Nieruchomości

Ryczałt od najmu z wyższą stawką

AdobeStock
Wynajmujący zapłacą nawet 12,5 proc. podatku. Gdy koszty są wysokie, opłacalny może być własny biznes.

Od 1 stycznia 2018 r. zmieniają się zasady rozliczenia najmu nieruchomości dla najlepiej zarabiających. Nowością jest stawka 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł. przychodów rocznie. Od przychodów poniżej 100 tys. zł podatnicy nadal zapłacą 8,5 proc. ryczałtu, tak jak dotychczas. Oznacza to, że podwyżka dotknie przede wszystkim tych, którzy przeznaczają na wynajem kilka nieruchomości.

Przykład: Pan Adam wynajmuje cztery mieszkania. Zakłada, że w 2018 r. jego przychody z najmu wyniosą 120 tys. zł. W sumie zapłaci 11 tys. zł ryczałtu: (100 tys. x 8,5 proc. + 20 tys. x 12,5 proc.). Gdyby stawka nadal była jednolita, zapłaciłby 10,2 tys. zł (120 tys. zł x 8,5 proc.).

Limit 100 tys. zł będzie dotyczyć łącznie małżonków, między którymi istnieje wspólność majątkowa.

Kiedy działalność

Eksperci ostrzegają jednak, że osoby płacące ryczałt powinny mieć świadomość, że fiskus może zakwestionować taką formę rozliczenia.

– Szkoda, że przy okazji nowelizacji nie rozwiązano problemów z kwalifikacją przychodów do właściwego źródła. Istnieje ryzyko, że organ podatkowy uzna najem za działalność gospodarczą ze względu na wysokość przychodów lub liczbę wynajmowanych nieruchomości. Wówczas wynajmujący traci prawo do rozliczenia ryczałtem – mówi prawnik Michał Malinowski.

To dlatego, że możliwość opodatkowania ryczałtem według stawki 8,5 proc. to preferencja, która dotyczy tylko najmu prywatnego, prowadzonego poza działalnością gospodarczą. Według fiskusa zaś najem kilku mieszkań spełnia przesłanki działalności gospodarczej, czyli jest prowadzony w celu osiągnięcia dochodu, w sposób ciągły i zorganizowany. A w takiej sytuacji właściciel zapłaci PIT na zasadach ogólnych według skali podatkowej (stawki wynoszą 18 proc., a od dochodów powyżej 85,5 tys. zł – 32 proc.).

Ile mieszkań można wynajmować i za jaką kwotę, by fiskus nie uznał tego za biznes? Niestety, na to pytanie nie ma odpowiedzi. O tym, czy przychód z najmu zakwalifikować do źródła, jakim jest najem i dzierżawa (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) czy działalność gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), skarbówka może zdecydować w sposób uznaniowy.

Potwierdzeniem tego są niejednolite interpretacje podatkowe. Jedna z nich, z września 2017 r. (0114-KDIP3-1.4011.246. 2017.1.KS1) dotyczy małżonków, którzy poza lokalem oddziedziczonym po rodzicach chcą kupić dwa inne. Fiskus nie zgodził się na rozliczenie ryczałtem najmu trzech nieruchomości. Uznał, że skala najmu oraz podejmowanie zaplanowanych i zorganizowanych czynności świadczy o prowadzeniu działalności gospodarczej, co wyklucza ryczałt.

Z kolei w interpretacji z października 2017 r. (0111-KDIB1-1.4011.191.2017.1.BS) skarbówka zgodziła się na ryczałt od najmu sześciu mieszkań. Była to odpowiedź na pytanie podatnika, który zamierza kupić na wynajem sześć lokali z miejscami garażowymi. Zgodnie z interpretacją uzyskane przychody należy zakwalifikować do źródła najem i dzierżawa, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Do podatnika należy wybór, czy zapłaci podatek według skali podatkowej (18 i 32 proc.) czy ryczałt 8,5 proc.

Koszty obniżą należny podatek

– Zaletą ryczałtu jest proste rozliczenie z niską stawką, nawet mimo podwyżki od 2018 r. Nie można jednak uwzględnić kosztów uzyskania przychodów. Dlatego dla osób wynajmujących kilka mieszkań, które ponoszą wysokie koszty związane z ich utrzymaniem czy urządzeniem, korzystna może być działalność gospodarcza – mówi Michał Malinowski.

Przedsiębiorca ma wybór między rozliczeniem według skali oraz według stawki liniowej 19 proc. Może też odliczyć koszty uzyskania przychodów.

Nie trzeba jednak rejestrować biznesu, by odjąć od przychodu wydatki związane z najmem nieruchomości. Fiskus zgadza się, że przy najmie prywatnym rozliczanym na zasadach ogólnych można odjąć od przychodu np. odsetki od kredytu, który został zaciągnięty na zakup lokalu. Można też odliczyć opłaty za media (gaz, prąd, woda), czynsz płacony do spółdzielni mieszkaniowej oraz wydatki na zakup mebli i sprzętu RTV/AGD (w dacie ich poniesienia, jeśli cena jednostkowa nie przekracza 3500 zł). Od 2018 r. będzie można odliczyć jednorazowo sprzęty do 10 tys. zł.

Co ważne, lokal można też amortyzować. Stawka wynosi co do zasady 1,5 proc. Jednak starsze nieruchomości można amortyzować według stawki 10 proc., czyli roczny odpis wyniesie maksymalnie 10 proc. wartości mieszkania. Potwierdzają to interpretacje z września br. (0113-KDIPT2-1.4011.277.2017.1.KU, 0113-KDIPT2-1.4011.281.2017.1.KU). Wynikiem takich odliczeń może być strata, a wówczas wynajmujący nie zapłaci podatku wcale.

Przykład: Pan Michał kupił ośmioletnie mieszkanie za 250 tys. zł. Zamierza je wynająć za 2 tys. zł (24 tys. zł rocznie). Jeśli będzie je amortyzował według stawki 10 proc., to odliczy rocznie 25 tys. zł. Przez dziesięć lat może w ogóle nie płacić podatku, ponieważ koszty przekroczą wysokość przychodów.

Warto przypomnieć, że osoby, które chcą w 2018 r. zmienić formę opodatkowania najmu, powinny zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego właściwego według miejsca zamieszkania (a nie położenia wynajmowanej nieruchomości). Na złożenie takiego oświadczenia mają czas do 20 stycznia 2018 r.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki: monika.pogroszewska@rp.pl

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL