjalnie rejestrujš najem swoich mieszkań i płacš od uzyskanych przychodów zryczałtowany podatek szybko roœnie i w 2016 r. przekroczyła już ponad 0,5 mln – wynika z ostatnich danych Ministerstwa Finansów. Jeszcze dziesięć lat temu, było ich pięć razy mniej, a szeœć lat temu dwa razy mniej. W sumie w zeszłym roku uzyskali oni 9,6 mld zł przychodów (co oznacza podwojenie w porównaniu z 2011 r.) i zapłacili 807 mln podatków z tego tytułu.

Rynek roœnie jak na drożdżach

Skšd tak dynamiczny wzrost? Eksperci wskazujš na dwie główne przyczyny. Po pierwsze, roœnie sam rynek komercyjnego najmu. Jak wynika z danych Eurostatu, obecnie już 4,5 proc. Polaków wynajmuje mieszkania po cenach rynkowych (mieszka tak ok. 1,7 mln osób), podczas gdy w 2009 r. było ich ok. 2,2 proc. (ok. 840 tys. osób).

– Zakup nieruchomoœci z myœlš o wynajmowaniu staje się też coraz popularniejszš formš inwestycji – zaznacza Przemysław Pruszyński, ekspert podatkowy Konfederacji Lewiatan. – Od kilku lat mamy w Polsce niskie stopy procentowe, więc zyski z lokat bankowych malejš. Za to popyt i czynsze mieszkalne rosnš – wyjaœnia.

– W Polsce brakuje nawet 2,5 mln mieszkań. Młodzi ludzie stajš się coraz bardziej mobilni, wolš mieszkanie wynajšć, niż kupić na kredyt – zauważa też Sławek Muturi, założyciel firmy Mzuri, która zarzšdza najmem 3 tys. mieszkań w całej Polsce. – Lokale wynajmujš też obcokrajowcy i to nie tylko z Ukrainy, ale też Niemcy, Hiszpanie, Portugalczycy – wskazuje. W pierwszym półroczu tego roku firma Mzuri kupiła dla swoich klientów ok. 200 mieszkań na wynajem, podczas gdy w pierwszym półroczu 2016 r. było to 130 lokali.

– Inwestorów przybywa – podkreœla Sławek Muturi. – Czynsze nie będš spadać, choć rentownoœć z najmu może być mniejsza za sprawš drożejšcych nieruchomoœci.

Drugš przyczynš szybkiego wzrostu liczby Polaków dzielšcych się z fiskusem swoimi zarobkami z najmu mieszkań może być też sama konstrukcja tego podatku. – Ryczałt jest bardzo prostš opodatkowania, nie wymaga prowadzenia skomplikowanej księgowoœci, a jedynie prostej deklaracji raz na rok – wylicza Mariusz Korzeb, ekspert Pracodawców RP. – Do tego sama sama stawka, czyli 8,5 proc. przychodu, wydaje się do zaakceptowania. Lepszy taki podatek niż narażanie się na ryzyko restrykcji ze strony fiskusa – wyjaœnia Korzeb.

Konsekwencje ukrywania dochodów z najmu mogš być rzeczywiœcie przykre. Nie doœć, że trzeba zapłacić zaległy podatek wraz z odsetkami, to jeszcze grozi mandat za wykroczenie karnoskarbowe lub grzywna za przestępstwo tego typu. Wartoœć takiej kary to co najmniej kilka tysięcy złotych. Roœnie też œwiadomoœć wœród najemców, że brak oficjalnej umowy znacznie utrudnia poradzenie sobie z kłopotliwym wynajmujšcym.

Inna sprawa, że wcišż jeszcze nie wszyscy prywatni najemcy wyszli z szarej strefy. Analizy Open Finance pokazujš, że w Polsce jest ponad 600–650 tys. mieszkań wynajmowanych na zasadach komercyjnych. Wynika z tego, że ok. 100–150 tys. osób udostępnia swoje mieszkania „na lewo". Jeœli założymy, że uzyskujš oni przeciętne przychody na poziomie 18,9 tys. zł rocznie (tak jak najemcy, którzy płacš podatki), to w gospodarce cienia ukrywa się 1,8–2,9 mld zł z tytułu najmu. Budżet tracić może na tym 160–240 mln zł rocznie.

Zmiany zaszkodzš?

Choć zaletš ryczałtu od najmu jest jego stabilnoœć i brak zmian przez ostatnich siedem lat, to obecnie resort finansów pracuje nad jego modyfikacjš. Chodzi o propozycje, by 8,5-proc. ryczałtu można było płacić tylko do 100 tys. zł przychodów rocznie. Przychody powyżej tej kwoty prawdopodobnie miałyby być opodatkowane na zasadach ogólnych, czyli stawkš 18 i 32 proc. Co i raz pojawiajš się też sugestie skarbówki (choć zwykle sšd ich nie podziela), by w ogóle najem prywatnych mieszkań traktować jako działalnoœć gospodarczš i obłożyć wyższym podatkiem.

Choć takie zmiany wyglšdajš groŸnie, zdaniem ekspertów raczej nie wpłynš mocno negatywnie na rynek. – Ryczałt nie zawsze jest najkorzystniejszy, bo nie można chociażby odliczyć kosztów uzyskania przychodów – wyjaœnia Muturi. – Nie wiadomo, czy na takiej modyfikacji budżet państwa rzeczywiœcie skorzysta – zgadza się Pruszyński. – Przy zastosowaniu przyspieszonej amortyzacji wydatków inwestycyjnych i rozliczenia wszystkich kosztów, może się okazać, że podatnik wykaże stratę i nie zapłaci podatku w ogóle – wyjaœnia.

Praktycy rynku wskazujš też na inne sposoby „optymalizacji". Ostatecznie można np. tak ustalić czynsz, by przynosił on rocznie 99,9 tys. zł.

Lokale dajš sporo zarobić

Chętnych do inwestowania w nieruchomoœci przybywa, bo rynek daje zarobić więcej niż lokaty. Przeciętna rentownoœć z najmu mieszkania to ponad 5 proc. Jak podaje Open Finance, w pierwszym kwartale tego roku w siedmiu największych miastach Polacy wydali na zakup nowych mieszkań 4,4 mld zł gotówki. – REAS podaje, że ok. jednej trzeciej mieszkań kupowanych od deweloperów – i za gotówkę, i na kredyt – trafia na rynek najmu. A mamy przecież jeszcze rynek wtórny, na którym też inwestorów nie brakuje – mówi Bartosz Turek z Open Finance. – Czynsze za mieszkania na razie nie spadajš, bo popyt na lokale jest bardzo duży. W dużych miastach nawet  10–20 proc. najemców mogš stanowić Ukraińcy i Białorusini. Przyjdzie jednak moment, że stawki najmu mogš pójœć w dół. Niewykluczone, że częœć najemców przeniesie się do rzšdowych czynszówek.

Lokal od państwa może być alternatywš dla lokatorów, którzy dziœ wynajmujš tylko pokój. Trudno jednak wyrokować, kiedy na rodzimy rynek najmu przyjdš gorsze czasy – zastrzega.

Opinia

Marcin Jańczuk, ekspert sieciowej agencji nieruchomoœci Metrohouse

Dla osób zajmujšcych się najmem w pełni profesjonalnie, majšcych po kilkanaœcie mieszkań, dla których uzyskiwane z tego tytułu przychody sš podstawowym Ÿródłem utrzymania, nowe regulacje nie będš miały większego znaczenia. Fiskus chce, by przychody z najmu powyżej 100 tys. zł rocznie trzeba było opodatkowywać na zasadach ogólnych, ale już teraz tego typu najemcy mogš się rozliczać jako firma. Tacy inwestorzy na pewno znajš metody optymalizacji podatkowej. Przepisy w jakimœ stopniu uporzšdkujš za to rynek, ale wcišż jest sporo wštpliwoœci. Jak na przykład traktować kogoœ, kto wynajmuje kilka mieszkań na pokoje, ale nie osišga 100 tys. zł przychodu rocznie? Takich pytań na pewno pojawi się więcej.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL