Uporządkowanie chaosu architektonicznego, przyspieszenie i uproszczenie procedur, zmniejszenie kosztów związanych z budową dróg oraz innej infrastruktury obsługującej coraz bardziej rozlewające się budownictwo to tylko niektóre z ambitnych celów stawianych sobie przez projektodawców kodeksu urbanistyczno-budowlanego. Jednak wprowadzenie tych regulacji może doprowadzić do zahamowania rozwoju rynku budowlanego w Polsce.
Praktycznie zupełne uzależnienie realizacji inwestycji budowlanych od istnienia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego spowoduje, że w przypadku jego braku lub przedłużających się nad nim prac inwestorzy będą mieli poważne trudności w realizacji swoich planów. Tym bardziej że samorządy niechętnie podejmują skomplikowane i drogie prace nad planem miejscowym, a perspektywy na zmianę tego stanu rzeczy nie widać.
Likwidacja decyzji o warunkach zabudowy
Jednym z podstawowych założeń projektodawców jest odejście od wydawania decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, gdy teren, na którym ma zostać zlokalizowana inwestycja, nie jest objęty planem miejscowym. Ze względu na ciągle widoczne w Polsce niedostatki w zakresie uchwalania miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego wuzetki stały się popularnym środkiem uzyskania pozwolenia na budowę. Projektodawcy założyli, że praktyka ta prowadzi do dużej swobody i uznaniowości w wydawaniu decyzji budowlanych przez właściwe organy. Stąd też projektowane przepisy przewidują lokalizację inwestycji jedynie na podstawie planu miejscowego bądź tzw. planu lokalizacji, ewentualnie miejscowych przepisów urbanistycznych – aktów prawa miejscowego mających regulować m.in. kwestię budowy obiektów małej architektury.
W myśl projektowanych regulacji zarówno plan miejscowy, jak i przepisy urbanistyczne muszą być zgodne ze studium rozwoju przestrzennego gminy. W przypadku braku tych aktów na terenie gminy realizacja inwestycji będzie praktycznie niemożliwa. Projekt zakłada zastąpienie obecnej decyzji o pozwoleniu na budowę zgodą inwestycyjną, w której oprócz umożliwienia rozpoczęcia robót budowlanych będzie można rozstrzygnąć np. kwestię podziału nieruchomości czy dopuszczalność realizacji inwestycji na obszarze nieobjętym planem miejscowym. Zgodnie z projektem brak planu miejscowego nie będzie przeszkodą jedynie do realizacji najprostszych inwestycji polegających np. na przeprowadzeniu remontu, czy wybudowaniu garażu do 35 mkw. Natomiast w przypadku wszystkich innych inwestycji – poczynając od budowy domu jednorodzinnego, a kończąc na wielkopowierzchniowym obiekcie handlowym – w przypadku nieobjęcia terenu planem miejscowym ustawodawca planuje wprowadzenie specjalnej procedury.
W takiej sytuacji udzielenie zgody inwestycyjnej ma się składać z dwóch etapów. W pierwszym organ administracji na podstawie graficznego i słownego opisu inwestycji dokona oceny jej zgodności z przepisami prawa – w tym ze studium zagospodarowania przestrzennego. Jest to istotna nowość, ponieważ obecne zasady wydawania wuzetek nie przewidują konieczności badania zgodności projektu ze studium. Pierwszy etap postępowania ma się kończyć wydaniem postanowienia o dopuszczalności inwestycji lub o odmowie zgody inwestycyjnej. Uzyskanie pozytywnej decyzji w pierwszym etapie umożliwi rozpoczęcie starań o uzyskanie zgody inwestycyjnej poprzez złożenie stosownych dokumentów, m.in. projektu budowlanego. W tym czasie inwestor będzie mógł uzyskać prawo do terenu inwestycji, a więc nie będzie musiał kupować działki w ciemno, nie mając pewności, czy będzie mógł zrealizować na niej planowaną inwestycję. Istotną nowością jest przepis art. 113 stanowiący, że w przypadku, gdy realizacja inwestycji na obszarze niemającym planu miejscowego bądź planu lokalizacji w istotny sposób zagraża interesowi publicznemu, organ administracji może odmówić udzielenia zgody inwestycyjnej. Stwarza to ogromne pole do nadużyć i arbitralnego stosowania tej regulacji.
