Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Mieszkaniowe

Bałagan w spółdzielni utrudni życie mieszkańcom

Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Zwišzku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych
materiały prasowe
Nowela ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to kolejny przykład koszmarka legislacyjnego - mówi Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Zwišzku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych.

Na jesieni szykujš się zmiany w przepisach dotyczšcych spółdzielni mieszkaniowych. Budzš one poważne obawy wœród spółdzielców. Dlaczego?

Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Zwišzku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych: Ta nowela ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to kolejny przykład koszmarka legislacyjnego. Pełno w niej błędów i pominięć, Nowe przepisy w wielu miejscach sš niejasne i niejednoznaczne, a stosować jakoœ je trzeba.

Poza tym rolš noweli miała być realizacja wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Tymczasem w wielu punktach jest z nimi sprzeczna. Wystarczy choć pobieżnie porównać treœć zmian z uzasadnieniami wyroków Trybunału Konstytucyjnego.

Ma pan na myœli zmiany dotyczšce członkostwa?

Też. Z chwilš jej wejœcia w życie wystarczy mieć mieszkanie lokatorskie lub własnoœciowe, by z mocy prawa stać się członkiem spółdzielni. Nie trzeba będzie, tak jak dziœ, wnosić ani wpisowego, ani udziału, ani też składać deklaracji. Tymczasem prawo spółdzielcze mówi zaœ jasno: spółdzielnia to dobrowolna korporacja. A jak tu mówić o dobrowolnoœci skoro członkiem będzie się wbrew swojej woli. Z tego powodu nowy przepis jest również sprzeczny z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 2015 r. TK uznał bowiem, że nie można nikogo zmuszać ustawš do bycia członkiem spółdzielni .

Poza tym obecnie osoba, która chce stać się spółdzielcš, musi złożyć deklarację i zapłacić wpisowe oraz udział. Z reguły nie sš to wysokie kwoty. Z tych pieniędzy tworzy się fundusz zasobowy i udziałowy (na inwestycje spółdzielni).

W mojej ocenie œrodków z wpisowego spółdzielnie nie będš musiały zwracać. Natomiast nie wiadomo co z funduszem udziałowym. Prawo spółdzielcze przewiduje, że fundusz udziałowy jest obowišzkowy, a nowela nie wyłšczyła wprost stosowania tych przepisów z zakresu gospodarki spółdzielni.

Nowela nic nie mówi co dalej, czy trzeba pienišdze oddać spółdzielcom czy nie. W efekcie spółdzielcy mogš żšdać zwrotu, a spółdzielnie nie będš wiedziały, co robić. Pojawiš się więc spory na tym tle.

Członkostwo z mocy prawa może mieć też zalety. Dziœ tracšc członkostwo w spółdzielni traci się lokatorskie mieszkanie. Po zmianach tak nie będzie.

To prawda. Ale wcale nie jestem przekonany, czy to dobra zmiana. Dziœ uchwałę o wygaœnięciu prawa podejmuje najczęœciej rada nadzorcza, a niezadowolony spółdzielca zawsze może się odwołać do sšdu za 200 zł. Po wejœciu w życie zmian prawo wygaœnie na podstawie wyroku. A to kosztuje.

Spółdzielca, jeżeli przegra, będzie musiał zwrócić opłatę sšdowš wynoszšcš 5 proc. wartoœci przedmioty sporu, czyli 5 proc. wartoœci rynkowej mieszkania. To sš duże kwoty. Tymczasem z członkostwa z reguły wyklucza się osoby, które nie płacš za mieszkanie, to jak taka osoba ma jeszcze zapłacić koszty sšdowe? Jej długi będš rosły. Dziœ często członkostwo się przywraca, wystarczy spłacić długi. A jak będzie prawomocny wyrok sšdowy, to nie będzie już takie proste.

A co się zmieni, gdy chodzi o zarzšdzanie budynkami, w których częœć lokali zostało wykupionych przez spółdzielców na własnoœć . Też będš problemy?

W tych budynkach, gdzie większoœć lokali, a tym samym udziałów w nieruchomoœci wspólnej należy do spółdzielni, niewiele się zmieni. Spółdzielnia dysponujšc swoimi udziałami, dalej będzie podejmować decyzje przekraczajšce zwykły zarzšd. Natomiast tam, gdzie spółdzielnia będzie mniejszoœciowym współwłaœcicielem, podejmowanie decyzji dotyczšcych nieruchomoœci będzie utrudnione.

Występujšc o pozwolenie na budowę lub zgłaszajšc zamiar wykonania robót budowlanych , spółdzielnia będzie zazwyczaj musiała dysponować uchwałš podjętš przez właœcicieli lokali. Nowela przewiduje bowiem, że gdy spółdzielnia zarzšdza budynkiem, w którym znajdujš się lokale wyodrębnione na własnoœć, stosuje się do niej odpowiednio art. 22 ustawy o własnoœci lokali, tej, którš rzšdzš się wspólnoty mieszkaniowe.

Zgodnie z nim zarzšd samodzielnie wykonuje tylko czynnoœci zwykłego zarzšdu, np. sam może wymienić żarówkę czy zamieœć ulicę. Na czynnoœci przekraczajšce zwykły zarzšd właœciciele muszš wyrazić zgodę w formie uchwały. Trybunał w swoim wyroku wyraŸnie potwierdził, że obecna zasady w powyższym zakresie były zgodne z konstytucjš, więc po co ta zmiana?

Serdecznie też współczuje osobom, które będš chciały zakwestionować takš uchwałę. Dziœ spółdzielca niezadowolony z uchwały organu spółdzielni może zaskarżyć jš do sšdu. W przypadku uchwał podjętych w spółdzielni na podstawie art. 22 ustawy o własnoœci lokali brak jest regulacji co do zasad ich kwestionowania. Nie będzie się do nich stosować art. 25 tej ustawy, który daje właœcicielom prawo zaskarżania uchwał do sšdu, ani też przepisów spółdzielczych.

Nowe zasady będš obowišzywać też w wypadku zakładania wspólnot w spółdzielczych blokach?

Nowela powtarza regulację, że właœciciele mogš podjšć uchwałę, że do ich praw i obowišzków i zarzšdu nieruchomoœciš stosuje się ustawę o własnoœci lokali. W tym wypadku jednak nowe przepisy mówiš o stosowaniu wszystkich norm ustawy o własnoœci lokali do podjęcia uchwały, a jest to bardzo istotna różnica.

W praktyce oznacza bowiem, że głosuje się udziałami w nieruchomoœci wspólnej, ale głosy można zbierać także metodš obiegowš, chodzšc od drzwi do drzwi. Ponadto, gdy spółdzielnia będzie miała ponad połowę udziałów w nieruchomoœci wspólnej , to na żšdanie innych właœcicieli, reprezentujšcych co najmniej 20 proc. udziałów w nieruchomoœci wspólnej, można zmienić sposób głosowania, a mianowicie nie głosować udziałami, tylko jednemu właœcicielowi będzie przysługiwał jeden głos.

Dla przykładu, może się zdarzyć że w budynku liczšcym 100 mieszkań, 20 właœcicieli podejmie decyzję o wyjœciu ze spółdzielni, mimo sprzeciwu reszty mieszkańców. Będš mieli bowiem 20 głosów, a spółdzielnia tylko jeden.

Interes osób majšcych prawa spółdzielcze został pominięty, choć Trybunał wielokrotnie podkreœlał, jak jest on w tej regulacji istotny.

Niezadowolonemu właœcicielowi również nie będzie przysługiwało odwołanie do sšdu ?

W tym konkretnym wypadku będzie można wnieœć pozew na podstawie art. 25 ustawy o własnoœci lokali.

Obecnie brakuje przepisów dotyczšcych rozliczeń finansowych między spółdzielniš a nowš wspólnotš.Czy będš zmiany w tym zakresie?

Nie ma rozliczeń ze wspólnotš, a tylko z poszczególnymi właœcicielami. Trybunał Konstytucyjny zobowišzał ustawodawcę do wprowadzenia takich zasad, ale wyraŸnie wskazał, że nowe regulacje nie mogš mieć mocy wstecznej, tymczasem w nowelizacji znajdujemy przepis, że ma ona zastosowanie do nieruchomoœci zarzšdzanych przez spółdzielnię 5 lutego 2015 roku, czyli nawet nie w dniu publikacji orzeczenia, ale od daty jego wydania. To doœć oryginalna koncepcja.

Przepisy dotyczšce rozliczeń były potrzebne, bo spółdzielnie często nie decydowały się na remonty wymagajšce kredytowania. W tym momencie wprowadzona zasada będzie też działać w obie strony. Jeżeli funduszu nie wydano, należy go zwrócić właœcicielom po powstaniu wspólnoty, a w sytuacji gdy koszt remontu był wyższy niż zgromadzone œrodki, to właœciciele będš musieli zapłacić spółdzielni.

Szkoda jednak, że nikt nie zwrócił uwagi na ewentualne konsekwencje podatkowe. Uważam, że w tym zakresie może być sporo wštpliwoœci, bo przecież odpis na fundusz remontowy jest kosztem dla spółdzielni, a jego zwrot może być kwalifikowany jako dochód z innych Ÿródeł dla właœciciela.

CV

Grzegorz Abramek jest radcš prawnym specjalizujšcym się m.in. w prawie nieruchomoœci i spółdzielczym. Absolwent studiów doktoranckich na Katolickim Uniwersytecie Lubelskim. Pełni funkcję wiceprezesa Krajowego Zwišzku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych w Warszawie. Pracuje również jako wykładowca.

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL