Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Komercyjne

Obiekty pokryte patynš szansš na podniesienie wiarygodności

Centrala telefoniczna w Chojnicach przekształcona w budynek wielorodzinny o podwyższonym standardzie.
materiały prasowe
Projekty rewitalizacyjne pomagajš deweloperom ocieplić wizerunek.

Rewitalizacja i modernizacja wiekowych obiektów to nie tylko trend czy sposób na poprawę wizerunku centrów polskich miast. To również pomysł na inwestowanie w czasach, gdy państwo utrudnia deweloperom zakup ziemi pod nowe budowy.

Między innymi do takich wniosków doszli uczestnicy kolejnego z serii spotkań organizowanych przez Nieruchomoœci Orange we współpracy z „Rzeczpospolitš" w ramach inicjatywy „Drugie życie budynków", które odbyło się w Katowicach.

Problem z bankami ziemi

– Do niedawna rewitalizacja była mało istotnym trendem wœród budujšcych. Deweloperzy, w szczególnoœci mieszkaniowi, byli przyzwyczajeni do tego, że kupujš grunty i wznoszš na nich nowe lokale. Ostatnie lata i zmiany w prawie, które niestety utrudniajš nabycie nowych terenów, sprawiły, że częœć inwestorów przestawiła się na rewitalizację – przyznał Rafał Kus, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Zwišzku Firm Deweloperskich.

Problemy, o których mówił, dotyczš obowišzujšcych od ponad roku ustaw regulujšcych obrót ziemiš rolnš i  leœnš, które istotnie ograniczyły możliwoœci nabycia gruntów, także tych położonych w granicach administracyjnych miast.

Działań ustawodawcy bronił Roman Buła, naczelnik Wydziału Budynków i Dróg z Urzędu Miasta w Katowicach. – Budowanie osiedli na kartofliskach doprowadziło do rozlewania się miast. Takie inwestycje powodowały, że samorzšdy pozostawały z problemem doprowadzenia do odległych lokalizacji infrastruktury technicznej: dróg, wodocišgów czy kanalizacji. Bardzo prosto było tanio kupić grunt i wybudować na nim osiedle, a następnie powiedzieć mieszkańcom: „PójdŸcie do prezydenta, a on wybuduje wam resztę" – podkreœlał Buła.

Okazuje się jednak, że w kraju wcišż jest sporo miejsc i nieruchomoœci w œródmiejskim położeniu, które można z powodzeniem przekształcić w atrakcyjne, komercyjne koncepty. Takie w swoim zasobie ma właœnie Orange Polska – następca Telekomunikacji Polskiej. Kiedyœ rozsiane po całej Polsce centrale telefoniczne i stacje nadawcze wraz z infrastrukturš telekomunikacyjnš zajmowały duże obiekty. Rozwój technologiczny sprawił jednak, że urzšdzenia te potrzebujš dziœ zdecydowanie mniej powierzchni. Orange Polska dšży do wyprzedaży niewykorzystywanych zasobów. W częœci wystawionych na sprzedaż nieruchomoœci chce pozostawić swojš infrastrukturę, która zajmuje jednak zdecydowanie mniej miejsca niż jeszcze dekadę temu.

– W naszej ofercie mamy ponad 600 nieruchomoœci w bardzo dobrych lokalizacjach: od dużych oœrodków miejskich i miast wojewódzkich, aż po miasta powiatowe. To nie tylko budynki czy lokale, ale także grunty – mówiła Małgorzata Stochmal, kierownik projektu Nieruchomoœci Orange.

I przekonywała, że losy sprzedanych nieruchomoœci pokazujš, że po modernizacji funkcjonujš one doskonale jako szkoły, przychodnie, biura czy budynki mieszkalne. – Sš to głównie obiekty po dawnych centralach telefonicznych. To, że kiedyœ znajdowały się w nich urzšdzenia telekomunikacyjne, nie przeszkodziło w ich skutecznym przekształceniu – podkreœlała.

Prestiż nieruchomoœci z historiš

Na nabycie jednej z charakterystycznych nieruchomoœci skusiła się firma DL Invest Group. – Kupiliœmy budynek starej poczty w Gliwicach. Po modernizacji na jego parterze będš się znajdować lokale usługowe, a powyżej głównie biura – wskazywała uczestniczšca w jednym z paneli Wirginia Leszczyńska, managing director w DL Invest Group.

Przekonywała, że jej firma swoje inwestycje opiera na gruntownej analizie zarówno samej nieruchomoœci, jak i rynku. – Stara poczta to tak naprawdę wizytówka nieruchomoœci znajdujšcych się w naszym portfolio. Ta lokalizacja jest bardzo prestiżowa, co docenili najemcy – podkreœlała Leszczyńska zaznaczajšc, że budynek udało się już w 90 proc. skomercjalizować, choć nie został jeszcze oddany do użytkowania.

Czy jednak nieruchomoœci z duszš i historiš to miejsce dla każdego najemcy? Czy istnieje uniwersalny pomysł na biznes dla tych, którzy chcš zainwestować np. w biura w wiekowych murach?

– Jako międzynarodowa agencja współpracujemy głównie z dużymi korporacjami. Na rynku dominuje przekonanie, że jeœli już realizować budynek biurowy, to w pełni nowoczesny, budowany od podstaw i najlepiej w dużej skali, czyli powyżej 20 tys. mkw. powierzchni. Wtedy będzie na pewno atrakcyjny dla potencjalnych najemców i zagwarantuje, że inwestor osišgnie dużš stopę zwrotu. Wbrew pozorom nie do końca jest to prawda, o czym œwiadczy szereg przykładów. Znam wiele starszych budynków, które œwietnie utrzymujš się na rynku i znajdujš swoich amatorów – mówił Bolesław Kołodziejczyk, dyrektor działu badań rynkowych i doradztwa w firmie Cresa Polska.

W jego ocenie najważniejsze przy inwestowaniu w obiekty pokryte już lekkš patynš jest stworzenie biznesplanu i okreœlenie, do jakich najemców inwestor chce trafić. – Modernizujšc budynki biurowe, musimy zdecydowanie bardziej przemyœleć projekt, niż gdybyœmy wznosili obiekt od poczštku – podkreœlał Kołodziejczyk.

Koncepcja komercyjna dla żadnego obiektu czy lokalizacji nie jest nigdy dziełem jednej osoby. – Nasza firma stara się zebrać bardzo szeroki wachlarz ekspertów, tzn. ludzi, którzy majš zarówno wiedzę lokalnš, jak i ponadregionalnš, jeœli chodzi o różne rodzaje funkcji obiektów. Pomysł rodzi się podczas dyskusji, w której uczestniczš także architekci. Znajšc uwarunkowania techniczne i rynkowe nieruchomoœci, staramy się analizować koncepcje biznesowe i idšce za nimi koszty modernizacji. Na koniec – to, co najbardziej interesuje inwestora – tworzony jest model biznesowy przedsięwzięcia dotyczšcy wpływów z czynszów. Wtedy też rozmawiamy z naszymi klientami, pytajšc ich, co sšdzš o danej lokalizacji. I to właœnie jest moment, w którym inwestor decyduje, czy rozpoczšć projekt – zdradzał kulisy swej pracy Bolesław Kołodziejczyk.

– My natomiast mamy zespół ekspertów, który wraz z firmami zewnętrznymi i architektami zastanawia się nad tym, jak zwiększyć wartoœć naszych nieruchomoœci. Staramy się też podpowiadać inwestorom, co mogš z każdym z tych obiektów zrobić. Jednym z naszych najnowszych projektów jest koncepcja rewitalizacyjna zabytkowego kompleksu przędzalni w Łodzi położonego przy al. Koœciuszki, niedaleko Piotrkowskiej – powiedziała Małgorzata Stochmal. – Naprawdę zależy nam na tym, by nasze budynki mogły jak najdłużej służyć otoczeniu, by wzbogacały okolicę – dodała.

Dobra lokalizacja w piękniejšcym otoczeniu

Deweloperzy decydujšcy się nadać drugie życie budynkom nie myœlš zresztš tylko o profitach finansowych.

– Branie udziału w projektach rewitalizacyjnych jest również elementem podniesienia wiarygodnoœci i poprawy wizerunku w oczach potencjalnych klientów. Dobrze wiemy, że jeœli jako deweloperzy uczestniczymy w procesach rewitalizacji odbywajšcych się w centrach polskich miast, to przyczyniamy się też do poprawy otoczenia. Mieszkańcy to widzš, widzš piękniejšce miasto i ufajš deweloperowi bardziej niż tam, gdzie rozpoczyna budowanie od przysłowiowej dziury w ziemi – podkreœlił Rafał Kus.

Jego zdaniem dobrze przeprowadzony proces rewitalizacji – gdzie również władze miejskie ogrzewajš się w blasku zmienionego otoczenia i dobrej opinii mieszkańców– procentuje łatwiejszymi negocjacjami z samorzšdami przy innych projektach.

Co natomiast sprawia, że nieruchomoœci Orange sš atrakcyjne dla deweloperów? – Po pierwsze: lokalizacja i usytuowanie wœród zabudowy wielorodzinnej, a więc dobry dojazd, pełna infrastruktura, nierzadko korzystne zapisy planu miejscowego. Po drugie: konstrukcja – nasze budynki majš wysokie stropy, sięgajšce niekiedy nawet 6 metrów, co pozwala na aranżację apartamentów z antresolami, a ich konstrukcja słupowa umożliwia swobodnš aranżację nowych układów po wyburzeniu istniejšcych œcian działowych. Po trzecie: atutem jest posadowienie naszych nieruchomoœci na rozległych działkach posiadajšcych wiele miejsc parkingowych. Po czwarte: ich architektura i walory wizualne. Po pište: sš to obiekty oddane do użytkowania. Prace modernizacyjne mogš trwać nawet kilkanaœcie miesięcy, co znacznie skraca proces inwestycyjny. Wreszcie – budynki Orange to budynki o prostej bryle, którš można szybko dostosować do wizji inwestora – wyliczała Małgorzata Stochmal.

Modernizacja to jednak nie tylko domena prywatnych inwestorów. Uczestniczš w niej zazwyczaj także samorzšdy, które również bywajš deweloperami mieszkaniowymi. Tak jest chociażby przy rewitalizacji budynków komunalnych. – Doskonałym przykładem sš Szopienice. W tej dzielnicy Katowic znajdowała się huta metali nieżelaznych, jedyny żywiciel wszystkich rodzin z tego terenu. Upadek huty oznaczał więc poważny kryzys społeczny. Miasto miało na tym terenie jedynie 10 proc. zasobów mieszkaniowych, pozostała częœć znajdowała się w zasobie zakładowym – opisywał Roman Buła.

Po uporzšdkowaniu stanu prawnego miastu udało się jednak na tym terenie zrealizować inwestycję mieszkaniowš na ponad 60 mieszkań.

– Niebawem będziemy jš odbierali. Okazało się, że kiedy tylko ruszyliœmy łopatš i ludzie uwierzyli, że coœ nowego w Szopienicach powstanie, liczba zainteresowanych mieszkaniami w nowych blokach przerosła liczbę oferowanych lokali. Ludzie chcš mieszkać w Szopienicach, ale nie w starych familokach – mówił Buła.

masz pytanie, wyœlij e-mail do autorki: anna.krzyzanowska@rp.pl

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL