Historię lokalu z przeszłością należy dokładnie sprawdzić

Rz: Mieszkań z zadłużonymi hipotekami pojawia się coraz więcej na rynku. Skorzystałby pan z okazji i kupił lokal atrakcyjnie położony, ale za ułamek wartości?

Mariusz Zając – adwokat, partner w Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy. Zajmuje się głównie prawem cywilnym oraz administracyjnym. Specjalizuje się w prawnej problematyce nieruchomości, procedurach procesu inwestycyjnego oraz sporach gospodarczych: Zapewne musiałbym dobrze rozważyć taką propozycję. W typowej sytuacji lokalu obciążonego hipoteką sprzedawca działa w porozumieniu z bankiem, na zabezpieczenie wierzytelności którego ustanowiona została hipoteka.

Bank wydaje zaświadczenie o wysokości aktualnego zadłużenia i zobowiązuje się do wyrażenia zgody na wykreślenie hipoteki, a kupujący wpłaca część ceny sprzedaży na rachunek banku. W takiej sytuacji, po rozpoznaniu stosownego wniosku do sądu wieczystoksięgowego, nabywca staje się właścicielem nieruchomości nieobciążonej hipoteką. Jest to rozwiązanie powszechne stosowane i bezpieczne dla nabywcy.

Zdecydowanie rzadziej zdarzają się sytuacje, w której przy okazji sprzedaży nieruchomości nie dochodzi do spłaty zadłużenia zabezpieczonego hipoteką. W takiej sytuacji nabywca nieruchomości staje się dłużnikiem rzeczowym wierzyciela hipotecznego, który będzie mógł domagać się spłaty wierzytelności zarówno od swojego dłużnika osobistego, jak i od nabywcy. Natomiast sprzedawca oraz kupujący mogą i powinni określić między sobą, kto z nich będzie odpowiedzialny za spłatę zadłużenia wobec banku, przy czym takie porozumienie będzie wywoływało skutki jedynie wobec nich i nie prowadzi do ograniczenia odpowiedzialności wobec banku. Nabywca musi zatem w takiej sytuacji wziąć pod uwagę ryzyko samodzielnej spłaty kredytu, w tym także w przypadku wypowiedzenia umowy kredytowej przez bank, i rozważyć, czy cena sprzedaży uwzględnia takie ryzyko.

Sprzedający lokum mówi, że spieszy się z transakcją, bo bank zlicytuje lokal, gdyż ma zaległości w spłacaniu kredytu. Czy może ten lokal sprzedać bez zgody banku?

M.Z.: Taka informacja powinna skłonić nabywcę do uważnej oceny stanu prawnego nieruchomości i sytuacji sprzedawcy, a w szczególności jego relacji kontraktowej z bankiem. Z chwilą zajęcia nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym właściciel traci bowiem prawo do rozporządzania nieruchomością.

Wobec powyższego przed podjęciem ostatecznej decyzji powinniśmy się upewnić, czy nieruchomość nie stała się już przedmiotem zajęcia w postępowaniu egzekucyjnym, jak również czy nie toczą się jakieś postępowania sądowe mogące ograniczyć możliwość zbywania nieruchomości. Zasadne może być również sprawdzenie dokumentów zawartych w aktach księgi wieczystej.

Co sprawdzać samemu, o jakie dokumenty prosić sprzedającego w takim przypadku?

M.Z.: Samodzielnie możemy sprawdzić treść księgi wieczystej nieruchomości, natomiast do sprzedającego powinniśmy zwrócić się o przedstawienie informacji dotyczącej stanu jego rozliczeń z bankiem, ewentualnych postępowań sądowych i administracyjnych w stosunku do jego osoby.

Należy także poprosić go o upoważnienie wskazanego przez nas adwokata lub radcy prawnego do sprawdzenia akt księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości.

A w sytuacji, gdy lokal jest zadłużony we wspólnocie mieszkaniowej albo gminie, bo właściciel od lat nie płaci czynszu, warto ryzykować kupno?

Katarzyna Mitelsztedt-Hakenberg – aplikant adwokacki w Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy. Zajmuje się prawem cywilnym oraz problematyką prawną rynku nieruchomości. Specjalizuje się w prowadzeniu postępowań sądowych, podatkowych oraz administracyjnych: Należy podkreślić, że właściciel lokalu zobowiązany jest ponosić wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu oraz uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Potencjalny nabywca nieruchomości co do zasady nie odpowiada za zadłużenia z tytułu czynszu poprzedniego właściciela.

Jednak wspólnota mieszkaniowa może dochodzić zaległych należności m.in. poprzez postępowanie egzekucyjne z nieruchomości. W konsekwencji przed nabyciem lokalu wskazane jest zweryfikowanie księgi wieczystej danego lokalu pod kątem ewentualnych wpisów i ostrzeżeń w zakresie prowadzonych postępowań egzekucyjnych z lokalu.

Jak zorganizować transakcję, aby nie zostać z długami byłego właściciela?

K.M.H.: Przed zakupem warto również pozyskać od sprzedającego dokument poświadczający wywiązywanie się z obowiązku opłacania czynszu lub oświadczenie od wspólnoty czy zarządcy nieruchomości w zakresie niezalegania w uiszczaniu wszelkich opłat związanych z danym lokalem. Najkorzystniejsza sytuacja to taka, w której doprowadzi się do spłaty wszystkich należności związanych z danym lokalem oraz także wykreślenia hipotek przed sprzedażą nieruchomości.

Natomiast w przypadku zainteresowania nabyciem lokalu ze znacznymi zaległościami w czynszu można w drodze umowy uregulować kwestię płatności i przykładowo ustalić, że część uiszczanej przez kupującego na rzecz sprzedającego ceny zostanie zaliczona na poczet zaległości czynszowych.

Gdy lokum ma obciążoną hipotekę, zobowiązanie zapisane w księgach wieczystych zawsze przechodzi na nowego właściciela? A jak jest w przypadku zaległości za media w lokalu czy zaległości podatkowych – np. za użytkowanie wieczyste czy podatek od nieruchomości?

K.M.H.: Przed nabyciem nieruchomości istotne jest, aby dokładnie sprawdzić stan księgi wieczystej danego lokalu. Należy przy tym podkreślić, że księgi wieczyste są jawne i nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę.

W konsekwencji w przypadku nabycia lokalu z np. hipoteką ujawnioną w dziale IV księgi wieczystej nowy właściciel nie będzie mógł się zasłaniać niewiedzą o istniejącym obciążeniu.

W księdze wieczystej poza ujawnionymi hipotekami mogą być ujawnione inne roszczenia (dział III), jak również wzmianki o wnioskach czy ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

W zakresie potencjalnego przejścia na nabywcę hipoteki sprzedającego zaakcentowania wymaga, że istotą hipoteki jest właśnie zabezpieczenie oznaczonej wierzytelności poprzez obciążenie nieruchomości prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości bez względu na to, czyją stała się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Tym samym co do zasady ujawniona w księdze wieczystej hipoteka obciążać będzie nowego właściciela.

Natomiast w zakresie zaległości za media w lokalu należy uznać, że podobnie jak w przypadku czynszu nowy właściciel nie odpowiada za zaległości poprzedniego właściciela i zasadniczo brak jest podstaw do dochodzenia od nowego właściciela uiszczenia ww. zaległości. Jednakże jak już było wcześniej wskazane, warto zweryfikować, czy przykładowo nie ma w księdze wieczystej lokalu informacji o wszczętym postępowaniu egzekucyjnym za zaległości w uiszczaniu opłat za media i eksploatację.

W przedmiocie zaległości podatkowych wskazać należy, że podatnikami podatku od nieruchomości są osoby będące właścicielami nieruchomości lub użytkownikami wieczystymi gruntów. Brak jest podstaw do twierdzenia, że nowego nabywcę obciążają zaległości z tytułu użytkowania wieczystego czy podatku od nieruchomości poprzedniego właściciela.

Co do zasady obowiązek podatkowy w podatku od nieruchomości powstaje od pierwszego dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym powstały okoliczności uzasadniające powstanie tego obowiązku (np. nabycie). Przed kupnem mieszkania warto jednak zwrócić się do sprzedającego o przedstawienie stosownego zaświadczenia z urzędu gminy potwierdzające brak zaległości w podatku od nieruchomości, co pozwoli uniknąć ewentualnych komplikacji i wyjaśnień.

Jak podejść do okazyjnego kupowania nieruchomości na licytacjach komorniczych – na jakie pułapki można natrafić, kupując tzw. mieszkanie z przeszłością?

K.M.H.: Zamierzając nabyć nieruchomość po okazyjnej cenie na licytacji komorniczej, trzeba liczyć się z pewnymi ryzykami. Pod względem formalnym procedura rozpoczyna się w taki sposób, że co najmniej dwa tygodnie przed terminem licytacji komornik ogłasza o licytacji poprzez publiczne obwieszczenie, w którym wskazuje m.in. czas i miejsce licytacji, sumę oszacowania i cenę wywołania, wysokość rękojmi, którą licytant przystępujący do przetargu powinien złożyć, czy czas, w którym przed licytacją można będzie oglądać nieruchomość oraz przeglądać w sądzie akta postępowania egzekucyjnego. W tym czasie warto zapoznać się dokładnie z nieruchomością i aktami.

Najniższa suma, za którą nieruchomość można nabyć na pierwszej licytacji, wynosi 3/4 sumy oszacowania (odpowiednik wartości rynkowej), na drugiej licytacji cena wywołania stanowi 2/3 sumy oszacowania. Cena ta jest najniższa, za którą można nabyć nieruchomość. Co istotne, w przetargu nie mogą uczestniczyć niektóre osoby, np. dłużnik, komornik, ich małżonkowie czy dzieci.

Po zamknięciu przetargu sąd wydaje postanowienie o przybiciu, po jego uprawomocnieniu nabywca uiszcza pozostałą cenę i sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności, które przenosi własność na nabywcę. Na jego podstawie dokonuje się zmiany w księdze wieczystej – nie jest konieczna umowa o przeniesieniu własności nieruchomości.

Co zrobić, gdy w licytowanym lokalu nadal mieszka były właściciel?

K.M.H.: Niestety, może się zdarzyć, że w nabytym na licytacji lokalu mieszka dłużnik lub inne osoby. W przypadku gdy lokator nie będzie zainteresowany opuszczeniem nieruchomości, konieczne może być przeprowadzenie długotrwałego postępowania eksmisyjnego. Warto przed nabyciem lokalu zasięgnąć informacji u komornika, czy m.in. dana nieruchomość jest zamieszkana.

Ponadto należy wziąć pod uwagę, że od momentu licytacji do uzyskania prawa własności może upłynąć długi czas z uwagi na możliwość zaskarżania postanowienia sądu co do przybicia, jak i postanowienia co do przysądzenia własności.

W konsekwencji przed nabyciem nieruchomości na licytacji warto zrobić dokładny wywiad w zakresie stanu prawnego i faktycznego nieruchomości oraz zastanowić się, na ile korzystna cena rekompensuje ewentualne utrudnienia.