Specjalnie dla "Rz": praca to przyjemność

"Rz": Łatwo znaleźć dziś kupca na nowe mieszkanie? Kolejny kwartał deweloperzy biją swoje własne rekordy sprzedaży. Pamięta pan taką hossę?

Zbigniew Juroszek, prezes Atal SA: Mieszkania rzeczywiście sprzedają się bardzo dobrze. Atal po czterech miesiącach sprzedał 723 mieszkania, czyli aż o 253 więcej niż w 2015 r. Tak dobre wyniki są efektem stabilnego rozwoju rynku nieruchomości. To właśnie odróżnia obecną sytuację od tej, której byliśmy świadkami 7-10 lat temu.

Niska świadomość kupujących i wiele nieracjonalnych decyzji deweloperów połączone z niewystarczającą podażą spowodowały wtedy rozchwianie całego rynku. Ta nauczka była ważna dla wszystkich kupujących i jak widać, wyciągnięte zostały wnioski. Aktualnie branża jest dużo bardziej rozwinięta i sprofesjonalizowana, świadomość kupujących wyższa, a wysoki popyt zapewnia bardzo dobre wyniki sprzedaży.

Ile można zarobić na projekcie deweloperskim? Jakie są marże?

Atal, spośród największych spółek deweloperskich, ma najwyższą marżowość, w całym 2015 roku wyniosła 27,7 proc. brutto. Jest to efektem wypracowanego przez nas modelu biznesowego, który pozytywnie wpływa na możliwość kontrolowania procesu inwestycyjnego, zarządzania sprzedażą, a w konsekwencji na rentowność prowadzonej działalności. Gwarantuje nam to własne generalne wykonawstwo, posiadanie własnych biur sprzedaży oraz brak spółek celowych.

Dodatkowo kupujemy atrakcyjne grunty w dobrych cenach, a osiedla szybko wprowadzamy do sprzedaży. Silnym wsparciem uatrakcyjniającym naszą ofertę mieszkaniową jest program wykończenia wnętrz pod klucz Atal Design. Realizujemy tylko te projekty, które zapewniają utrzymanie wysokiej marżowości. Moglibyśmy budować więcej mieszkań, ale naszym celem nie jest ilość tylko jakość oraz rentowność.

Planowana rentowność na aktualnie realizowanych i projektach w przygotowaniu uzależniona jest od wielu czynników, w tym m.in. ceny gruntu, warunków zabudowy, sytuacji na danym rynku, ceny sprzedaży itp. Na poszczególnych obsługiwanych przez nas rynkach osiągana marża brutto na sprzedaży sięga od ok. 20 do ponad 40 procent, a najwyższe poziomy uzyskujemy w Warszawie i Krakowie, czyli tam gdzie najszybciej się rozwijamy. Nasza strategia zakłada maksymalizację wysokości osiąganej marży i to konsekwentnie realizujemy.

Co teraz sprzyja biznesowi deweloperskiemu?

Jest kilka czynników, które obecnie sprzyjają branży, Są to: stabilna gospodarka, wzrost zamożności rodaków, dobre perspektywy rynku pracy oraz niskie koszty kredytu.

Polacy chcą wygodnie mieszkać, w ciekawych projektach i w odpowiednim standardzie. Zmieniają się też nasze preferencje, szukamy coraz większych lokali. Do tego dochodzi inne czynników, które pozytywnie wpływają na rozwój rynku, to m.in. niskie oprocentowanie lokat, a nawet w jakimś stopniu kolejne programy rządowe.

A co utrudnia budowanie mieszkań najbardziej?

Prowadzenie inwestycji mieszkaniowych w Polsce to proces, który napotyka na przeszkodzie bardzo dużo przeciwności z różnych stron. Do najważniejszych i najbardziej uciążliwych należą m. in. brak planów miejscowych, nieuregulowany status prawny działek, brak infrastruktury technicznej, przedłużające się procedury administracyjne i kwestie decyzji środowiskowych. To tylko niektóre z problemów, jakie trzeba przezwyciężyć, żeby z powodzeniem wybudować osiedle. Sam proces jest na tyle złożony i skomplikowany, że nie sposób wymienić wszystkich przeciwności, jakie mogą się wydarzyć.

Żeby usprawnić proces musi się przede wszystkim zmienić nastawienie miast i urzędów do inwestorów, którzy obecnie są traktowani z podejrzliwością i nieufnością. Miasta muszą zrozumieć, że inwestorzy są szansą dla nich na rozwój. Jeśli miasta zmienią swoje podejście w tym zakresie, wierzymy, że uda się również łatwiej uregulować pozostałe sprawy, w tym min. kwestie planów miejscowych, ograniczyć biurokrację czy ujednolicić przepisy i doprowadzić do ich standaryzacji. Kolejnym krokiem powinien być większy wysiłek miast w samą urbanizację. W ten sposób ściągną zarówno inwestorów, jak i mieszkańców.

W jakim spośród miast, w których Atal buduje osiedla, najłatwiej jest rozpocząć budowę, a gdzie najtrudniej i dlaczego?

Atal działa w siedmiu największych miastach w Polsce, dlatego łatwo jest nam porównać poszczególne regiony. Trudnym rynkiem jest Warszawa. Brakuje tu planów miejscowych, trzeba długo czekać na decyzję środowiskową, na warunki zabudowy, a potem na pozwolenie na budowę. Tak naprawdę przy większych inwestycjach nawet przez dwa lata po kupnie gruntu można nie ruszyć z budową. Co nie zmienia faktu, że Warszawa to atrakcyjny rynek, na którym mieszkania się bardzo dobrze sprzedają.

Dla kontrastu wrocławski rynek nieruchomości cechują niskie bariery wejścia objawiające się sprawnie działającymi urzędami, które nie generują problemów biurokratycznych. Dzięki temu nowe inwestycje są szybko realizowane, a tym samym wprowadzane do oferty. Dla warszawskich deweloperów, to właśnie Wrocław ze względu na łatwość prowadzenie inwestycji jest pierwszym miejscem ekspansji poza stolicę. Efektem takiego stanu jest duża konkurencyjność wynikająca z istnienia wielu firm deweloperskich.

Znaczna podaż powoduje, że klienci, w przeciwieństwie do innych miast, wstrzymują się w podjęciem decyzji o zakupie lokalu do momentu, aż prace budowlane będą zaawansowane.

Ile czasu zajmuje przygotowanie inwestycji, zanim ruszy?

Jeśli nie ma planu miejscowego, to procedura uzyskania prawomocnego pozwolenia na budowę trwa do dwóch lat. Od momentu uzyskania pozwolenia realizacja średniej wielkości osiedla trwa od 18 do 24 miesięcy. Cały proces inwestycyjny może więc objąć okres czterech lat.

Czy wierzy pan, że Polscy mogą zostać najemcami, że będą kupować coraz mniej mieszkań - jak na Zachodzie?

W Polsce mamy nadal wielkie potrzeby mieszkaniowe. Od lat 70. do końca lat 90. w naszym kraju budowano za mało. Rynek deweloperski z prawdziwego zdarzenia ruszył dopiero po 2000 r. Tym samym zaległości mieszkaniowe nieprędko zostaną nadrobione.

Potrzeba przynajmniej kilku lat. W największych miastach, brakuje jeszcze setek tysięcy mieszkań. Ale już nie milionów. Dopiero kiedy zostaną wybudowane, nastąpi równowaga na rynku. Wtedy być może, podobnie jak na Zachodzie, więcej rodaków będzie najemcami. Żeby to nastąpiło musiałaby zajść dodatkowa zmiana w świadomości Polaków.

Obecnie większość z nas woli mieć własne mieszkanie niż wynajmować, nie tylko z powodów ekonomicznych. Decydujące jest podejście utrwalane od pokoleń, że własne mieszkanie jest marzeniem, do którego dążymy.

Ile czasu spędza pan w pracy?

Praktycznie bez przerwy jestem w pracy. Zarządzając tak dużym przedsiębiorstwem, które operuje na siedmiu rynkach w Polsce, cały czas konieczne jest podejmowanie istotnych decyzji. Ale nie narzekam, ponieważ praca sprawia mi przyjemność.

Firmę sam zakładałem i budowałem od podstaw. Od ponad 25 lat widzę efekty swojej pracy, chcę być blisko wszystkich obszarów działalności, ale też problemów, które się pojawiają, i które trzeba przezwyciężać. Wyznaczanie sobie nowych celów daje silną motywację do działania. Ciężko mi sobie wyobrazić, żeby moje życie miało wyglądać inaczej.

A gdy nie planuje pan nowych osiedli, jak się Pan relaksuje?

Są dwa obszary, które są moją pasją i pozwalają mi się odprężyć. To sport i sztuka. Miłość do sportu towarzyszy mi całe życie – jako junior byłem skoczkiem narciarskim, następnie próbowałem swoich się w tenisie stołowym. W obu tych dyscyplinach notowałem bardzo dobre wyniki.

Zawodowe życie też przez długi czas związane było ze sportem – byłem właścicielem firmy bukmacherskiej STS. Spółka pozostała w rodzinnych rękach, jej prezesem jest mój syn Mateusz. Obecnie cały czas z dużą przyjemnością oglądam wydarzenia sportowe i śledzę wyniki. Często jeżdżę na mecze Ekstraklasy czy reprezentacji Polski w piłce nożnej.

Drugą pasją jest sztuka. Od lat kolekcjonuję obrazy polskich mistrzów. Wydaje mi się, że jedna z najlepszych – jeśli nie najlepsza – kolekcji w prywatnych rękach w Polsce. W najbliższych latach planuję udostępnić ją szerokiej publiczności, żeby każdy mógł obejrzeć te dzieła sztuki.

Kim jest Zbigniew Juroszek

Biznesmen z ponad 25-letnim doświadczeniem, założyciel i główny akcjonariusz działającej od 1990 roku grupy Atal. Jest także współwłaścicielem spółki Star-Typ Sport działającej w sektorze zakładów bukmacherskich. Wraz z rodziną posiada 100 proc. udziałów.