Lotnictwo

#RZECZoBIZNESIE: Kuba Karliński: Grunty pod CPK nie zrobią z ludzi milionerów

tv.rp.pl
Jeżeli ktokolwiek liczy na to, że na ziemi pod Centralny Port Komunikacyjny zarobi bardzo dużo, to się może przeliczyć – mówi Kuba Karliński, członek zarządu firmy Magmillon, gość programu Pawła Rożyńskiego.

Budowa Centralnego Portu Komunikacyjnego w gminie Baranów spowoduje wzrost zainteresowania inwestorów i szalone spekulacje na ziemi w tamtym regionie?

Raczej nie. To, że CPK ma być zlokalizowany w gminie Baranów, to już nie jest pierwsza informacja. Poprzedni rząd miał takie pomysły i plany z których się wycofał ze względów ekonomicznych.

Dlaczego nie?

Prawie cała gmina Baranów to są grunty wysokich klas. Ciężko tam znaleźć grunty klas niższych. Są to grunty w większość rolne. Gruntami rolnymi dzisiaj tak łatwo się nie będzie obracało jak kiedyś, bo mamy ustawę ograniczającą sprzedaż.

Trzeba być rolnikiem, który w tej lub sąsiedniej gminie osobiście uprawia gospodarstwo rolne, żeby móc kupić tam ziemię w prosty sposób.

Kilka złotych jest warty mkw ziemi rolnej pod uprawę w gminie Baranów. Te ceny bardzo mocno spadły i wskutek ustawy rynek obrotu gruntami rolnymi praktycznie zamarł. Jeżeli ktokolwiek liczy na to, że zarobi bardzo dużo, to się może przeliczyć.

Czyli ciągle za wcześnie na jakiekolwiek ruchy spekulacyjne, bo nie jest pewne czy to lotnisko w ogóle powstanie?

Nie wiadomo konkretnie gdzie powstanie, jak będzie duże. Mówi się o kilku tys. ha, to jest duża część gminy.

Niewiadoma podsyca chęć do spekulacji, bo niektórzy liczą na to, że jak się wyjaśni, to będzie można na tym dużo zarobić. Nie jest to pierwsza decyzja o lokalizacji z której nie wiadomo czy cokolwiek wyjdzie.

Z drugiej strony, państwo będzie musiał jednak ułatwiać pewne decyzje poprzez np. przekwalifikowanie działek na budowlane. To, że tam są ziemie rolne wyższej jakości może w pewnym momencie przestać być przeszkodą jeżeli będzie jakaś specustawa.

Jeżeli powstaje lotnisko, zupełnie nowy organizm, wokół niego siłą rzeczy muszą urosnąć inwestycje i infrastruktura towarzysząca portowi. To jest nie tylko samo lotnisko, ale i tereny magazynowe, baza logistyczna, baza hotelowa, baza transportowa. Potrzebny jest zjazd z autostrady czy jakaś odnoga linii kolejowej. Wszystkie te inwestycje planuje się z wyprzedzeniem wieloletnim, ponad 10-letnim. Tam akurat tereny są rolne, więc teoretycznie prościej jest taką infrastrukturę dobudować.

Rozwiązanie niektórych kwestii specustawą to nie paradoks?

Oczywiście. Mamy tutaj do czynienia z paradoksem, bo zamiast opierać się na przejrzystych, prostych, dobrych przepisach, które umożliwiają realizację różnych inwestycji, dzisiaj tego rodzaju projekt trzeba opierać na specjalnych ustawach, które pozwolą przeciąć węzeł gordyjski wielu innych ustaw, które blokują tego rodzaju inwestycje.

Chodzi np. o kwestię odrolnienia gruntu czy ochronę gruntów rolnych wyższych klas. Jeżeli jedna decyzja na poziomie rządowym jest w stanie wpłynąć na dość istotną zmianę priorytetów jeżeli chodzi o daną lokalizację i świetne grunty już mają nie być chronione, to pytanie, czy dotychczasowe tłumaczenie i ochrona gruntów jest potrzebna i czy to działa. Można tutaj mieć liczne wątpliwości.

Ludzie, którzy mają grunty w najbliższych okolicach nie będą stratni? Jak powstanie lotnisko to będą wywłaszczenia, pytanie po jakich cenach? Czy to nie będą wywłaszczenia po średnich cenach w gminie, co nie byłoby żadnym zyskiem.

Tutaj jest dużo niewiadomych. Lotnisko będzie budowane, raczej na podstawie specustawy, bo inaczej byłoby to nie do przejścia.

Jeżeli będą wykupy to pewnie zadziała mechanizm podobny jak przy budowie autostrad czy dróg kolejowych. Grunt przechodzi na własność Skarbu Państwa, natomiast właściciele otrzymują odszkodowanie. Odszkodowania raczej będą dotyczyły realnej wartości. Ceny na poziomie kilku-kilkunastu złotych za mkw, szczególnie w bliższym sąsiedztwie od Warszawy, to nie są powalające ceny. Jeżeli chodzi o grunty budowlane to kilkadziesiąt czy sto kilkadziesiąt zł za mkw, to też nie są ceny, które zrobią z ludzi milionerów.

Ludzie będą mogli iść do sądów jeżeli nie zgodzą się z kwotą.

Można iść do sądu, ale spodziewam się, że te odszkodowania będą w miarę godziwe.

Rzeczoznawcy raczej grunty szacują wyżej niż niżej, też po to, żeby uciąć chęci osób, które są wywłaszczone, do masowych protestów. To nikomu nie robi dobrego klimatu.

Jednak, żeby dostać relatywnie dużo pieniędzy, trzeba mieć dużo ziemi. W Baranowie jest bardzo dużo małych gospodarstw. Jeżeli ktoś ma małe gospodarstwo, kilka ha, to pytanie czy dla niego będzie to korzyść czy strata.

Jednak zasięg oddziaływania portu będzie znacznie większy.

Szczególnie tereny na przedłużeniu pasów startowych. Warunki i komfort życia drastycznie się obniży. Nikt nie chce mieć latających nad głową samolotów, ciągłego hałasu, spalin. Nikomu tego nie życzę.

Z drugiej strony te tereny mogą być wykorzystane do logistyki itd.

Tak, najbliższe sąsiedztwo lotniska ma na tym szansę zyskać. Natomiast osoby, które będą w odległości kilku-kilkunastu kilometrów od lotniska, oni mają dużą szansę stracić.

Więc bardzo istotny jest układ pasów i w jakim kierunku będą starty i lądowania samolotów.

Nie trzeba być ekspertem lotnictwa, żeby wiedzieć, iż wiatry u nas wieją głównie z zachodu i północnego-zachodu. Układ pasów na nowym lotnisku pewnie będzie zbliżony do kierunku północ-południe.

Grodzisk Mazowiecki, jako miasto, wcale nie musi pozytywnie zyskać.

Ciekawe co dalej z Okęciem i Modlinem. Są absurdalne spekulacje, że Okęcie mogłoby służyć lotnictwu wojskowemu. Ogromne pole, gdzie są pasy startowe, jakby przeznaczyć pod deweloperkę i wziąć za to pieniądze, może się okazać, że część inwestycji w port mogłaby się zwrócić?

Z punktu widzenia głównego właściciela terenu obecnego lotniska jakąś logikę może to mieć. Na pewno grunty na terenie Okęcia są zdecydowanie więcej warte. Jeżeli zniknie stamtąd uciążliwość w postaci samolotów, to te tereny zyskają konkretnie na wartości.

Infrastruktura, media, wszystkie drogi dojazdowe, które tam są pomogą wykorzystać w odpowiedni sposób potencjał terenu.

Ograniczenia wysokości zabudowy w całej południowej Warszawie też nagle przestaną mieć, aż takie znaczenie. Grunty w Warszawie otworzą się ponownie.

A może przenieść Bemowo na Okęcie?

Może to by było bardziej korzystne. Na Bemowie jest lotnisko wykorzystywane przez aeroklub i dla lotów samolotów prywatnych, szybowców. Być może warto byłoby to przenieść na Okęcie i tereny Bemowa, które są otoczone zabudową mieszkaniową, wykorzystać pod funkcję deweloperską.

Czy zamykać Okęcie kiedy będzie uruchomiony nowy port? Czy doinwestowany i rozbudowany Modlin powinien dalej funkcjonować? Każdy z tych wariantów warto przeliczyć.

Źródło: rp.pl

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL