VAT

Kiedy zbycie gruntu jest zwolnione z VAT

123RF
Jeżeli przedsiębiorca chce sprzedać niezabudowaną działkę, to aby ustalić czy transakcja jest opodatkowana, powinien sprawdzić na jakie cele teren został przeznaczony w planie zagospodarowania przestrzennego lub w decyzji o warunkach zabudowy.

W praktyce gospodarczej często zdarza się, że dla celów prowadzonej działalności gospodarczej przedsiębiorca wykorzystuje grunt. Zasadniczo, sprzedaż terenów budowlanych oraz terenów niezabudowanych nie budzi większych wątpliwości podatników, gdyż przepisy ustawy o VAT wyznaczają jednoznaczne zasady ich opodatkowania lub zwolnienia z VAT. Zgodnie bowiem z art. 43 ust. 1 pkt 9, zwalnia się z VAT dostawę terenów niezabudowanych innych niż tereny budowlane. A contrario dostawa terenu budowlanego podlega opodatkowaniu VAT na zasadach ogólnych.

Co trzeba przeanalizować

Jeżeli zatem podatnik planuje sprzedaż niezabudowanego gruntu, to powinien sprawdzić czy:

- istnieje dla gruntu plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy,

- grunt został przeznaczony pod zabudowę zgodnie z planem zagospodarowania przestrzennego lub decyzją o warunkach zabudowy.

W przypadku gdy plan lub decyzja nie istnieją lub nie przewidują zabudowy dla gruntu podatnika, wówczas sprzedaż takiego niezabudowanego gruntu będzie zwolniona z opodatkowania VAT. Zwolnienie jest wtedy bezwarunkowe, tj. podatnik nie ma możliwości zrezygnowania z niego.

Podstawowy problem

Prawdziwym wyzwaniem staje się jednak dla podatników ustalenie sposobu opodatkowania dostawy gruntów, na których znajdują się obiekty budowlane lub budynki (nawet do rozbiórki). Wiele wątpliwości w tym zakresie znajduje odzwierciedlenie we wnioskach o wydanie interpretacji indywidualnych skierowanych do dyrektora Krajowej Informacji Skarbowej (dalej: dyrektor KIS)

Problematyczna jest dla podatników zwłaszcza kwestia czy obiekty znajdujące się na gruncie są budowlami lub budynkami, a w związku z tym czy przedmiotowy grunt należy potraktować jako zabudowany czy niezabudowany. Przepisy ustawy o VAT nie zawierają definicji ani terenu zabudowanego, ani niezabudowanego, ani budynku czy budowli. Dlatego podatnicy powinni odwoływać się w tym zakresie do regulacji ustawy - Prawo budowlane.

Definicje w prawie budowlanym

Zgodnie z przepisami prawa budowlanego przez budynek należy rozumieć taki obiekt budowlany, który jest trwale związany z gruntem, wydzielony z przestrzeni za pomocą przegród budowlanych, posiadający fundamenty i dach.

Natomiast budowlą jest każdy obiekt budowlany niebędący budynkiem lub obiektem małej architektury, taki jak m.in. obiekty liniowe, lotniska, mosty, wiadukty, estakady, tunele, przepusty, sieci techniczne, nadziemne i podziemne przejścia dla pieszych, sieci uzbrojenia terenu, budowle sportowe, cmentarze, pomniki, a także części budowlane urządzeń technicznych.

Przykład 1

Podatnik planuje sprzedaż działki, na której znajduje się stary magazyn. Magazyn został przeznaczony do rozbiórki oraz pozbawiony wszystkich instalacji, a jego konstrukcja grozi zawaleniem. Podatnik nie posiada decyzji organu nadzoru budowlanego w sprawie rozbiórki i nie będzie jej posiadał także w dniu sprzedaży. Nie rozpoczęto również żadnych prac rozbiórkowych. Podatnik powziął wątpliwość czy przedmiotem dostawy będzie grunt niezabudowany czy zabudowany.

Biorąc pod uwagę fakt, że prace rozbiórkowe rozpoczną się po dokonanej dostawie, należy uznać że przedmiotowy magazyn na dzień dostawy gruntu nadal pozostaje budynkiem w myśl art. 3 pkt 2 ustawy – Prawo budowlane. Dla potrzeb sprzedaży podatnik powinien zatem zakwalifikować grunt jako zabudowany (interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 22 czerwca 2017 r., 0115-KDIT1-1.4012.179.2017.2.DM; wyrok TSUE z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08; wyrok NSA z 19 czerwca 2015 r., I FSK 818/14).

Gdy przedmiotem dostawy jest grunt zabudowany, wówczas sposób opodatkowania gruntu jest analogiczny jak sposób opodatkowania budynku lub budowli znajdujących się na tym gruncie (art. 29a ust. 8 ustawy o VAT). Co do zasady, dostawa budynków, budowli lub ich części jest zwolniona z opodatkowania VAT. Wyjątek stanowi dostawa, która następuje w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim oraz dostawa, która ma miejsce w ciągu dwóch lat od pierwszego zasiedlenia (interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 22 czerwca 2017 r., 0115-KDIT1-1.4012.179.2017.2.DM, wyrok TSUE z 19 listopada 2009 r. w sprawie C-461/08).

Rozpoczęcie rozbiórki

Gdyby jednak w przykładzie nr 1 prace rozbiórkowe rozpoczęły się przed planowaną dostawą, a w dniu dostawy magazyn byłby np. konstrukcją bez drzwi i okien z zarwanym dachem, oznaczałoby to, że obiekt nie spełnia definicji budynku z prawa budowlanego. Wówczas należałoby uznać, że podatnik dokonuje dostawy gruntu niezabudowanego (interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 11 lipca 2017 r., 0114-KDIP4.4012.199. 2017. 2.MP), która podlega zwolnieniu z opodatkowania VAT.

Przykład 2

Podatnik planuje sprzedaż działki. Działka nie jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, nie wydano również dla niej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Na działce nie znajdują się żadne budynki. Została ona jednak w przeszłości ogrodzona metalową siatką umocowaną na słupkach wbetonowanych w grunt. Podatnik ma wątpliwości czy przedmiotowe ogrodzenie jest budowlą czy urządzeniem technicznym. Odpowiednia kwalifikacja ogrodzenia w bezpośredni sposób wpływa bowiem na sposób opodatkowania sprzedaży działki podatkiem od towarów i usług.

Zgodnie z art. 3 pkt 9 prawa budowlanego ogrodzenie należy zaklasyfikować jako urządzenie techniczne, które nie stanowi budynku, budowli ani ich części. W konsekwencji przedmiotem dostawy dokonywanej przez podatnika będzie grunt niezabudowany, który nie jest terenem budowlanym. Oznacza to, że tej dostawie będzie przysługiwać zwolnienie z VAT (interpretacja indywidualna dyrektora KIS z 26 maja 2017 r., 2461-IBPP3.4512. 151.2017.2.EJ).

Problematyka opodatkowania VAT dostawy gruntów potwierdza, że każda transakcja wymaga wszechstronnej i indywidualnej analizy, nie tylko przepisów podatkowych, ale także innych ustaw np. prawa budowlanego. Warto podkreślić, że nieprawidłowe ustalenie sposobu opodatkowania VAT sprzedaży gruntu może powodować negatywne konsekwencje np. w postaci zaległości podatkowych, w przypadku gdy podatnik uzna za zwolnioną z VAT dostawę, która w rzeczywistości podlega opodatkowaniu.

—Natalia Błażejewska jest konsultantką w Doradztwo Podatkowe WTS&SAJA Sp. z o.o.

—Magdalena Szczepańska jest doradcą podatkowym, menedżerem w Doradztwo Podatkowe WTS&SAJA Sp. z o.o.

podstawa prawna: art. 2 ust. 1 pkt 33, art. 29a ust. 8 oraz art. 43 ust. 1 pkt 9 ustawy z 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (tekst jedn. DzU z 2017 r. poz. 1221 ze zm.)

podstawa prawna: ustawa z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. DzU z 2017 r. poz. 1332 ze zm.)

O przeznaczeniu terenu decyduje plan miejscowy

Za teren budowlany uznaje się grunt przeznaczony pod zabudowę zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku braku takiego planu - zgodnie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, o których mowa w przepisach o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 2 ust. 1 pkt 33 ustawy o VAT).

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL