Nieruchomości.rp.pl

Jak odwołać zarząd budynku?

aktualizacja: 19.12.2016, 12:01
Foto: Fotorzepa/Piotr Nowak

Kiedy jedna osoba trzęsie wspólnotą mieszkaniową albo działa na jej niekorzyść, nie ma co się zastanawiać. Trzeba ją odwołać i już. W przepisach są rozwiązania awaryjne. Samo narzekanie to za mało.

REDAKCJA POLECA

Właściciele mieszkań niespecjalnie się interesują tym, kto i na jakich zasadach zarządza ich budynkiem. Tak jest zawsze, gdy nie ma problemów. Budynek jest dobrze utrzymany, zaliczki są na przyzwoitym poziomie, a pieniądze wspólnoty nie wyciekają na prywatne konta członków zarządu.

Nie zawsze jednak jest tak pięknie, o czym świadczą telefony i listy czytelników. Ostatnio zadzwonił młody człowiek z Rzeszowa. Kupił po okazyjnej cenie mieszkanie w starej zabytkowej kamienicy. I okazało się, że kamienicą rządzi jeden człowiek. Jego decyzje w dramatyczny sposób odbijają się na stanie technicznym budynku. Wymaga gruntownego remontu, są nawet pieniądze na ten cel, ale co z tego. Wspólnota ma wprawdzie wybrany kilkuosobowy zarząd, ale najwięcej do powiedzenia ma tylko jedna osoba. Nie można podjąć żadnej decyzji wbrew jej woli. Większość mieszkańców to ludzie starsi, którzy chcą mieć święty spokój i wolą się nie narażać.

Z kolei czytelniczka z Warszawy opowiedziała historię sąsiadki, która jednoosobowo zarządza wspólnotą. Bez zgody ogółu właścicieli podnosi sobie wynagrodzenie. Na zarzuty, że o jej pensji decydują wszyscy właściciele w formie uchwały, wzrusza tylko ramionami. Bo jej wolno tak postąpić.

Konflikty we wspólnotach były i będą. Tego się nie uniknie. Ale po co się męczyć z zarządem, który szkodzi? Lepiej poszukać innej osób do zarządu lub wynająć profesjonalną firmę, a stary zarząd odwołać.

Sposób odwołania zarządu zależy od sposobu jego powołania. Mówią o tym art. 18 i 20 ustawy o własności lokali. Właściciele mogą zatem powierzyć zarząd w formie aktu notarialnego osobie fizycznej lub prawnej (na przykład deweloperowi, spółdzielni) lub też wybrać zarząd w zwykłej uchwale spośród osób fizycznych. Do odwołania zarządu (lub niektórych jego członków) jest potrzebny projekt uchwały. Przekazuje się go zarządowi, a ten ma obowiązek rozesłać projekt razem z zawiadomieniem o zebraniu. Trzeba też pamiętać, że podczas zebrania nie zgłasza się już projektów uchwał. Można wprowadzić tylko zmiany do tych, które zostały zgłoszone wcześniej. Jak właściciele są w konflikcie z zarządem, to obawiają się, że projekt w sprawie odwołania nie zostanie umieszczony w porządku obrad. Zarząd nie ma prawa tego zrobić. Jeżeli się jednak na to zdecyduje, to właściciele mogą przeprowadzić głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów – bez udziału zarządu. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 8 lipca 2004 r.

Wspólnota może w każdej chwili odwołać zarząd lub poszczególnych jego członków, podejmując stosowną uchwałę. Nie musi czekać do rocznego zebrania.

Zarząd powierzony można odwołać tylko w akcie notarialnym. Taką właśnie formę powinna mieć uchwała o odwołaniu. Odwołanie wybranego zarządu nie wymaga wizyty u notariusza.

Wiele wspólnot oprócz wybranego zarządu ma jeszcze firmę zarządzającą. Zatrudnia ją wybrany zarząd na podstawie stosownej umowy. Jeżeli właściciele są niezadowoleni z jej pracy, to swoje zastrzeżenia powinni kierować bezpośrednio do zarządu. Na ich wyraźne polecenie (w formie uchwały) powinien on rozwiązać umowę z nieodpowiednią firmą.

W każdej też wspólnocie w pierwszym kwartale roku odbywa się roczne zebranie. Ocenia się wtedy pracę zarządu i udziela absolutorium lub nie. Udzielenie absolutorium jest formą akceptacji przez właścicieli lokali działalności zarządu w danym roku i jednocześnie przyzwoleniem na dalsze sprawowanie zarządu nieruchomością wspólną. Czasami właściciele mylnie uważają, że nieudzielenie absolutorium jest równoznaczne z odwołaniem zarządu. Tak nie jest. Do tego niezbędna jest odrębna uchwała odwołująca. Warto też pamiętać, że wszyscy właściciele uczestniczą w głosowaniu (nawet jeśli nie byli na rocznym zebraniu). Jeżeli na zebraniu nie ma wszystkich, do nieobecnych wysyła się zawiadomienie o kontynuacji głosowania nad projektem uchwały do określonej daty w trybie indywidualnego zbierania głosów. Wtedy członkowie zarządu zbierają głosy, chodząc od lokalu do lokalu, a następnie sporządzają protokół, który dołącza się do protokołu z rocznego zebrania.

Zdarza się, że zarząd nie chce zbierać głosów pod uchwałą, bo chce rządzić dalej. Właściciele nie mają jednak związanych rąk. Mogą sami to zrobić.

POLECAMY

KOMENTARZE