Nowe osiedla: mieszkania na gruntach w użytkowaniu wieczystym

Chodzi o osiedla, których budowa nie zostanie ukończona do 1 stycznia 2017 roku. O nowym projekcie ustawy regulującej zasady ustawowego przekształcania prawa użytkowania wieczystego w prawo własności mówią Marcin W. Cieśliński, adwokat i wspólnik oraz aplikant adwokacki Piotr Grabarek z Kancelarii BCLA Bisiorek, Cieśliński, Adamczewska i Wspólnicy:

Zgodnie z projektowanymi zmianami z mocy prawa z dniem 1 stycznia 2017 roku dotychczasowy udział właściciela lokalu mieszkalnego w użytkowaniu wieczystym „gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe" zostanie zastąpiony udziałem w prawie własności. Jednocześnie ustawodawca przewidział wyłączenie możliwości ustanowienia własności lokalu z udziałem w użytkowaniu wieczystym.

Projektowana ustawa w artykule 1. definiuje takie grunty jako tereny zabudowane blokami, w których wyodrębniono co najmniej jeden lokal mieszkalny i za które wnoszona jest opłata za użytkowanie wieczyste w stawce właściwej dla lokali mieszkalnych, czyli 1 proc. wartości, przy czym decydować miałby stan na dzień 1 stycznia 2017 roku. Niewątpliwie istotę i cel projektowanych przepisów należy ocenić pozytywnie. Ustawa rozwiązałyby problemy tysięcy właścicieli lokali mieszkalnych lub członków spółdzielni mieszkaniowych, wynikające z regulacji prawa użytkowania wieczystego, w szczególności długotrwałych sporów dotyczących aktualizacji opłat za użytkowanie wieczyste oraz niepewności wynikającej z terminowego charakteru prawa użytkowania wieczystego.

Nieukończone inwestycje

Warto poruszyć kwestię redakcji jednego z projektowanych przepisów, a mianowicie artykułu 20., który za sprawą nieprecyzyjnych postanowień, może w krótkim czasie spowodować poważne perturbacje dla deweloperów i nabywców lokali w inwestycjach realizowanych na gruntach oddanych w użytkowanie wieczyste, jeśli budowa nie zostanie ukończona przed 1 stycznia 2017 roku. Przepis ten ma za zadanie zapewnić spójność systemu prawnego,reguluje bowiem tzw. „opóźnione prawo do normatywnego przekształcenia", zapewniając, że jeżeli na dzień 1 stycznia 2017 r. żaden lokal w budynku nie był wyodrębniony, a grunt jest „oddany w użytkowanie wieczyste na cele budownictwa mieszkaniowego" to przekształcenie prawa do gruntu następuje z chwilą wyodrębnienia własności pierwszego lokalu.

Dodatkowo w przepisie opisano szczegóły procedury prowadzącej do potwierdzenia prawa własności. Czy jednak wszystkie inwestycje będą miały możliwość przekształcenia? Wbrew woli ustawodawcy w praktyce może się okazać, że nie wszystkie inwestycje, które powinny być objęte zakresem regulacji, będą wypełniały przesłanki z omawianego przepisu. Przyjmijmy, że trwa budowa bloku na gruncie oddanym w użytkowanie wieczyste w latach 90., a deweloper prowadzi sprzedaż mieszkań, zawierając umowy deweloperskie. Prawo użytkowania wieczystego zostało ustanowione na rzecz przedsiębiorstwa państwowego w celu prowadzenia jego zakładu.

Jednocześnie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego dla takiego terenu przewidziano zabudowę mieszkaniowo-usługową i deweloper uzyskał pozwolenie na budowę budynku mieszkalno-usługowego. Biorąc pod uwagę inwestycje realizowane w dużych miastach w Polsce, w naszej ocenie, nie będą to jednostkowe przypadki. W takiej sytuacji powstaje istotne pytanie czy grunt ten spełnia warunek oddania na „cele budownictwa mieszkaniowego".

Już dzisiaj w praktyce prawa istnieją spory, czy przeznaczenie gruntu w takiej sytuacji determinuje treść umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste czy też aktualny plan zagospodarowania przestrzennego lub decyzja o warunkach zabudowy. Te wątpliwości, prawdopodobnie, ujawnią się również w sprawach dotyczących przewłaszczenia i mogą skutkować wykluczeniem niektórych inwestycji z zakresu zastosowania projektowanych przepisów. Kolejny problem to brak odniesienia do definicji „gruntu zabudowanego na cele mieszkaniowe" zawartej w artykule 1 ustawy oraz brak doprecyzowania odrębnego pojęcia „budownictwa mieszkaniowego".

