Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Biuro w mieszkaniu - bez dopełnienia formalności nakaz przywrócenia pierwotnej funkcji

123RF
Prowadzenie biura w mieszkaniu wymaga załatwienia formalnoœci budowlanych. Właœciciel, który im nie sprosta, musi się liczyć z konsekwencjami.

We wtorek Naczelny Sšd Administracyjny wydał orzeczenie niekorzystne dla współwłaœcicieli mieszkania zaadaptowanego na lokal biurowy. Potwierdził, że nadzór budowlany może nakazać przywrócenie jego pierwotnej funkcji, o ile właœciciele nie przedstawiš stosownych dokumentów.

Firma w mieszkaniu

Spór, którym zajmował się NSA, dotyczył lokalu w budynku wielorodzinnym położonym na warszawskim Żoliborzu. Trójka jego współwłaœcicieli wynajęła go razem z dwoma pomieszczeniami w piwnicy na biuro firmie specjalizujšcej się w zakładaniu monitoringu. Nie spodobało się to właœcicielowi innego lokalu w tym budynku, który zawiadomił powiatowy nadzór budowlany. Ten przyszedł z kontrolš. W jej trakcie okazało się, że właœciciele nie zgłosili zmiany sposobu użytkowania lokalu.

Inspektor wydał postanowienie zakazujšce korzystania z lokalu i nakazał dostarczenie m.in. zaœwiadczenia o zgodnoœci zmiany sposobu użytkowania z miejscowym planem obowišzujšcym na tym terenie oraz ekspertyzy technicznej. Po jakimœ czasie nadzór wrócił do lokalu. Biuro działało jak gdyby nigdy nic. Poza tym jego właœciciele zlekceważyli obowišzek dostarczenia żšdanych przez nadzór dokumentów. Powiatowy inspektor wydał więc decyzję o przywróceniu pierwotnej funkcji lokalowi.

Bez zmiany warunków

Współwłaœciciele odwołali się do wojewódzkiego inspektora nadzoru budowlanego. Tłumaczyli, że nie doszło do zmiany warunków bezpieczeństwa pożarowego, pracy czy też higieniczno-sanitarnych, o których mówi art. 71 prawa budowlanego. Firma bowiem przyjmuje zlecenia przez internet, a w lokalu pracuje tylko pięć osób przy komputerach. Skoro więc nie doszło do zmiany warunków, to nie musieli załatwiać żadnych formalnoœci budowlanych w postaci zgłoszenia ani dostarczać dokumentów żšdnych przez inspektora nadzoru. Ich zdaniem prawo budowlane nie nakłada takiego obowišzku.

Wojewódzki inspektor nadzoru, a następnie Wojewódzki Sšd Administracyjny w Warszawie nie uwzględnili skargi współwłaœcicieli lokalu.

Zdaniem i nadzoru, i WSA samowolnie zmienili oni funkcję lokalu oraz mimo postanowienia o wstrzymaniu użytkowania lokalu wcišż z niego korzystali. W tej sytuacji, zgodnie z art. 71 ust. 4 prawa budowlanego, nadzór miał obowišzek nakazać przywrócenie poprzedniego sposobu użytkowania obiektu budowlanego. Takie warunki stawia bowiem ten przepis.

Ponadto WSA przytoczył przepisy rozporzšdzenia ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zgodnie z nim czym innym jest lokal użytkowy, a czym innym mieszkalny. Oba te lokale sš bowiem inaczej zdefiniowane.

Warto współpracować

Współwłaœciciele wnieœli skargę do NSA, a ten jš oddalił. Jego zdaniem nie wystarczy samo przeœwiadczenie współwłaœcicieli lokalu, że nie doszło do zmiany warunków korzystania z lokalu, a tym samym zgłoszenie jest zbędne. Artykuł 71 prawa budowlanego nakłada obowišzek dostarczenia ekspertyzy technicznej i to ona powinna przesšdzić, czy doszło do zmiany warunków czy nie. Poza tym niewykluczone, że nadzór przyznałby rację współwłaœcicielom. Nie dali mu jednak na to szansy. Nie dostarczyli bowiem żadnych żšdanych przez nadzór dokumentów.

Sygnatura akt: II OSK 1754/14

Opinia

Mariola Berdysz, dyrektor fundacji Wszechnica Budowlana

Zmiana sposobu użytkowania częœci budynku, np. lokalu, wymaga zgłoszenia w starostwie. Gdy natomiast inwestor planuje wykonać jeszcze dodatkowo roboty budowlane, np. wybić schody do piwnicy, niezbędne jest już pozwolenie na budowę. Takie sš zasady i nie da się ich obejœć. Zmiana sposobu użytkowania też nie jest prosta. Chodzi przede wszystkim o ocenę, czy faktycznie doszło do zmiany takich warunków jak sanitarne, przeciwpożarowe etc. W praktyce przysparza to wielu problemów. Za każdym razem musi to być indywidualna ocena, a powinien jš przygotować ekspert, który posiada uprawnienia budowlane bez ograniczeń.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL