Nieruchomości

Sąsiad stroną postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę

Fotorzepa, Marta Bogacz
Niedopuszczalne jest uzależnianie przymiotu strony wyłącznie od negatywnego oddziaływania inwestycji na prawa osób trzecich, czy też od naruszenia ich interesu prawnego – uznał Naczelny Sąd Administracyjny.

Przymiot strony postępowania administracyjnego w sprawie dot. zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę mają nie tylko osoby, których interes prawny zostaje naruszony planowanym zamierzeniem inwestycyjnym, ale też takie, na których nieruchomości planowane roboty budowlane mogą potencjalnie oddziaływać, nawet jeżeli oddziaływanie na określoną nieruchomość nie przekracza obowiązujących norm, a więc jest zgodne z prawem wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w uzasadnieniu wyroku z 17 maja 2017 r. (II OSK 2347/15).

Wyrok zapadł w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy.

Hałas z rampy załadunkowej

W lutym 2014 r. prezydent miasta wydał decyzję zatwierdzającą projekt budowlany i udzielającą pozwolenia na budowę budynku handlowego wraz z infrastrukturą techniczną. Właściciele działki sąsiadującej z inwestycją złożyli wniosek o wznowienie postępowania zakończonego ww. ostateczną decyzją. We wniosku o wznowienie postępowania wnioskodawcy powołali się na to, że budowa obiektu oddziałuje na działkę wnioskodawców, która jest zabudowana budynkiem mieszkalnym.

Oddziaływanie na nieruchomość skarżących będzie ich zdaniem polegało na docieraniu hałasu z rampy załadunkowej dostawczych samochodów ciężarowych. Oprócz tego, hałas będą generowały prace i urządzenia towarzyszące budowie planowanej inwestycji oraz wentylatory cyrkulacji powietrza i klimatyzacji wewnątrz budynku handlowego i agregatory prądotwórcze. Na tej podstawie wnioskodawcy uznali, że przysługuje im status strony.

Prezydent miasta decyzją z czerwca 2014 r. odmówił uchylenia decyzji z lutego 2014 r. uznając, że wnioskodawcy nie mają przymiotu strony w postępowaniu zakończonym ww. decyzją. Skarżący odwołali się od tej decyzji, jednak wojewoda utrzymał w mocy decyzję prezydenta. Podobnie nieskuteczna okazała się skarga do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, który wyrokiem z 9 kwietnia 2015 r. oddalił skargę (sygn. II SA/Bd 1356/14). WSA stwierdził, że skoro planowana inwestycja nie będzie w sposób sprzeczny z prawem oddziaływać na nieruchomość skarżących, to nie może być mowy o oddziaływaniu w sposób ograniczający jej zagospodarowanie. WSA podkreślił, że dla ustalenia interesu prawnego konieczne jest, by oddziaływanie planowanego obiektu było sprzeczne z prawem, a tym samym, by doszło do naruszenia interesu prawnego.

Istotny element potencjalności

Naczelny Sąd Administracyjny, w wyniku skargi kasacyjnej właścicieli nieruchomości sąsiedniej, uchylił zaskarżony wyrok sądu I instancji i przekazał sprawę WSA do ponownego rozpoznania. NSA zaznaczył, że ustalenie stron w postępowaniu o pozwolenie na budowę zawiera element potencjalności. Stroną tego postępowania powinny być zatem nie tylko osoby, których prawa zostają naruszone określonym rozwiązaniem projektowym, ale też takie, na których nieruchomości obiekt projektowany może oddziaływać, nawet jeśli z projektu budowlanego wynika, że spełniono wszystkie wymagania wynikające z przepisów ustawy Prawo budowlane i przepisów odrębnych.

Niedopuszczalne jest uzależnianie przymiotu strony wyłącznie od negatywnego oddziaływania inwestycji na prawa osób trzecich, czy też od naruszenia ich interesu prawnego. Sama potencjalna możliwość spowodowania szkodliwego oddziaływania inwestycji na nieruchomości sąsiednie, jest wystarczającą przesłanką do uzyskania przymiotu strony w postępowaniu administracyjnym o wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Stroną takiego postępowania powinny być nie tylko osoby, których interes prawny zostaje naruszony planowanym zamierzeniem inwestycyjnym, ale też takie, na których nieruchomości planowane roboty budowlane mogą potencjalnie oddziaływać.

Kluczową kwestią dla rozstrzygnięcia komentowanej sprawy było ustalenie na gruncie obowiązujących przepisów prawa, czy sporna inwestycja w postaci budynku handlowego wraz z infrastrukturą będzie oddziaływać na nieruchomości wnioskodawców w sposób ograniczający ich zagospodarowanie.

Zgodnie z prawem, ale...

NSA zwrócił uwagę, że motywując swoje stanowisko sąd I instancji podał, że materiał dowodowy zgromadzony w toku postępowania administracyjnego nie potwierdził twierdzeń skarżących o zagrożeniu ich działek przekroczeniem norm hałasu, emisji zanieczyszczeń, substancji szkodliwych, czy też niezachowania odległości inwestycji co do warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Przedstawiając zaś stanowiska organów (uznane przez sąd I instancji za prawidłowe) sąd podał, że organ przeanalizował odległości działki, na której ma być zrealizowana inwestycja, od granicy działki skarżących oraz od istniejącego na tej działce budynku gospodarczego i powołał się na analizę hałasu przemysłowego emitowanego przez projektowaną inwestycję stwierdzając, że eksploatacja obiektu nie będzie stanowiła źródła ponadnormatywnych oddziaływań akustycznych.

Z tak sformułowanych motywów podjętego rozstrzygnięcia wynika, że przedmiotowa inwestycja może oddziaływać na nieruchomość skarżących, chociaż nie będzie to oddziaływanie ponadnormatywne, a więc będzie ono zgodne z prawem. Dla oceny, czy dana nieruchomość znajduje się w obszarze oddziaływania obiektu, bez znaczenia jest, czy normy zostały przekroczone. Nawet jeżeli oddziaływanie na określoną nieruchomość nie przekracza obowiązujących norm, a więc jest zgodne z prawem, to i tak świadczy ono, że nieruchomość ta jest w obszarze oddziaływania obiektu. ?

Sygnatura akt: II OSK 2347/15

Komentarz eksperta

Katarzyna Paczuska-Tokarska, adwokat, kancelaria Sołtysiński Kawecki & Szlęzak

Problematyka pojęcia strony na gruncie art. 28 ust. 2 prawa budowlanego wielokrotnie była przedmiotem orzecznictwa sądów administracyjnych. Stanowisko NSA wyrażone w komentowanym powyżej orzeczeniu jest z pewnością słuszne i wpisuje się w dotychczasową dominującą linię orzeczniczą. Nie ma żadnych podstaw by wiązać przymiot strony postępowania w sprawie o wydanie pozwolenia na budowę z sytuacją, gdy planowana inwestycja ma naruszać obowiązujące normy. Taki warunek nie wynika z pewnością z art. 28 Prawa budowlanego. Nieruchomości sąsiednie co do zasady zwykle znajdują się w obszarze oddziaływania obiektu (por. art. 3 pkt 20 ustawy Prawo budowlane) bez względu na to, czy powstający po sąsiedzku obiekt jest budowany zgodnie z przepisami technicznymi, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, czy z naruszeniem tych przepisów. Należy jednak równolegle podkreślić, że uznanie sąsiada za stronę postępowania administracyjnego i jego udział w tym postępowaniu nie oznacza, że uzyskuje on prawo do decydowania o tym, czy inwestycja powstanie, czy nie. Udział w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę obiektu budowlanego innych niż inwestor podmiotów nie ogranicza bowiem prawa do zgodnej z prawem zabudowy nieruchomości.

Źródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL