Jaka przyszłość czeka rynek mieszkaniowy w Polsce. Analiza DM Michael/Ström

aktualizacja: 12.07.2017, 11:59
Foto: Fotorzepa, Adam Burakowski

Kiedy i dlaczego może nastąpić schłodzenie koniunktury?

Jaka przyszłość czeka rynek mieszkaniowy w Polsce? Analitycy DM Michael/Ström w specjalnym raporcie podkreślają, że w średnim terminie koniunktura będzie zależała od tego, czy czynniki negatywne przeważą nad pozytywnymi. Czynnikami napędzającymi koniunkturę są głównie: niskie stopy procentowe, wzrost wynagrodzeń, niska stopa bezrobocia, rozwój rynku najmu, napływ obcokrajowców do Polski. Czynnikami negatywnymi są: ewentualna podwyżka stóp, program Mieszkanie Plus, potencjalna nadpodaż mieszkań inwestycyjnych, niska podaż gruntów, aktywność Funduszu Mieszkań na Wynajem.

- W przypadku zmaterializowania się scenariusza pesymistycznego, czyli silniejszego oddziaływania na rynek czynników negatywnych nad pozytywnymi, jesteśmy przekonani że przyszłe zmiany na rynku będą miały łagodniejszy charakter niż te po bańce w latach 2007-2008 również z uwagi na: lepsze dopasowanie mieszkań, brak bańki spekulacyjnej, lepszą kondycję deweloperów, dużą kontraktację na wczesnym etapie budowy oraz pojawienie się ustawy deweloperskiej – komentuje Piotr Ludwiczak, szef działu analiz DM Michael/Ström. - Naszym zdaniem negatywny scenariusz może oznaczać istotny spadek wolumenów sprzedanych mieszkań, a nie spadek cen lokali dodaje.

Kluczowym czynnikiem dla przyszłości rynku mieszkaniowego jest poziom stóp procentowych. - Obecny skład Rady Polityki Pieniężnej uważany jest za zwolenników łagodnej polityki pieniężnej, dlatego nie będzie dla nas zaskoczeniem jeśli RPP nie podniesie stóp w perspektywie dwóch lat, o ile realia rynkowe okażą się zbliżone do prognoz NBP – zaznacza Ludwiczak. Jednak zaznacza, że z wyceny kontraktów FRA (na przyszłą stopę procentową) wynika, że w perspektywie dwóch lat rynek spodziewa się około dwóch podwyżek stóp. - W przypadku podwyżek stóp o 0,5 proc. premia dla inwestorów gotówkowych z wynajmu mieszkań spadnie do około 2,5 proc. Obniżka premii może spowodować spadek wolumenu sprzedaży mieszkań, ale naszym zdaniem nie przełoży się ona na spadek cen mieszkań – ocenia analityk.

Największe ryzyko dla rynku mieszkaniowego analitycy DM Michael/Ström dostrzegają w programie Mieszkanie Plus. Zwłaszcza, jeśli do gry włączy się PKP jako dostawca gruntów umożliwiających budowę kilkudziesięciu tysięcy lokali. Mieszkania w ramach programu nie zaleją jednak nagle rynku, bo pierwsze oddania lokali w dużych miastach oczekiwane są najwcześniej na koniec 2018 r., a znaczące wolumeny mogą się pojawiać za kilka lat. Fundusz Mieszkań na Wynajem BGK do końca 2018 r. chce mieć oddanych 5,5 tys. mieszkań.

Analitycy postrzegają wprowadzenie REIT-ów w Polsce jako czynnik pozytywny dla deweloperów tylko w krótkim terminie. - Wprowadzenie przepisów, które miałyby promować najem instytucjonalny w krótkim terminie, może wpłynąć pozytywnie na deweloperów, bo oznacza to potencjał do sprzedaży relatywnie dużej liczby mieszkań. Jednak w długim terminie wprowadzenie REIT-ów może spowodować nadpodaż lokali na rynku – podsumowuje Ludwiczak.





POLECAMY

KOMENTARZE