Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Jak długo potrwa hossa na rynku mieszkań

Goœciem Andrzeja Steca w poniedziałkowym programie Parkiet TV był Mateusz Mucha, menedżer Domu Maklerskiego Navigator.
Archiwum
Mateusz Mucha: znaczšcym ryzykiem dla rynku byłaby podwyżka stóp procentowych
Zanim przejdziemy do prognoz dotyczšcych rynku deweloperskiego na ten rok, proszę powiedzieć, jak pan ocenia rok 2017. Był to zdecydowanie bardzo dobry okres dla deweloperów mieszkaniowych. Na rynku publicznych deweloperów mieszkaniowych istnieje taka reguła, że po zakończeniu każdego kwartału przekazywane sš dane sprzedażowe oraz te dotyczšce przekazań lokali. Na tej podstawie można antycypować, jaki był ten ubiegły rok. Jeœli chodzi o przekazania, my, jako Dom Maklerski Navigator, tworzymy raport, gdzie analizujemy sytuację 15 deweloperów mieszkaniowych, których obligacje sš notowane na rynku Catalyst. W ramach tej grupy deweloperów sprzedaż rok do roku wzrosła o 25 proc., do 22,7 tys. lokali. Porównujšc do sprzedaży sprzed dwóch lat, jest to prawie 50-proc. zwyżka. Widać, że hossa jest mocna. Pytanie, w którym momencie tej hossy jesteœmy.
Roœnie sprzedaż lokali, a co z cenami? Wyglšda na to, że pod koniec zeszłego roku rozpoczęła się goršczka cenowa, zwłaszcza w dużych aglomeracjach miejskich. Zdecydowanie zaczynamy obserwować trend wzrostu cen. Ma to swoje podłoże zarówno we wzroœcie wartoœci nabywanych przez deweloperów gruntów, jak i znaczšcym wzroœcie wykonawstwa inwestycji. Deweloperzy mierzš się z tym, że nowo kontraktowane inwestycje sš sporo droższe od poprzednich. Jednoczeœnie mocno roœnie jednak popyt Polaków na mieszkania. Na pewno jest kilka przyczyn tego zjawiska. Sprzyja sytuacja makroekonomiczna i ludzie znacznie łatwiej podejmujš decyzję o znaczšcych wydatkach. Drugim powodem jest bogacšce się społeczeństwo. Od poprzedniej hossy mieszkaniowej w latach 2006–2007 minęła już dekada. Przez ten czas Polacy zdšżyli zakumulować sporo kapitału. Do tego niskie stopy procentowe, które nie zachęcajš do trzymania tych œrodków na lokatach. Utarło się, że mieszkanie jest dobrš lokatš kapitału, że się na nim nie traci, i wiele osób kupuje pod wynajem. Rynek najmu też jest mocny, stawki poszły do góry i często pozwalajš na osišganie większych zysków niż na lokatach. Zatem na rynku mamy dużš płynnoœć. Czy w zwišzku z tym deweloperzy potrzebujš dodatkowego kapitału z rynku publicznego? Oczywiœcie. Widzšc po tym, jak roœnie sprzedaż, apetyt deweloperów również roœnie. Obligacje można emitować np. w celu zakupu gruntów, co deweloperzy bardzo aktywnie robili też w 2017 r. Ci analizowani przez nas wyemitowali obligacje na ponad 1,3 mld zł, wykupujšc jednoczeœnie papiery za ponad 600 mln zł. Mamy więc 700 mln zł nadwyżki, która w zdecydowanej większoœci będzie przeznaczona na nabycia nowych gruntów. Zwykle deweloperzy finansujš zakup gruntów dzięki œrodkom pozyskanym z obligacji. Przy tak dobrej sprzedaży finansowanie bankowe może być na bardzo niskim poziomie, bo mieszkania sprzedajš się bardzo szybko, już nawet przed etapem „dziury w ziemi". Od kilku lat powtarza się, że zbliża się koniec dobrej koniunktury, tymczasem sprzedaż roœnie jak na drożdżach. Czy nie mamy do czynienia z bańkš? Byłbym daleki od takiego stwierdzenia, jednak na 2018 r. patrzę z umiarkowanym optymizmem. Poziom stóp procentowych powinien dalej wspierać popyt. W porównaniu z Europš Zachodniš wcišż mamy w Polsce niedobór mieszkań. Bioršc pod uwagę również to, że deweloperzy budujš głównie w dużych miastach, gdzie raczej napływa ludnoœć, to rynek w 2018 r. powinien zachowywać się dobrze. Trudno powiedzieć, czy będzie tak dobrze jak w 2017 r., który bardzo wysoko zawiesił poprzeczkę. Uważam jednak, że będzie to w dużym stopniu powtórkš sukcesu z zeszłego roku, ale, jak wspomnieliœmy, pojawia się kilka zagrożeń. Pytanie, czy Kowalscy przy rosnšcych cenach będš tak chętnie nabywali mieszkania. Deweloperzy będš oczywiœcie próbowali przełożyć wzrost cen wykonawstwa. Jeœli założymy, że cena budowy to około połowy ceny mieszkania, to 5-proc. wzrost ceny rekompensuje 10-proc. wzrost wykonawstwa. Dużym pytaniem jest to, jak będzie się zachowywał rynek najmu i zwišzane z tym ryzyko imigrantów zarobkowych. Jeœli szerzej otwarto by wrota krajów zachodnich, to sytuacja na rynku najmu może się zmienić i spowodować spadki cen. Czy dobra koniunktura zachęci do wejœcia któregoœ dewelopera np. na giełdę z emisjš akcji? Na razie obserwujemy raczej odwrotne zjawisko, spółki się wycofujš, np. Robyg. Jaki jest powód takiej transakcji? To bardzo ciekawa sytuacja. Zobaczymy, jaki nowy właœciciel ma pomysł na dalsze finansowanie spółki. Wiadomo, że najlepsze warunki finansowania sš w stanie uzyskać deweloperzy, którzy jednak sš notowani na giełdzie. Nie słyszałem jednak, by któryœ z deweloperów wybierał się na rynek publiczny. Raczej nie będzie to łatwe, ponieważ mamy już na rynku dużo deweloperów i zarzšdzajšcy funduszami majš w czym wybierać. Głównym czynnikiem ryzyka jest wzrost stóp procentowych? Bardzo znaczšcym. Po pierwsze, niskie stopy stymulujš popyt i skłaniajš do alternatywnych wobec lokat inwestycji. Nie należy zapominać, że Kowalskim, którzy kupujš na kredyt, choć obecnie mamy sporo transakcji gotówkowych, wzroœnie wysokoœć rat. Deweloperów również to uderzy po kieszeni, bo zarówno ich finansowanie bankowe, jak i obligacyjne zależy od wysokoœci stóp procentowych. Będzie to zatem czynnik zmniejszajšcy popyt, jak i podwyższajšcy koszty. Program Mieszkanie+ jest jakimœ problemem dla prywatnych deweloperów? Dla tych dużych, giełdowych, jest to niskie ryzyko. Do tej pory nie słyszeliœmy o jakichœ dużych inwestycjach, które miałyby być realizowane w ramach tego programu. Z kolei jego skala w porównaniu z działalnoœciš deweloperów będzie raczej znikoma. Kiedy rzšdowy program wystartuje, hossa na rynku może się już skończyć. PAAN
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL