Choć decyzje administracyjne nie są przedmiotem obrotu, to mogą mieć wpływ na wartość nieruchomości. Pokazuje to najnowsze orzeczenie Sądu Najwyższego.
SN zajmował się sprawą spółki, która domagała się sądowego obniżenia ceny za 40-ha działkę z ponad 9 mln zł do 3 mln zł (bez VAT) na podstawie przepisów o rękojmi za wady fizyczne rzeczy. Okazało się bowiem, że na działce nie można wybudować fermy norek, mimo że sprzedawca zapewniał o takiej możliwości. Dlatego spółka zażądała obniżenia ceny o 6 mln zł – jest to różnica między zapłaconą ceną za działkę z pozwoleniem na fermę a ceną działki rolniczej pod uprawy.
Już po sprzedaży okazało się, że wójt wydał decyzje bez wymaganej ekspertyzy środowiskowej. Z tego powodu Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło jej nieważność, a w efekcie stwierdzono nieważność pozwolenia na budowę. Uchwalony później plan zagospodarowanie nie dopuszcza takich ferm w tej gminie. Sąd okręgowy uznał, że utrata pozwolenia nie oznacza wady fizycznej. Wadliwość skutkująca odpowiedzialnością na podstawie przepisów o rękojmi musi być bowiem ściśle związana z rzeczą. Poza tym zmiana statusu działki nastąpiła już po sprzedaży.
Sąd Apelacyjny we Wrocławiu zaznaczył, że wprawdzie sprzedający złożył zapewnienie o przydatności działki pod fermę norek, ale odmówił zasądzenia żądanej kwoty. Stwierdził, że tych walorów grunt nigdy nie miał.
– Nie zakładamy złej wiary ani winy sprzedawcy – wskazywali pełnomocnicy powódki mec. Łukasz Bierski i Marek Iwankiewicz. – Kupująca jednak zapłaciła za inną rzecz. Bez pozwolenia na budowę nigdy tej ceny by nie zapłaciła. Transakcja nie spełnia wymogu ekwiwalentności – mówili.
