Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Warunki zabudowy: podstawš usytuowania budynku sš przepisy rozporzšdzenia - wyrok NSA

123RF
Nawet jeżeli w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczono usytuowanie budynku w tzw. ostrej granicy z działkš sšsiedniš i tak konieczne jest spełnienie warunków okreœlonych w § 12 ust. 3 rozporzšdzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Kwestię tę powinien zbadać właœciwy organ przed zatwierdzeniem projektu budowlanego i udzieleniem pozwolenia na budowę, orzekł Naczelny Sšd Administracyjny w wyroku z 22 wrzeœnia 2017 r. (sygn. II OSK 91/16).

Wyrok został wydany w następujšcym stanie sprawy. W marcu 2012 r. prezydent m.st. Warszawy zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na nadbudowę i rozbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz rozbiórkę pomieszczeń gospodarczych przy budynku mieszkalnym usytuowanych przy granicy działki. Wojewoda mazowiecki nie uwzględnił odwołania, jakie zostało złożone przez właœcicielkę sšsiedniej nieruchomoœci, która kwestionowała usytuowanie budynku w tzw. ostrej granicy z jej działkš, zarzucajšc naruszenie przepisów rozporzšdzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sšdu Administracyjnego w Warszawie, który skargę uwzględnił (wyrok WSA z 7 maja 2013 r. sygn. akt VII SA/Wa 1798/12) i uchyli decyzję wojewody. Zdaniem WSA w sprawie zabrakło istotnych ustaleń, co do faktu czy zatwierdzony decyzjš budynek w rzeczywistoœci jest budynkiem jednorodzinnym w rozumieniu Prawa budowlanego, co jest niezbędne dla prawidłowego udzielenia pozwolenia na budowę, które zgodne będzie z decyzjš o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Powyższy wyrok WSA uwzględniajšcy skargę został uchylił NSA (wyrokiem z 20 marca 2015 r., sygn. II OSK 2098/13). NSA zarzucił, że WSA w ogóle nie rozpoznał zarzutów złożonej skargi, bowiem nie odniósł się do zarzutu naruszenia przepisów ww. rozporzšdzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i nakazał WSA odniesienie się to nich. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, WSA 1 wrzeœnia 2015 r. oddalił skargę właœcicielki działki sšsiadujšcej z inwestycjš (sygn. VII SA/Wa 1385/15). WSA doszedł do wniosku, że sytuowanie projektowanej inwestycji w ostrej granicy z działkš skarżšcej było dopuszczalne w œwietle decyzji o warunkach zabudowy opisanej powyżej, którš inwestor na potrzeby zamierzenia budowlanego dysponował.

WSA nie podzielił również stanowiska skarżšcej co do koniecznoœci realizacji nadbudowy już istniejšcego budynku, usytuowanego w ostrej granicy z zachowaniem odległoœci przewidzianych w § 12 przepisów rozporzšdzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (3 lub 4 metry). WSA podkreœlił, że skarżšca nie wzięła pod uwagę, że inwestor dysponował decyzjš o warunkach zabudowy dla inwestycji polegajšcej na nadbudowie i rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojšcego, która była przedmiotem projektu zatwierdzonego w decyzji o pozwoleniu na rozbudowę. W decyzji tej dopuszczono usytuowanie planowanej inwestycji w granicy z działkš skarżšcej.

Naczelny Sšd Administracyjny nie zgodził się również z powyższym, drugim rozstrzygnięciem WSA w komentowanej sprawie i wyrok WSA ponownie uchylił. NSA podkreœlił, że okreœlenie miejsca usytuowania budynku na działce budowlanej należy, co do zasady do organu zatwierdzajšcego projekt budowlany i wydajšcego pozwolenie na budowę. Jednakże z faktu, że sytuowanie budynku w odległoœci 1,5 m od granicy lub bezpoœrednio przy tej granicy, może wynikać z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie można wywodzić, że w takim przypadku nie jest konieczne spełnianie warunków okreœlonych w ust. 3 § 12 tego rozporzšdzenia.

NSA podkreœlił, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczajšca sytuowanie budynku zgodnie z ust. 2 § 12 rozporzšdzenia z 12 kwietnia 2002 r., w tej częœci nie jest wišżšca dla organu wydajšcego decyzję o pozwoleniu na budowę. Organ ten powinien przed zatwierdzeniem projektu budowlanego i udzieleniem pozwolenia na budowę sprawdzić, czy takie usytuowanie budynku jest zgodne z warunkami okreœlonymi w ust. 3 § 12 rozporzšdzenia.

sygnatura akt: II OSK 91/16

Komentarz eksperta

Katarzyna Paczuska-Tokarska, adwokat, Kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak

Komentowany wyrok NSA jest zgodny z wykładniš prawa dokonanš w uchwale NSA z 27 lutego 2017 r., sygn. akt II OPS 3/16. W uchwale tej NSA zauważył, że dopuszczenie sytuowania budynku bezpoœrednio przy granicy, nie zwalnia inwestora z zachowania innych wymagań okreœlonych w przepisach techniczno-budowlanych, z uwagi na ochronę praw właœciciela sšsiedniej działki budowlanej. Ograniczenia w zakresie projektowania i usytuowania budynku ze względu na interesy prawne właœciciela sšsiedniej działki sš okreœlone w § 12 rozporzšdzenia. Ich celem jest ochrona prawa zabudowy działki sšsiedniej, co oznacza koniecznoœć uwzględnienia istniejšcej lub planowanej zabudowy działki sšsiedniej oraz korzystania z niej. Te względy doprowadziły NSA do konkluzji, że w zabudowie jednorodzinnej, w przypadku, gdy ustalenia decyzji o warunkach zabudowy dopuszczajš sytuowanie budynku zwróconego œcianš bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sšsiedniš działkš budowlanš, bezpoœrednio przy tej granicy, majš zastosowanie także warunki techniczne okreœlone w § 12 ust. 3 rozporzšdzenia. W przypadku zabudowy jednorodzinnej warunki techniczne, dotyczšce sytuowania budynku w stosunku do granicy z sšsiedniš działkš budowlanš, okreœlone w § 12 ust. 3 rozporzšdzenia, stanowiš wyjštek od zasad sytuowania budynku okreœlonych w § 12 ust. 1 rozporzšdzenia. Oznacza to, że § 12 ust. 2 rozporzšdzenia nie wyłšcza stosowania § 12 ust. 3 w przypadku zabudowy jednorodzinnej z tego tylko powodu, że decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza sytuowanie budynku bezpoœrednio przy granicy z sšsiedniš działkš budowlanš.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL