Sąd może nakazać, by usunąć wady w budynku

Przeciekające okna, odpadający tynk na ścianach czy klatkach schodowych. To tylko kilka z licznych wad, jakie ujawniły się w budynku warszawskiej wspólnoty mieszkaniowej. Deweloper wybudował go zaledwie kilka lat temu. Nie chce ich teraz dobrowolnie usunąć.

– Z moich obserwacji wynika, że takich spraw przybywa. Wspólnoty coraz częściej występują do sądów i wygrywają – mówi Grzegorz Abramek, radca prawny. Srodtytul: Kłopoty z cesją

By usunąć usterki, wspólnota mieszkaniowa musi skorzystać z rękojmi za wady fizyczne budynku, o których mówi art. 568 § 1 kodeksu cywilnego. Rękojmia powstaje na skutek zawarcia umowy sprzedaży lokalu. Stroną takiej umowy jest właściciel lokalu, a nie wspólnota mieszkaniowa. Ta ostatnia może walczyć skutecznie w sądzie, dopiero gdy właściciele przeleją na nią swoje uprawnienia z tytułu rękojmi.

– Przez długie lata sądy podważały ważność umów cesji, np. gdy swoich roszczeń nie scedowali wszyscy właściciele. Tymczasem w budynku liczącym 100 czy 200 lokali bardzo trudno jest uzyskać cesję od wszystkich. Nierzadkie są przypadki, gdy znajdzie się osoba, która się na to nie zgodzi – tłumaczy Konrad Figurski, radca prawny.

Zmiana nastąpiła dopiero dzięki Sądowi Najwyższemu. W swojej uchwale (podjętej w składzie siedmiu sędziów) przesądził, że właściciele mieszkań mogą scedować na wspólnotę swoje roszczenia przeciwko deweloperowi, związane z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej (sygn. III CZP 84/13). Wspólnota może więc występować w sprawie sądowej przeciwko deweloperowi, a umowy cesji, na podstawie których wytoczono powództwo, są co do zasady ważne.

Natomiast wtedy, gdy wspólnota domaga się odszkodowania, a nie przejęła roszczeń od wszystkich właścicieli, otrzyma odszkodowanie proporcjonalnie do reprezentowanych przez nią udziałów w nieruchomości wspólnej objętych cesją. Jeżeli wynosi on 30 proc., taką część odszkodowania dostanie.

– Jest to roszczenie podzielne. Ale gdy wspólnota domaga się usunięcia wad, nie ma to już znaczenia. Sąd nie może bowiem powiedzieć, że grzyb ze ściany zostanie usunięty tylko częściowo. Wada musi być usunięta w całości albo wcale – tłumaczy mecenas Grzegorz Abramek.

Kiedy upływa termin

Nadal jednak nie został rozwiązany problem upływu terminu rękojmi za wady fizyczne budynku. Prawo do rękojmi przysługuje właścicielowi lokalu przez pięć lat od daty zawarcia umowy sprzedaży lub wydania lokalu. Od jakiej więc daty liczyć bieg terminu rękojmi: czy od sprzedaży pierwszego czy może ostatniego lokalu?

– Różnice mogą wynieść nawet kilka lat. A ma to kluczowe znaczenie przy ocenie ważności roszczeń – tłumaczy mecenas Abramek.

– Wszystko zależy od tego, kiedy ujawnią się wady, czy przed sprzedażą ostatniego lokalu czy nie – wyjaśnia mecenas Figurski. – Jeżeli deweloper udowodni, że jego klient wiedział o wadzie dotyczącej części wspólnej przed kupieniem lokalu, rękojmia już mu nie przysługuje – dodaje.

Dwa rodzaje uprawnień