Wynajem: Gdzie inwestorzy zarabiają najwięcej?

Wyższą stopę zwrotu z wynajmu mieszkań uzyskiwali właściciele lokali w mniejszych miastach. Których? Kiedy skończy się inwestycyjne eldorado?

Aktualizacja: 09.04.2017 14:02 Publikacja: 09.04.2017 13:26

Foto: ROL

"Rz": Pana zdaniem inwestycja w mieszkania na wynajem to dziś jeden z najbardziej rentownych sposobów na lokowanie kapitału w Polsce. Dlaczego? Nie ma innych opcji?

Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się wyceną nieruchomości: Polska jest krajem o ograniczonych możliwościach lokowania kapitału, a najważniejszym punktem odniesienia są łatwo dostępne i bezpieczne lokaty bankowe. Szczególnie przy obecnej wysokości stóp procentowych zysk z lokaty w banku jest jednak stosunkowo niewielki.

Jak pokazaliśmy w naszym najnowszym raporcie, zwrot z inwestycji w nowe mieszkanie na wynajem może być nawet trzy razy wyższy niż z lokaty. Jednocześnie ryzyko związane z takim sposobem lokowania kapitału oraz pewność uzyskania oczekiwanego zwrotu, są postrzegane jako wyższe niż w przypadku np. inwestycji w akcje.

Można zatem ulokować kapitał w sposób bardziej rentowny niż nowe mieszkanie na wynajem, ale najczęściej będzie to inwestycja obarczona większym ryzykiem.

Gdzie - w jakich miastach - zyski z inwestycji w mieszkanie na wynajem są najwyższe?

Z raportu E-VALUER INDEX 2017 - w którym uwzględniliśmy zarówno największe polskie miasta, takie jak Warszawa, Kraków, Poznań i Wrocław oraz mniejsze miasta regionalne, jak Szczecin, Lublin, Białystok i Łódź - wynika, że wyższą stopę zwrotu z wynajmu uzyskiwali właściciele lokali w mniejszych miastach.

Zakres stóp zwrotu z wynajmu w miastach regionalnych wynosił 5-6,1 proc. Natomiast w metropoliach był niższy: w Warszawie wahał się między 4,6-5,4 proc., w Krakowie 4,3-5,8 proc., w Poznaniu 4,5-5,7 proc., a we Wrocławiu między 4,7-5,8 proc. Analizie poddaliśmy rynek najmu mieszkań nowych, oddanych do użytku w latach 2014-2016.

W jakich przypadkach rentowność inwestycji w mieszkanie będzie najwyższa - chodzi o rodzaj, typ lokum, cenę mkw., czynsz etc.

W strukturze oferty najmu, we wszystkich miastach badanych przez nas , dominują mieszkania dwupokojowe, które stanowią zwykle ponad połowę oferty. Np. w Poznaniu ten odsetek zbliżył się nawet do 70 proc. Dzieje się tak nie bez przyczyny.

Mieszkania dwupokojowe to dla wielu najemców po prostu najrozsądniejsza opcja. Z jednej strony, kawalerki są dla nich zbyt małe, a z drugiej - czynsz w lokalach trzypokojowych i większych jest zbyt wysoki. W rezultacie mieszkania dwupokojowe są najchętniej wynajmowane, stanowią więc bezpieczną i rentowną inwestycję.

Warto też zwrócić uwagę, że przy dużej podaży nowoczesnych lokali, na atrakcyjności tracić będą te starsze, o gorszym standardzie wykończenia, np. w wielkiej płycie.

Ze statystyk wynika, że w 2016 r. 60 proc. kupowanych mieszkań była nabywana za gotówkę. Jak zmieniało się to w czasie? Kiedy królowały kredyty, a odkąd gotówka?

Tak silny trend zakupu mieszkań za gotówkę jest zjawiskiem stosunkowo nowym. Jeszcze całkiem niedawno, przed rokiem 2015, większość mieszkań Polacy nabywali z pomocą kredytów hipotecznych.

Jednak sytuacja wyraźnie zmieniła się w 2015 roku, kiedy już blisko połowa transakcji została dokonana za gotówkę. W ubiegłym roku ten odsetek wzrósł do 60 proc. Spodziewamy się, że rok 2017 nie przyniesie istotnej zmiany tego trendu.

Skąd pochodzi kapitał inwestowany w mieszkania na wynajem? Kim są inwestorzy, skąd przyjdą nowi?

Rynek mieszkań na wynajem w Polsce jest bardzo rozdrobiony. Największy udział mają w nim inwestorzy indywidualni. Trudno oczekiwać znaczącej zmiany struktury uczestników rynku najmu, choć rzeczywiście obserwujemy rosnące zainteresowanie tym rynkiem także innych podmiotów. Za pakietowymi zakupami mieszkań rozglądają się nie tylko inwestorzy z zagranicy, ale i lokalni deweloperzy rozważają możliwość budowania inwestycji, które będą przeznaczone nie na sprzedaż, a właśnie pod wynajem. Nie bez wpływu na rynek pozostaną także inwestycje Funduszu BGK Nieruchomości oraz program Mieszkanie+, w ramach którego osoby, których nie stać na zakup własnego mieszkania, nawet na kredyt, będą mogły wynajmować je w przystępnej cenie.

Wiara inwestorów indywidualnych w rynek lokali na wynajem może wkrótce przełożyć się także na nowe formy inwestowania. Ministerstwo Finansów pracuje obecnie nad ustawą o REIT-ach (skrót od ang. Real Estate Investment Trust). To fundusze inwestujące w lokale na wynajem, często ze specjalnym statusem podatkowym, w ramach którego są np. zwolnione z większości podatków firmowych. W pierwszych założeniach ustawy o REIT-ach, podmioty te miały być ograniczone tylko do inwestowania na rynku nieruchomości komercyjnych.

Obecnie Ministerstwo rozważa jednak również opcję dopuszczenia funduszy na rynek mieszkaniowy. Za taką formą realizacji inwestycji w ramach programu Mieszkanie + optuje także Fundusz BGK Nieruchomości, który widzi w REIT-ach szansę na współfinansowanie przez inwestorów rozwoju tego programu. Ministerstwo chce wprowadzić odpowiednie regulacje jak najszybciej, być może już na początku przyszłego roku. Umożliwi to drobnym inwestorom indywidualnym lokowanie kapitału poprzez nabywanie udziałów w REIT-ach i coroczną wypłatę z zysków uzyskanych przez fundusz z wynajmu posiadanych nieruchomości.

Czy warto kupić mieszkanie na wynajem podpierając się kredytem hipotecznym?

Obecnie nie warto. Prawdopodobieństwo wzrostu stóp procentowych jest duże. W takiej sytuacji kredyty będą drożały i nie można wykluczyć, że w ciągu kilku lat oprocentowanie kredytu hipotecznego przewyższy stopę zwrotu z wynajmu mieszkania. Kupienie lokalu na wynajem jest więc obecnie dobrą inwestycją, o ile możemy tego zakupu dokonać za gotówkę, bez kredytu hipotecznego.

Kiedy skończy się hossa na rynku mieszkaniowym? Sprzedaż już słabnie?

Hossa na rynku mieszkaniowym trwa już od blisko trzech lat. Duża podaż mieszkań sprawiła jednak, że mimo znaczącego popytu, ceny były stabilne lub tylko nieznacznie rosły w niektórych miastach.

Bieżący rok zapowiada się podobnie, jak poprzedni. Liczba rozpoczętych projektów oraz spore zakupy działek dokonane przez deweloperów w ostatnich latach pozwalają oczekiwać, że podaż nowych mieszkań utrzyma się na poziomie wystarczającym do zaspokojenia nawet dużego popytu.

Dopiero rok 2018 może przynieść widoczne schłodzenie koniunktury, związane ze wzrostem stóp procentowych oraz wygaszeniem programu "Mieszkanie dla młodych". "MdM" napędzał co roku sprzedaż mieszkań, więc w 2018 roku należy spodziewać się spadku popytu i cen lokali, które były pozycjonowane w przedziale cenowym "MdM", zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym.

Można więc prognozować, że rok 2017 będzie ostatnim rokiem dobrej koniunktury dla deweloperów i należy spodziewać się widocznej zmiany trendu prawdopodobnie w połowie 2018 roku.

Jak znacząco zdrożały mieszkania w ciągu trzech ostatnich lat? Co będzie za rok z cenami?

Przez ostatnie trzy lata ceny mieszkań rosły, ale były to wzrosty nieznaczne, co wynika przede wszystkim ze sporej podaży mieszkań, nadążającej za rosnącym popytem. Przewidujemy, że również w 2017 roku ceny w większości miast wojewódzkich pozostaną stabilne.

Przy tak dużej podaży mieszkań na rynku pierwotnym, nie ma w zasadzie podstaw do zauważalnego wzrostu cen. Jednak w końcowej fazie cyklu, która naszym zdaniem przypadnie na przełom roku 2017 i 2018, spodziewamy się jeszcze niewielkich, kilkuprocentowych wzrostów, które są zazwyczaj charakterystyczne dla ostatnich miesięcy cyklu koniunkturalnego.

CV:

Dariusz Książak - założyciel i prezes Emmerson Evaluation, spółki świadczącej usługi wycen nieruchomości komercyjnych i mieszkaniowych. Rzeczoznawca majątkowy od 2002 r., członek międzynarodowych organizacji zawodowych (RICS, CCiM, TEGoVA). Wcześniej pracował na stanowiskach decyzyjnych w Starostwie Powiatu Warszawskiego, Urzędzie m. st. Warszawy, Wojskowej Agencji Mieszkaniowej i BPH Banku Hipotecznym.

"Rz": Pana zdaniem inwestycja w mieszkania na wynajem to dziś jeden z najbardziej rentownych sposobów na lokowanie kapitału w Polsce. Dlaczego? Nie ma innych opcji?

Dariusz Książak, prezes Emmerson Evaluation, firmy zajmującej się wyceną nieruchomości: Polska jest krajem o ograniczonych możliwościach lokowania kapitału, a najważniejszym punktem odniesienia są łatwo dostępne i bezpieczne lokaty bankowe. Szczególnie przy obecnej wysokości stóp procentowych zysk z lokaty w banku jest jednak stosunkowo niewielki.

Pozostało 94% artykułu
2 / 3
artykułów
Czytaj dalej. Kup teraz
Nieruchomości
Rząd przyjął program tanich kredytów. Klienci już rezerwują odpowiednie mieszkania
Nieruchomości
Wielki recykling budynków nabiera tempa. Troska o środowisko czy o portfel?
Nieruchomości
Opada gorączka, ale nie chęci
Nieruchomości
Klienci czekają w blokach startowych
Nieruchomości
Kredyty mieszkaniowe: światełko w tunelu