Problem ten wyraża się w pytaniu, czy zakres stosowania nowych przepisów obejmuje budynki, w których przykładowo 20 procent lokali ma charakter użytkowy. Gdyby starosta lub sąd wieczystoksięgowy uznał, że decyduje przeznaczenie z umowy o oddanie w użytkowanie wieczyste lub istnienie lokali użytkowych wyłączałoby możliwość przekształcenia, wówczas sytuacja nabywców mieszkań i dewelopera byłaby niekorzystna.

Opłata za przekształcenie

Zgodnie z założeniem ustawodawcy w przypadku już istniejących budynków opłaty przekształceniowe za lokale mieszkaniowe oraz lokale użytkowe będą różne. Wysokość rocznej opłaty przekształceniowej będzie zasadniczo równa ostatniej opłacie za użytkowanie wieczyste, a dodatkowo w przypadku lokali mieszkalnych płatność następować będzie przez 20 lat, w odróżnieniu od lokali użytkowych, dla których płatność będzie następować przez cały okres, na jaki zostało ustanowione użytkowanie wieczyste, tym samym w niektórych przypadkach może to być nawet ponad 70 lat dłużej.

Tymczasem w inwestycji wskazanej jak powyżej, z racji pierwotnego przemysłowego wykorzystywania, aktualna opłata za użytkowanie wieczyste jest wnoszona od całej nieruchomości w stawce 3 proc. jej wartości jak dla lokali użytkowych i tym samym, biorąc pod uwagę literalną treść przepisu, jeśli deweloper przed zawarciem pierwszej umowy wyodrębnienia lokalu nie zapewni zmiany stawki, właściciele lokali mieszkalnych mogą być zobowiązani do płacenia nie tylko wyższej corocznej opłaty przekształceniowej, ale także o wiele lat dłużej niż właściciele lokali w już istniejących budynkach.

Istotnym problemem, który wpłynie na termin wykonania umów deweloperskich oraz zawarcia umów ostatecznych, co może spowodować odstępowanie od nich przez strony, będzie fakt, że zgodnie z przytoczonym przepisem, dla „nieukończonych" inwestycji prawo użytkowania wieczystego przekształci się we własność z dniem wpisu do księgi wieczystej odrębnej własności pierwszego lokalu mieszkalnego.

Biorąc pod uwagę dzisiejsze terminy rozpatrywania wniosków w sądach wieczystoksięgowych, wpływ takiej regulacji na terminy realizacji umów deweloperskich nie byłby istotny. Jest jednak możliwe, że w okresie sześciu miesięcy od wejścia w życie ustawy właściciele lokali lub starostowie (gdy właściciele będą bierni) wniosą, jak można ostrożnie szacować, setki tysięcy wniosków o ujawnienie udziału we własności gruntów, zatem oczekiwanie na dokonanie wpisu odrębnej własności pierwszego lokalu może trwać nawet kilka miesięcy.

Jednocześnie ustawa nie mówi, czy istnieje możliwość zawierania umów wyodrębnienia własności odnośnie do kolejnych lokali bez dokonania wpisu wyodrębnienia pierwszego lokalu. Zakładając, że starosta ma obowiązek wydać tylko jedno zaświadczenie dla pierwszego lokalu, to wydaje się, że kolejni nabywcy będą musieli poczekać i to nawet kilka miesięcy na ujawnienie prawa własności w wyniku rozpoznania wniosku co do pierwszego lokalu. Powstaje pytanie jak zareagują na tę sytuację strony umów deweloperskich oraz banki kredytujące inwestycje.

Kłopotliwe zaświadczenia

Dodatkowo harmonogramy inwestycji oraz terminy zawierania umów ostatecznych założone przez deweloperów może spowolnić fakt, że zanim dojdzie do zawarcia umowy ustanowienia odrębnej własności pierwszego lokalu, użytkownik wieczysty (deweloper) będzie musiał uzyskać od starosty zaświadczenie o warunkach przekształcenia. Zgodnie z projektem ustawy w odniesieniu do lokali wyodrębnionych przed dniem 1 stycznia 2017 r. starosta będzie miał na to 14 dni.