Cesje – biznes dla sprytnych

Pośrednicy i analitycy rynku nieruchomości zwracają uwagę, że najwięcej można zarobić na odsprzedaży praw do lokali na osiedlach, które cieszą się największym wzięciem.

Ważny moment

– To jeden z najciekawszych sposobów na zarabianie na rynku nieruchomości – przyznaje Maciej Zięba z agencji NowodworskiEstates. – Wymagana jest jednak świetna znajomość rynku oraz pomoc zaufanego pośrednika. Sprzedawanie praw do mieszkań to przede wszystkim szansa na szybki zwrot wkładu własnego – wyjaśnia.

Tomasz Dembek, pośrednik z sieciowej agencji Metrohouse, ocenia, że bez problemu odsprzedamy cesję do mieszkania na małym osiedlu, gdzie szybko zabraknie ciekawych ofert.

– Wpłacając na przykład 100 tys. zł opłaty rezerwacyjnej, handlujemy nieruchomością wartą 1 mln zł – analizuje Artur Olejniczak, ekspert biura nieruchomości NowodworskiEstates. – Pozwala to na uzyskanie zwrotu na poziomie 100 proc. wkładu własnego – szacuje.

I podkreśla, że transakcji trzeba dokonać jak najwcześniej, nawet zanim deweloper ogłosi oficjalną sprzedaż. – To wtedy jest największa szansa na pozyskanie wyjątkowych mieszkań – dopowiada Miłosz Kucy, ekspert biura NowodworskiEstates.

Zauważa, że na rynku nie ma zbyt wielu ofert tego typu. – Najczęściej dotyczą sprzedaży całych inwestycji, które wykupił od dewelopera sprytny inwestor, jednocześnie podnosząc cenę wszystkich mieszkań o kilkaset złotych za metr – zauważa Miłosz Kucy.

Agencja NowodworskiEstates oferuje jedyny dostępny dziś penthouse w nowej inwestycji przy ul. Kościuszki w Krakowie, która ma być gotowa w 2017 r.

– Apartament jest odsprzedawany z marżą na zasadzie cesji umowy deweloperskiej. Oferta jest bardzo korzystna jak na tak unikatowe mieszkanie z widokiem na Wawel – ocenia Artur Olejniczak.

Jego biuro oferuje też odsprzedaż kilku mieszkań w prestiżowej inwestycji Angel Wawel, gdzie w ciągu roku ceny mkw. lokali wzrosły średnio o 25 proc.

Eksperci przewidują, że wkrótce na rynek trafi więcej pojedynczych ofert cesji. – Wabikiem jest możliwość zarobienia dużych kwot w krótkim czasie – tłumaczy Miłosz Kucy. Zauważa, że liczba takich ofert może rosnąć z uwagi na trafiające na rynek kolejne inwestycje deweloperskie. Firmy dostały rekordowo wiele pozwoleń na budowę osiedli.

– Liczący na szybki zwrot deweloper oferuje czasem mieszkania poniżej ceny rynkowej, co i tak wiąże się z pokaźnym zyskiem. Dobrze poinformowany i sprytny inwestor może w takiej sytuacji skorzystać z okazji i zarezerwować kilka mieszkań, wchodząc tym samym w rolę dewelopera bez konieczności budowania czegokolwiek – podsumowuje ekspert NowodworskiEstates.

W Poznaniu, jak mówi Jarosława Ejsymont z biura nieruchomości R.E.J., handlowanie cesjami należy dziś do rzadkości. – To zazwyczaj przypadki losowe, kiedy na przykład klient nie dostał kredytu. Do takich transakcji dochodzi też w ramach majątkowych przesunięć rodzinnych – opowiada Jarosława Ejsymont. Pośredniczka zauważa, że poznański rynek oferuje wiele nowych mieszkań. – Na część osiedli w dobrych lokalizacjach trzeba poczekać. Nie należy jednak oczekiwać obrotu cesjami, tak jak to było przed 2007 r. – zastrzega.

Wysypu cesji na rynku mieszkaniowym nie zauważają na razie analitycy Wrocławskiej Giełdy Nieruchomości (WGN). – Pamiętajmy o rekordowo dużej podaży mieszkań. Klienci nie mają wielkiego problemu z wyborem nieruchomości. A cesje są najbardziej popularne wtedy, gdy popyt znacznie przewyższa podaż – wyjaśnia Marcin Moneta, analityk WGN. – Deweloperzy notują wprawdzie dobrą sprzedaż, ale generuje to raczej program „MdM". Ceny pozostają stabilne, co świadczy o równowadze rynkowej między popytem a podażą. Poza tym cesje postrzegane są raczej jako transakcje niepewne, zwłaszcza że są dokonywane na etapie dziury w ziemi – podkreśla.

Zdaniem Marcina Monety wzrost zainteresowania cesjami może dotyczyć inwestycji wyróżniających się świetną lokalizacją. – Możliwe też, że cesje obejmują oferty stricte nakierowane na rynek najmu i w jakiś sposób się wyróżniające, a więc projekty mikrokawalerek, pokojów hotelowych w systemie condo – mówi analityk WGN. – Nie widzę jednak przesłanek, by w najbliższym czasie popularność cesji miała wzrosnąć. Takie transakcje mogą zyskiwać na atrakcyjności tylko w określonych segmentach, a nie na szerszą skalę – twierdzi.

Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, przypomina, że instytucja cesji na rynku nieruchomości to instrument, którego pierwotnym założeniem była możliwość odsprzedaży praw do mieszkania, które jest zazwyczaj w trakcie budowy, kiedy zmieniła się sytuacja jego nabywcy.

– Ktoś podpisuje umowę przedwstępną z deweloperem, wpłaca pieniądze, ale wskutek zmiany planów czy sytuacji życiowej musi zrezygnować z kupna lokalu – wyjaśnia Jędrzyński. – Wycofanie się z umowy często pociąga za sobą wysokie koszty. Dlatego o wiele lepszym rozwiązaniem jest cesja praw – dodaje.

Instrument spekulacji

Jarosław Jędrzyński podkreśla, że w okresie boomu z lat 2006–2008 cesje stały się instrumentem spekulacyjnym. – Rynek wszedł wtedy w silny tren wzrostowy, co stwarzało możliwości zarabiania na różnicach cen mieszkań praktycznie z dnia na dzień – przypomina Jarosław Jędrzyński. – Jeszcze długo po zakończeniu boomu rynek dawał zarobić na cesjach w przypadku najbardziej popularnych inwestycji deweloperskich – wspomina.

Zdaniem eksperta RynkuPierwotnego.pl dziś nie ma żadnych sygnałów powrotu cesji na rynek pierwotny jako instrumentu spekulacyjnego. – Oczywiście mogą się trafić inwestycje wycenione sporo poniżej ich wartości rynkowej, zwłaszcza na etapie przedsprzedaży – przyznaje ekspert. – Tu możliwy byłby zarobek na cesjach. Ale są to rzadkie przypadki. Tego typu przedsięwzięcie wymaga też bardzo dużej wiedzy, doświadczenia oraz rozeznania rynkowego. Na dzisiejszym rynku zarabianie na cesjach jest bardzo trudne – przestrzega.

Gdyby jednak ktoś się uparł i chciał zaryzykować, to Jarosław Jędrzyński radzi szukać inwestycji w świetnej lokalizacji, kupić mieszkanie po dobrej cenie w przedsprzedaży i poczekać, aż oferta zostanie w dużym stopniu wyprzedana, a sama inwestycja będzie bardziej zaawansowana.

Eksperci NowodworskiEstates zakładają, że na etapie przedsprzedaży rezerwujemy 100-metrowy apartament na Starym Mieście w Krakowie, wart 1 mln zł. Wpłacamy 10 proc. wartości.

– Na wpłatę reszty, do czasu odebrania kluczy, mamy 1,5–2 lata. Możemy podbić cenę o 100–150 tys. zł, co, uwzględniając negocjacje, daje nam stopę zwrotu ok. 100 proc. – podaje Artur Olejniczak.

Dużo ostrożniejsza jest Jarosława Ejsymont. Jej zdaniem handlowanie cesjami nie jest dziś specjalnie opłacalne. – Pojawiają się za to inwestorzy kupujący mieszkania w pakietach po mocno zaniżonych cenach, kiedy inwestycja dobiega końca – zwraca uwagę pośredniczka z biura nieruchomości R.E.J. – Ceny są niższe od wyjściowych nawet o 1 tys. zł za mkw. Po wykończeniu lokale trafiają na rynek najmu. Rzadziej są sprzedawane, choć ich sprzedaż jest bardziej opłacalna, zakładając znacznie krótszy okres inwestycji. Jeśli lokal jest ładnie wykończony, spora grupa inwestorów będzie gotowa zapłacić za niego więcej, byle mieć gotowy produkt, który można od razu wynająć.

Co zamiast

Marcin Moneta pytany o to, czy lepiej wystawić na sprzedaż prawo do budowanego mieszkania, czy poczekać do zakończenia inwestycji i zaoferować wykończony lokal, mówi, że niełatwo jest odpowiedzieć. – Wykończenie mieszkania to generalnie 10 proc. jego wartości. Koszt oczywiście wlicza się w cenę sprzedaży – mówi analityk WGN. – Zawsze jest jednak ryzyko, że potencjalny nabywca nie będzie zadowolony z wykończenia i nie będzie chciał za nie płacić. Z drugiej strony łatwiej podyktować wyższą cenę za mieszkanie już urządzone.

Wykańczanie mieszkań, które kupujemy z myślą o szybkiej odsprzedaży z zyskiem, odradza Jarosław Jędrzyński. – Jednak wszelkie próby spekulacyjnego zarabiania na rynku mieszkaniowym, który nie wykazuje widocznych symptomów wzrostu cen, natomiast wykazuje tendencję do wzrostu podaży lub jej utrzymywania na wysokim poziomie, są obarczone ponadprzeciętnym ryzykiem – przestrzega analityk RynkuPierwotnego.pl. – I to niezależnie od stanu koniunktury sprzedażowej, która może być tak jak dziś bardzo dobra – komentuje.

masz pytanie, wyślij e-mail do autorki, a.gawronska@rp.pl

Opinia

Joanna Jażdżewska | dyrektor oddziału Freedom Nieruchomości w Gdyni

U deweloperów pojawiają się klienci, którzy rezerwują nieruchomości, aby potem odsprzedać prawo do nich. Najbardziej opłacalna staje się cesja praw do najlepiej położonych mieszkań na nowych osiedlach. Taka inwestycja wymaga rezerwacji nieruchomości zaraz po uruchomieniu sprzedaży przez dewelopera.