Bałagan w spółdzielni utrudni życie mieszkańcom

Na jesieni szykują się zmiany w przepisach dotyczących spółdzielni mieszkaniowych. Budzą one poważne obawy wśród spółdzielców. Dlaczego?

Grzegorz Abramek, wiceprezes Krajowego Związku Rewizyjnego Spółdzielni Mieszkaniowych:

Ta nowela ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych to kolejny przykład koszmarka legislacyjnego. Pełno w niej błędów i pominięć, Nowe przepisy w wielu miejscach są niejasne i niejednoznaczne, a stosować jakoś je trzeba.

Poza tym rolą noweli miała być realizacja wyroków Trybunału Konstytucyjnego. Tymczasem w wielu punktach jest z nimi sprzeczna. Wystarczy choć pobieżnie porównać treść zmian z uzasadnieniami wyroków Trybunału Konstytucyjnego.

Ma pan na myśli zmiany dotyczące członkostwa?

Też. Z chwilą jej wejścia w życie wystarczy mieć mieszkanie lokatorskie lub własnościowe, by z mocy prawa stać się członkiem spółdzielni. Nie trzeba będzie, tak jak dziś, wnosić ani wpisowego, ani udziału, ani też składać deklaracji. Tymczasem prawo spółdzielcze mówi zaś jasno: spółdzielnia to dobrowolna korporacja. A jak tu mówić o dobrowolności skoro członkiem będzie się wbrew swojej woli. Z tego powodu nowy przepis jest również sprzeczny z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z 2015 r. TK uznał bowiem, że nie można nikogo zmuszać ustawą do bycia członkiem spółdzielni .

Poza tym obecnie osoba, która chce stać się spółdzielcą, musi złożyć deklarację i zapłacić wpisowe oraz udział. Z reguły nie są to wysokie kwoty. Z tych pieniędzy tworzy się fundusz zasobowy i udziałowy (na inwestycje spółdzielni).

W mojej ocenie środków z wpisowego spółdzielnie nie będą musiały zwracać. Natomiast nie wiadomo co z funduszem udziałowym. Prawo spółdzielcze przewiduje, że fundusz udziałowy jest obowiązkowy, a nowela nie wyłączyła wprost stosowania tych przepisów z zakresu gospodarki spółdzielni.

Nowela nic nie mówi co dalej, czy trzeba pieniądze oddać spółdzielcom czy nie. W efekcie spółdzielcy mogą żądać zwrotu, a spółdzielnie nie będą wiedziały, co robić. Pojawią się więc spory na tym tle.

Członkostwo z mocy prawa może mieć też zalety. Dziś tracąc członkostwo w spółdzielni traci się lokatorskie mieszkanie. Po zmianach tak nie będzie.

To prawda. Ale wcale nie jestem przekonany, czy to dobra zmiana. Dziś uchwałę o wygaśnięciu prawa podejmuje najczęściej rada nadzorcza, a niezadowolony spółdzielca zawsze może się odwołać do sądu za 200 zł. Po wejściu w życie zmian prawo wygaśnie na podstawie wyroku. A to kosztuje.

Spółdzielca, jeżeli przegra, będzie musiał zwrócić opłatę sądową wynoszącą 5 proc. wartości przedmioty sporu, czyli 5 proc. wartości rynkowej mieszkania. To są duże kwoty. Tymczasem z członkostwa z reguły wyklucza się osoby, które nie płacą za mieszkanie, to jak taka osoba ma jeszcze zapłacić koszty sądowe? Jej długi będą rosły. Dziś często członkostwo się przywraca, wystarczy spłacić długi. A jak będzie prawomocny wyrok sądowy, to nie będzie już takie proste.

A co się zmieni, gdy chodzi o zarządzanie budynkami, w których część lokali zostało wykupionych przez spółdzielców na własność . Też będą problemy?

W tych budynkach, gdzie większość lokali, a tym samym udziałów w nieruchomości wspólnej należy do spółdzielni, niewiele się zmieni. Spółdzielnia dysponując swoimi udziałami, dalej będzie podejmować decyzje przekraczające zwykły zarząd. Natomiast tam, gdzie spółdzielnia będzie mniejszościowym współwłaścicielem, podejmowanie decyzji dotyczących nieruchomości będzie utrudnione.

Występując o pozwolenie na budowę lub zgłaszając zamiar wykonania robót budowlanych , spółdzielnia będzie zazwyczaj musiała dysponować uchwałą podjętą przez właścicieli lokali. Nowela przewiduje bowiem, że gdy spółdzielnia zarządza budynkiem, w którym znajdują się lokale wyodrębnione na własność, stosuje się do niej odpowiednio art. 22 ustawy o własności lokali, tej, którą rządzą się wspólnoty mieszkaniowe.

Zgodnie z nim zarząd samodzielnie wykonuje tylko czynności zwykłego zarządu, np. sam może wymienić żarówkę czy zamieść ulicę. Na czynności przekraczające zwykły zarząd właściciele muszą wyrazić zgodę w formie uchwały. Trybunał w swoim wyroku wyraźnie potwierdził, że obecna zasady w powyższym zakresie były zgodne z konstytucją, więc po co ta zmiana?

Serdecznie też współczuje osobom, które będą chciały zakwestionować taką uchwałę. Dziś spółdzielca niezadowolony z uchwały organu spółdzielni może zaskarżyć ją do sądu. W przypadku uchwał podjętych w spółdzielni na podstawie art. 22 ustawy o własności lokali brak jest regulacji co do zasad ich kwestionowania. Nie będzie się do nich stosować art. 25 tej ustawy, który daje właścicielom prawo zaskarżania uchwał do sądu, ani też przepisów spółdzielczych.

Nowe zasady będą obowiązywać też w wypadku zakładania wspólnot w spółdzielczych blokach?

Nowela powtarza regulację, że właściciele mogą podjąć uchwałę, że do ich praw i obowiązków i zarządu nieruchomością stosuje się ustawę o własności lokali. W tym wypadku jednak nowe przepisy mówią o stosowaniu wszystkich norm ustawy o własności lokali do podjęcia uchwały, a jest to bardzo istotna różnica.

W praktyce oznacza bowiem, że głosuje się udziałami w nieruchomości wspólnej, ale głosy można zbierać także metodą obiegową, chodząc od drzwi do drzwi. Ponadto, gdy spółdzielnia będzie miała ponad połowę udziałów w nieruchomości wspólnej , to na żądanie innych właścicieli, reprezentujących co najmniej 20 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej, można zmienić sposób głosowania, a mianowicie nie głosować udziałami, tylko jednemu właścicielowi będzie przysługiwał jeden głos.

Dla przykładu, może się zdarzyć że w budynku liczącym 100 mieszkań, 20 właścicieli podejmie decyzję o wyjściu ze spółdzielni, mimo sprzeciwu reszty mieszkańców. Będą mieli bowiem 20 głosów, a spółdzielnia tylko jeden.

Interes osób mających prawa spółdzielcze został pominięty, choć Trybunał wielokrotnie podkreślał, jak jest on w tej regulacji istotny.

Niezadowolonemu właścicielowi również nie będzie przysługiwało odwołanie do sądu ?

W tym konkretnym wypadku będzie można wnieść pozew na podstawie art. 25 ustawy o własności lokali.

Obecnie brakuje przepisów dotyczących rozliczeń finansowych między spółdzielnią a nową wspólnotą.Czy będą zmiany w tym zakresie?

Nie ma rozliczeń ze wspólnotą, a tylko z poszczególnymi właścicielami. Trybunał Konstytucyjny zobowiązał ustawodawcę do wprowadzenia takich zasad, ale wyraźnie wskazał, że nowe regulacje nie mogą mieć mocy wstecznej, tymczasem w nowelizacji znajdujemy przepis, że ma ona zastosowanie do nieruchomości zarządzanych przez spółdzielnię 5 lutego 2015 roku, czyli nawet nie w dniu publikacji orzeczenia, ale od daty jego wydania. To dość oryginalna koncepcja.