Mieszkaniowe

Zniknie bubel, znikną i problemy

Fotorzepa, Rafał Guz Rafał Guz
Obrót lokalami w starszych budynkach zostanie w końcu odblokowany. Do Sejmu wpłynął projekt poprawiający wadliwe przepisy. Chodzi o te nakazujące notariuszom badanie, czy lokal jest zgodny z planem i pozwoleniami.
Posłowie PiS chcą poprawić przepisy, które choć obowiązują dopiero pół roku, zdążyły napsuć już sporo krwi notariuszom oraz sprzedającym mieszkania.
Chodzi o  art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali. Przewiduje on, że notariusz, zanim sporządzi akt notarialny, bada, czy ustanowienie odrębnej własności mieszkania jest zgodnie z miejscowym planem, a gdy go nie ma – z warunkami zabudowy. A także z pozwoleniem na budowę (lub zgłoszeniem) oraz pozwoleniem na użytkowanie. W wypadku starszych budynków nie jest to jednak takie proste.
Rejenci nie mają dostępu do archiwów urzędów. Często w archiwach nie ma też już śladu po pozwoleniach. Ponadto nie wiadomo, jaki miejscowy plan brać pod uwagę: czy ten, który obowiązywał podczas budowy, czy może aktualny. Przed wprowadzeniem tego przepisu sprawa była prosta. Wystarczyło, że sprzedający dostarczył wydane przez starostę zaświadczenie o samodzielności lokalu. Teraz to nie wystarcza. Na skutki nie trzeba było długo czekać. Wiele transakcji stanęło w miejscu. A notariusze zastanawiają się, jak skutecznie ugryźć problem. Konsekwencje bowiem zlekceważenia obowiązku narzuconego przez przepisy mogą być bardzo poważne. W przyszłości może zostać podważona ważność notarialnej umowy sprzedaży. Co ciekawe, intencje wprowadzenia tego przepisu były szczytne. Rząd chciał wyeliminować obchodzenie przepisów przez deweloperów. Budowali na osiedlach willowych domy jednorodzinne, a następnie przerabiali je na bloki. Do tego celu wykorzystywali luki w przepisach. Uzyskiwali zaświadczenia o samodzielności lokalu w starostwie, szli z tymi dokumentami do kancelarii notarialnych i zawierali umowy przenoszące własność. Taka praktyka była możliwa, ponieważ starosta, wydając zaświadczenia, nie miał prawa badać zgodności z miejscowym planem i pozwoleniami. Efekt osiągnięto. Proceder omijania przepisów przez deweloperów zniknął. Ale przy okazji skomplikowano życie właścicielom mieszkań w starszych budynkach. Problem w końcu zauważyli posłowie PiS. W ubiegłym tygodniu do Sejmu trafił projekt nowelizacji ustawy o własności lokali ich autorstwa. Proponują w nim, by to starosta badał, czy lokal spełnia przesłanki z art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali czy nie. Ma to robić przy okazji wydawania zaświadczeń o samodzielności lokalu. Notariusze nie będą więc musieli łamać sobie głowy, czy sprzedawany lokal narusza miejscowy plan czy nie. Projekt przewiduje również, że wspomniany art. 2 ust. 1a ustawy o własności lokali nie będzie miał zastosowania do mieszkań w obiektach wybudowanych na podstawie pozwoleń na budowę wydanych przed 1 stycznia 1995 r. lub gdy budynek istniał już przed tą datą. Nie jest ona zresztą przypadkowa. Wtedy to weszło w życie obowiązujące do dziś prawo budowlane. Oczywiście od razu nasuwa się pytanie, czy propozycja poselska rozwiąże obecne problemy związane z wyodrębnianiem lokali. Zdaniem notariuszy częściowo na pewno tak... Ale w projekcie nie ma przepisów przejściowych. Nie wiadomo więc, co ze sprawami, które będą finalizowane po wejściu w życie nowych przepisów. Przydałoby się, by projekt rozstrzygnął, co dalej z zaświadczeniami o samodzielności lokali wydanymi przed 11 września 2017 r., czyli datą wprowadzenia do ustawy o własności lokali wspomnianego art. 2 ust. 1a. Dziś nie wiadomo, czy są one wystarczające do skutecznego przeniesienia własności lokali, czy też dodatkowo trzeba badać ich samodzielność na postawie art. 2 ust. 1a ustawy. Niestety, projekt na ten temat milczy. Jest jednak na tak wstępnym etapie prac, że wszystko jeszcze może się zmienić. Projekt można więc uzupełnić o nowe propozycje. Posłowie chcą, by nowe przepisy weszły w życie po upływie 14 dni od dnia publikacji w dzienniku ustaw. Czas pokaże, jak będzie. ©?
Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL