Nieruchomości

Warunki zabudowy: podstawą usytuowania budynku są przepisy rozporządzenia - wyrok NSA

123RF
Nawet jeżeli w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczono usytuowanie budynku w tzw. ostrej granicy z działką sąsiednią i tak konieczne jest spełnienie warunków określonych w § 12 ust. 3 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Kwestię tę powinien zbadać właściwy organ przed zatwierdzeniem projektu budowlanego i udzieleniem pozwolenia na budowę, orzekł Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z 22 września 2017 r. (sygn. II OSK 91/16).

Wyrok został wydany w następującym stanie sprawy. W marcu 2012 r. prezydent m.st. Warszawy zatwierdził projekt budowlany i udzielił pozwolenia na nadbudowę i rozbudowę budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz rozbiórkę pomieszczeń gospodarczych przy budynku mieszkalnym usytuowanych przy granicy działki. Wojewoda mazowiecki nie uwzględnił odwołania, jakie zostało złożone przez właścicielkę sąsiedniej nieruchomości, która kwestionowała usytuowanie budynku w tzw. ostrej granicy z jej działką, zarzucając naruszenie przepisów rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie.

Sprawa trafiła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Warszawie, który skargę uwzględnił (wyrok WSA z 7 maja 2013 r. sygn. akt VII SA/Wa 1798/12) i uchyli decyzję wojewody. Zdaniem WSA w sprawie zabrakło istotnych ustaleń, co do faktu czy zatwierdzony decyzją budynek w rzeczywistości jest budynkiem jednorodzinnym w rozumieniu Prawa budowlanego, co jest niezbędne dla prawidłowego udzielenia pozwolenia na budowę, które zgodne będzie z decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Powyższy wyrok WSA uwzględniający skargę został uchylił NSA (wyrokiem z 20 marca 2015 r., sygn. II OSK 2098/13). NSA zarzucił, że WSA w ogóle nie rozpoznał zarzutów złożonej skargi, bowiem nie odniósł się do zarzutu naruszenia przepisów ww. rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie i nakazał WSA odniesienie się to nich. Po ponownym rozpoznaniu sprawy, WSA 1 września 2015 r. oddalił skargę właścicielki działki sąsiadującej z inwestycją (sygn. VII SA/Wa 1385/15). WSA doszedł do wniosku, że sytuowanie projektowanej inwestycji w ostrej granicy z działką skarżącej było dopuszczalne w świetle decyzji o warunkach zabudowy opisanej powyżej, którą inwestor na potrzeby zamierzenia budowlanego dysponował.

WSA nie podzielił również stanowiska skarżącej co do konieczności realizacji nadbudowy już istniejącego budynku, usytuowanego w ostrej granicy z zachowaniem odległości przewidzianych w § 12 przepisów rozporządzenia ministra infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r., w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (3 lub 4 metry). WSA podkreślił, że skarżąca nie wzięła pod uwagę, że inwestor dysponował decyzją o warunkach zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie i rozbudowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego wolnostojącego, która była przedmiotem projektu zatwierdzonego w decyzji o pozwoleniu na rozbudowę. W decyzji tej dopuszczono usytuowanie planowanej inwestycji w granicy z działką skarżącej.

Naczelny Sąd Administracyjny nie zgodził się również z powyższym, drugim rozstrzygnięciem WSA w komentowanej sprawie i wyrok WSA ponownie uchylił. NSA podkreślił, że określenie miejsca usytuowania budynku na działce budowlanej należy, co do zasady do organu zatwierdzającego projekt budowlany i wydającego pozwolenie na budowę. Jednakże z faktu, że sytuowanie budynku w odległości 1,5 m od granicy lub bezpośrednio przy tej granicy, może wynikać z decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, nie można wywodzić, że w takim przypadku nie jest konieczne spełnianie warunków określonych w ust. 3 § 12 tego rozporządzenia.

NSA podkreślił, że decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu dopuszczająca sytuowanie budynku zgodnie z ust. 2 § 12 rozporządzenia z 12 kwietnia 2002 r., w tej części nie jest wiążąca dla organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę. Organ ten powinien przed zatwierdzeniem projektu budowlanego i udzieleniem pozwolenia na budowę sprawdzić, czy takie usytuowanie budynku jest zgodne z warunkami określonymi w ust. 3 § 12 rozporządzenia.

sygnatura akt: II OSK 91/16

Komentarz eksperta

Katarzyna Paczuska-Tokarska, adwokat, Kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak

Komentowany wyrok NSA jest zgodny z wykładnią prawa dokonaną w uchwale NSA z 27 lutego 2017 r., sygn. akt II OPS 3/16. W uchwale tej NSA zauważył, że dopuszczenie sytuowania budynku bezpośrednio przy granicy, nie zwalnia inwestora z zachowania innych wymagań określonych w przepisach techniczno-budowlanych, z uwagi na ochronę praw właściciela sąsiedniej działki budowlanej. Ograniczenia w zakresie projektowania i usytuowania budynku ze względu na interesy prawne właściciela sąsiedniej działki są określone w § 12 rozporządzenia. Ich celem jest ochrona prawa zabudowy działki sąsiedniej, co oznacza konieczność uwzględnienia istniejącej lub planowanej zabudowy działki sąsiedniej oraz korzystania z niej. Te względy doprowadziły NSA do konkluzji, że w zabudowie jednorodzinnej, w przypadku, gdy ustalenia decyzji o warunkach zabudowy dopuszczają sytuowanie budynku zwróconego ścianą bez otworów okiennych lub drzwiowych w stronę granicy z sąsiednią działką budowlaną, bezpośrednio przy tej granicy, mają zastosowanie także warunki techniczne określone w § 12 ust. 3 rozporządzenia. W przypadku zabudowy jednorodzinnej warunki techniczne, dotyczące sytuowania budynku w stosunku do granicy z sąsiednią działką budowlaną, określone w § 12 ust. 3 rozporządzenia, stanowią wyjątek od zasad sytuowania budynku określonych w § 12 ust. 1 rozporządzenia. Oznacza to, że § 12 ust. 2 rozporządzenia nie wyłącza stosowania § 12 ust. 3 w przypadku zabudowy jednorodzinnej z tego tylko powodu, że decyzja o warunkach zabudowy dopuszcza sytuowanie budynku bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL