Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Ryczałt od najmu z wyższš stawkš

AdobeStock
Wynajmujšcy zapłacš nawet 12,5 proc. podatku. Gdy koszty sš wysokie, opłacalny może być własny biznes.

Od 1 stycznia 2018 r. zmieniajš się zasady rozliczenia najmu nieruchomoœci dla najlepiej zarabiajšcych. Nowoœciš jest stawka 12,5 proc. od nadwyżki ponad 100 tys. zł. przychodów rocznie. Od przychodów poniżej 100 tys. zł podatnicy nadal zapłacš 8,5 proc. ryczałtu, tak jak dotychczas. Oznacza to, że podwyżka dotknie przede wszystkim tych, którzy przeznaczajš na wynajem kilka nieruchomoœci.

Przykład: Pan Adam wynajmuje cztery mieszkania. Zakłada, że w 2018 r. jego przychody z najmu wyniosš 120 tys. zł. W sumie zapłaci 11 tys. zł ryczałtu: (100 tys. x 8,5 proc. + 20 tys. x 12,5 proc.). Gdyby stawka nadal była jednolita, zapłaciłby 10,2 tys. zł (120 tys. zł x 8,5 proc.).

Limit 100 tys. zł będzie dotyczyć łšcznie małżonków, między którymi istnieje wspólnoœć majštkowa.

Kiedy działalnoœć

Eksperci ostrzegajš jednak, że osoby płacšce ryczałt powinny mieć œwiadomoœć, że fiskus może zakwestionować takš formę rozliczenia.

– Szkoda, że przy okazji nowelizacji nie rozwišzano problemów z kwalifikacjš przychodów do właœciwego Ÿródła. Istnieje ryzyko, że organ podatkowy uzna najem za działalnoœć gospodarczš ze względu na wysokoœć przychodów lub liczbę wynajmowanych nieruchomoœci. Wówczas wynajmujšcy traci prawo do rozliczenia ryczałtem – mówi prawnik Michał Malinowski.

To dlatego, że możliwoœć opodatkowania ryczałtem według stawki 8,5 proc. to preferencja, która dotyczy tylko najmu prywatnego, prowadzonego poza działalnoœciš gospodarczš. Według fiskusa zaœ najem kilku mieszkań spełnia przesłanki działalnoœci gospodarczej, czyli jest prowadzony w celu osišgnięcia dochodu, w sposób cišgły i zorganizowany. A w takiej sytuacji właœciciel zapłaci PIT na zasadach ogólnych według skali podatkowej (stawki wynoszš 18 proc., a od dochodów powyżej 85,5 tys. zł – 32 proc.).

Ile mieszkań można wynajmować i za jakš kwotę, by fiskus nie uznał tego za biznes? Niestety, na to pytanie nie ma odpowiedzi. O tym, czy przychód z najmu zakwalifikować do Ÿródła, jakim jest najem i dzierżawa (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT) czy działalnoœć gospodarcza (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT), skarbówka może zdecydować w sposób uznaniowy.

Potwierdzeniem tego sš niejednolite interpretacje podatkowe. Jedna z nich, z wrzeœnia 2017 r. (0114-KDIP3-1.4011.246. 2017.1.KS1) dotyczy małżonków, którzy poza lokalem oddziedziczonym po rodzicach chcš kupić dwa inne. Fiskus nie zgodził się na rozliczenie ryczałtem najmu trzech nieruchomoœci. Uznał, że skala najmu oraz podejmowanie zaplanowanych i zorganizowanych czynnoœci œwiadczy o prowadzeniu działalnoœci gospodarczej, co wyklucza ryczałt.

Z kolei w interpretacji z paŸdziernika 2017 r. (0111-KDIB1-1.4011.191.2017.1.BS) skarbówka zgodziła się na ryczałt od najmu szeœciu mieszkań. Była to odpowiedŸ na pytanie podatnika, który zamierza kupić na wynajem szeœć lokali z miejscami garażowymi. Zgodnie z interpretacjš uzyskane przychody należy zakwalifikować do Ÿródła najem i dzierżawa, zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT. Do podatnika należy wybór, czy zapłaci podatek według skali podatkowej (18 i 32 proc.) czy ryczałt 8,5 proc.

Koszty obniżš należny podatek

– Zaletš ryczałtu jest proste rozliczenie z niskš stawkš, nawet mimo podwyżki od 2018 r. Nie można jednak uwzględnić kosztów uzyskania przychodów. Dlatego dla osób wynajmujšcych kilka mieszkań, które ponoszš wysokie koszty zwišzane z ich utrzymaniem czy urzšdzeniem, korzystna może być działalnoœć gospodarcza – mówi Michał Malinowski.

Przedsiębiorca ma wybór między rozliczeniem według skali oraz według stawki liniowej 19 proc. Może też odliczyć koszty uzyskania przychodów.

Nie trzeba jednak rejestrować biznesu, by odjšć od przychodu wydatki zwišzane z najmem nieruchomoœci. Fiskus zgadza się, że przy najmie prywatnym rozliczanym na zasadach ogólnych można odjšć od przychodu np. odsetki od kredytu, który został zacišgnięty na zakup lokalu. Można też odliczyć opłaty za media (gaz, pršd, woda), czynsz płacony do spółdzielni mieszkaniowej oraz wydatki na zakup mebli i sprzętu RTV/AGD (w dacie ich poniesienia, jeœli cena jednostkowa nie przekracza 3500 zł). Od 2018 r. będzie można odliczyć jednorazowo sprzęty do 10 tys. zł.

Co ważne, lokal można też amortyzować. Stawka wynosi co do zasady 1,5 proc. Jednak starsze nieruchomoœci można amortyzować według stawki 10 proc., czyli roczny odpis wyniesie maksymalnie 10 proc. wartoœci mieszkania. Potwierdzajš to interpretacje z wrzeœnia br. (0113-KDIPT2-1.4011.277.2017.1.KU, 0113-KDIPT2-1.4011.281.2017.1.KU). Wynikiem takich odliczeń może być strata, a wówczas wynajmujšcy nie zapłaci podatku wcale.

Przykład: Pan Michał kupił oœmioletnie mieszkanie za 250 tys. zł. Zamierza je wynajšć za 2 tys. zł (24 tys. zł rocznie). Jeœli będzie je amortyzował według stawki 10 proc., to odliczy rocznie 25 tys. zł. Przez dziesięć lat może w ogóle nie płacić podatku, ponieważ koszty przekroczš wysokoœć przychodów.

Warto przypomnieć, że osoby, które chcš w 2018 r. zmienić formę opodatkowania najmu, powinny zawiadomić o tym naczelnika urzędu skarbowego właœciwego według miejsca zamieszkania (a nie położenia wynajmowanej nieruchomoœci). Na złożenie takiego oœwiadczenia majš czas do 20 stycznia 2018 r.

masz pytanie, wyœlij e-mail do autorki: monika.pogroszewska@rp.pl

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL