- KLASYFIKACJA WG MSSF
Spółka wystąpiła z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, co wskazuje, że będzie realizowała na tym gruncie projekt w zakresie budowy biurowca. Nie będzie to jednak projekt mieszkaniowy, tylko budynek biurowy, który spółka zamierza następnie wynająć stronom trzecim. Na obecnym etapie grunt spełnia definicję nieruchomości w trakcie budowy lub dostosowania, która ma być w przyszłości użytkowana jako nieruchomość inwestycyjna. Nieruchomość będzie zatem klasyfikowana jako „Nieruchomość inwestycyjna".
- WYCENA
Początkowo nieruchomość tę należy wykazać w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie należy zastosować wartość godziwą zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne", § 38, bądź cenę nabycia / koszt wytworzenia zgodnie z MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe", § 16–22. Spółka musi wybrać model wyceny i odpowiednio opisać to w polityce rachunkowości w tym zakresie.
NIERUCHOMOŚĆ nr 5
Trzy działki budowlane, dla których zostało wydane pozwolenie na budowę, ale nie rozpoczęły się jeszcze prace budowlane. Spółka rozpoczęła natomiast proces przedwstępnej sprzedaży mieszkań.
- KLASYFIKACJA WG MSSF
Działki są integralną częścią projektów mieszkaniowych, które już są w trakcie realizacji. W związku z tym powinny być ujęte w pozycji „Towary" lub „Produkcja w toku" w linii „Zapasy".
- WYCENA
Początkowo działki należy wykazać w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie do wyceny należy przyjąć niższą z dwóch wielkości:
- cena nabycia/koszt wytworzenia bądź
- wartość netto możliwa do odzyskania
– zgodnie z MSR 2 „Zapasy", § 9.
NIERUCHOMOŚĆ nr 6
Działka budowlana, na której toczy się proces deweloperski (faza budowlana), a jego zaawansowanie oceniane jest 50 proc. Wartość księgowa działki to 1 000 000 zł, a poniesione do tej pory nakłady na prace budowlane wynoszą 680 000 zł. Spółka prowadzi w odniesieniu do budowanych lokali mieszkalnych zaawansowany proces sprzedaży przedwstępnej.
- KLASYFIKACJA WG MSSF
Działki są integralną częścią projektów mieszkaniowych, które już są w trakcie realizacji. W związku z tym powinny być ujęte w pozycji „Towary" lub „Produkcja w toku" w linii „Zapasy" (patrz też: Różnice w krajowych standardach).
- WYCENA
Początkowo działkę należy wykazać w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie zastosowanie będzie miała niższa z dwóch wartości:
- cena nabycia/koszt wytworzenia bądź
- wartość netto możliwa do odzyskania
– zgodnie z MSR 2 „Zapasy", § 9.
NIERUCHOMOŚĆ nr 7
Ukończony budynek mieszkalny, w którym znajduje się 20 mieszkań, ale nie wydano jeszcze pozwolenia na jego użytkowanie.
- KLASYFIKACJA WG MSSF
Brak uzyskania pozwolenia na użytkowanie uniemożliwia zawarcie umowy sprzedaży notarialnej z kupującym, a więc nakłady poniesione na budynek (w tym koszt gruntu) powinny być dalej zaklasyfikowane jako „Produkcja w toku" lub alternatywnie koszt gruntu jako „Towary", a wartość robót budowlanych jako „Produkcja w toku" w linii „Zapasy". W momencie uzyskania pozwolenia na użytkowanie wartość gruntu oraz pozostałych poniesionych nakładów zostanie reklasyfikowana do pozycji „Wyroby gotowe".
- WYCENA
Początkowo budynek należy wycenić w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie trzeba przyjąć niższą z dwóch wartości:
- cena nabycia/koszt wytworzenia bądź
- wartość netto możliwa do odzyskania
– zgodnie z MSR 2 „Zapasy", § 9.
NIERUCHOMOŚĆ nr 8
Ukończony budynek mieszkalny, w którym znajduje się 40 mieszkań, dla którego spółka uzyskała pozwolenie na użytkowanie, ale nie rozpoczęła jeszcze sprzedaży notarialnej.
- KLASYFIKACJA WG MSSF
Uzyskanie pozwolenia na użytkowanie umożliwia zawarcie umowy sprzedaży notarialnej poszczególnych mieszkań, w związku z czym wszystkie nakłady (w tym koszt gruntu) powinny zostać zaklasyfikowane jako „Wyroby gotowe" w linii „Zapasy".
- WYCENA
Początkowo budynek należy ująć w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie zastosowanie będzie miała niższa z dwóch wartości:
- cena nabycia/koszt wytworzenia bądź
- wartość netto możliwa do odzyskania
– zgodnie z MSR 2 „Zapasy", § 9.
NIERUCHOMOŚĆ nr 9
Nieruchomość w trakcie budowy lub dostosowania, która ma być w przyszłości użytkowana jako nieruchomość inwestycyjna.
KLASYFIKACJA WG MSSF
Nieruchomość inwestycyjna.
WYCENA
Początkowo nieruchomość należy wykazać w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie zastosowanie będzie miała wartość godziwa zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne", § 38, bądź cena nabycia/ koszt wytworzenia zgodnie z MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe", § 16–22. Spółka musi dokonać wyboru metody wyceny i zawrzeć ją w polityce rachunkowości w tym zakresie.
NIERUCHOMOŚĆ nr 10
Biurowiec wzięty w leasing operacyjny w celu wynajęcia innym najemcom.
Biurowiec ujmujemy zgodnie z MSR 17 „Leasing", czyli nie wykazujemy go w sprawozdaniu z sytuacji finansowej. Wspomniana nieruchomości spełnia definicję nieruchomości inwestycyjnej. Gdy spółka zdecyduje się wycenić nieruchomość do wartości godziwej, może być ona klasyfikowana jako nieruchomość inwestycyjna. Ten wybór powinien być jasno wskazany w polityce rachunkowości spółki.
WYCENA
Początkowo biurowiec powinien być ujęty w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie należy zastosować wartość godziwą zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne", jeżeli spełnia definicję nieruchomości inwestycyjnej. Jeżeli nie, to nie wycenia się go w ogóle ze względu na fakt, że nie jest wykazywany w sprawozdaniu z sytuacji finansowej.
NIERUCHOMOŚĆ nr 11
Budynek o przeznaczeniu handlowym, który obecnie jest niewykorzystany, a który został przeznaczony do oddania w leasing operacyjny na podstawie jednej lub większej liczby umów.
KLASYFIKACJA WG MSSF
Nieruchomość inwestycyjna.
WYCENA
Początkowo budynek należy wykazać w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie trzeba przyjąć jego wartość godziwą zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne", § 38, bądź cenę nabycia/ koszt wytworzenia zgodnie z MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe", § 16–22.
Wybór metody wyceny powinien być wskazany w polityce rachunkowości spółki.
NIERUCHOMOŚĆ nr 12
Budynek biurowy przeznaczony na sprzedaż w ramach zwykłej działalności jednostki.
KLASYFIKACJA WG MSSF
Zapasy.
WYCENA
Początkowo biurowiec ujmuje się w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie należy przyjąć niższą z dwóch wielkości:
- cena nabycia/koszt wytworzenia bądź
- wartość netto możliwa do odzyskania
– zgodnie z MSR 2 „Zapasy", § 9.
NIERUCHOMOŚĆ nr 13
Centrum handlowe w trakcie budowy – spółka nie planuje sprzedaży w najbliższym terminie.
KLASYFIKACJA WG MSSF
Nieruchomość inwestycyjna.
WYCENA
Początkowo centrum należy wykazać w cenie nabycia/koszcie wytworzenia. Następnie zastosowanie znajdzie wartość godziwa zgodnie z MSR 40 „Nieruchomości inwestycyjne", § 38, bądź cena nabycia/ koszt wytworzenia zgodnie z MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe", § 16–22. Wybór metody wyceny musi być elementem polityki rachunkowości w tym zakresie.
NIERUCHOMOŚĆ nr 14
Magazyn oddany w leasing finansowy innej jednostce.
KLASYFIKACJA WG MSSF
Inwestycja leasingowa netto.
WYCENA
Spółka ujmuje należność z tytułu leasingu finansowego ustaloną na podstawie efektywnej stopy procentowej zgodnie z MSR 17 „Leasing". Spółka nie wykazuje w bilansie środków trwałych/ nieruchomości inwestycyjnych w tym zakresie.
NIERUCHOMOŚĆ nr 15
Budynek biurowy wykorzystywany obecnie jako siedziba spółki „Deweloper & Inwestor".
KLASYFIKACJA WG MSSF
Środek trwały.
WYCENA
Początkowo nieruchomość powinna być ujęta w cenie nabycia/koszcie wytworzenia zgodnie z MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe", § 15. Po początkowym ujęciu pozycji rzeczowych aktywów trwałych jako składnika aktywów, wykazuje się ją według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonego o umorzenie oraz o zakumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości narastająco wg MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe", § 30. Alternatywnie, można też wybrać model oparty na wartości przeszacowanej do wartości godziwej. Wybór powinien zostać określony w polityce rachunkowości spółki i zostać zastosowany spójnie do wszystkich środków trwałych posiadanych przez spółkę.
NIERUCHOMOŚĆ nr 16
Nowy budynek biurowy dostosowywany przez spółkę na miejsce jej nowej siedziby.
KLASYFIKACJA WG MSSF
Środek trwały.
WYCENA
Początkowo biurowiec powinien zostać ujęty w cenie nabycia/koszcie wytworzenia zgodnie z MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe", § 15. Po początkowym ujęciu pozycji rzeczowych aktywów trwałych jako składnika aktywów, wykazuje się ją według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonego o umorzenie oraz o zakumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości narastająco wg MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe", § 30. Alternatywnie, istnieje także opcja wyceny środka trwałego w wartości przeszacowanej do wartości godziwej.
NIERUCHOMOŚĆ nr 17
Hostel przeznaczony na potrzeby pracowników spółki „Deweloper & Inwestor" (pracownicy korzystają z pobytu w hotelu na warunkach rynkowych).
KLASYFIKACJA WG MSSF
Środek trwały.
WYCENA
Początkowo hostel powinien być ujmowany w cenie nabycia/koszcie wytworzenia zgodnie z MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe", § 15. Po początkowym ujęciu pozycji rzeczowych aktywów trwałych jako składnika aktywów, wykazuje się ją według ceny nabycia lub kosztu wytworzenia pomniejszonego o umorzenie oraz o zakumulowane odpisy aktualizujące z tytułu utraty wartości narastająco wg MSR 16 „Rzeczowe aktywa trwałe", § 30. Alternatywnie, można też wybrać model oparty na wartości przeszacowanej do wartości godziwej.
Różnice w krajowych standardach
Ustawa o rachunkowości nie odnosi się precyzyjnie, w jakich pozycjach kapitalizować grunt, na którym realizowany jest proces deweloperski. Wskazówkę daje nam jednak KSR 8 „Działalność deweloperska", który w pkt 7.5 stwierdza wyraźnie: „W dniu rozpoczęcia przedsięwzięcia deweloperskiego wynikająca z ksiąg rachunkowych wartość gruntu, wartość prawa wieczystego użytkowania gruntu lub wartość budynku do przebudowy (ulepszenia), na którym przedsięwzięcie to będzie realizowane odnosi się w ciężar kosztów produkcji w toku przedsięwzięcia deweloperskiego".
Jeżeli chodzi o klasyfikację leasingu operacyjnego jako nieruchomości inwestycyjnej w księgach leasingobiorcy, to polskie standardy rachunkowości nie pozwalają na klasyfikowanie budynków wziętych w leasing operacyjny jako nieruchomości inwestycyjne.
