Biurowce i galerie: światłowody pod przymusem

Zarządcy i właściciele biurowców muszą podporządkować się przepisom ustawy o wspieraniu rozwoju usług i sieci telekomunikacyjnej. Jej uregulowania mają pomóc w realizacji inwestycji związanych z dostępem do szybkiego internetu w budynkach wielorodzinnych oraz użyteczności publicznej. Przy okazji jednak przysparzają problemów niejednemu zarządcy oraz właścicielowi biurowca lub galerii handlowej.

– Megaustawa traktuje budynki biurowe i galerie handlowe na równi z budynkami mieszkaniowymi, a tak nie powinno być. Tymczasem od wielu lat w obiektach komercyjnych nie ma już problemu z dostępem do szerokopasmowego internetu – mówi Magdalena Oksańska, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami compliance w Knight Frank.

Sprzeczne interesy

– Efekt jest taki, że zarządcy i właściciele nieruchomości komercyjnych, czy tego chcą czy nie, muszą udostępniać firmom telekomunikacyjnym swoje budynki i to całkowicie bezpłatnie. Jeżeli odmówią, firma telekomunikacyjna może wystąpić do Urzędu Komunikacji Elektronicznej o wydanie decyzji zezwalającej na „przymusowe" zainstalowanie swoich instalacji w obiekcie – wyjaśnia Magdalena Oksańska. – Nie ma znaczenia, czy w budynku jest wystarczająco dużo miejsca na zainstalowanie kolejnej sieci, czy utrudnia aranżację wnętrza oraz racjonalne administrowanie budynkiem. Bije też po kieszeni, nie wolno bowiem właścicielowi lub zarządcy zarabiać na udostępnianiu swojego budynku. Co gorsza, sieć jest własnością operatora telekomunikacyjnego i właściciel (zarządca) budynku nie ma prawa bez jego zgody przenieść jej w inne miejsce lub zlikwidować – dodaje dyrektor Oksańska.

Z tych m.in. powodów zarządzający biurowcami uważają, że należałoby zmienić przepisy tak, by położyć w nich większy nacisk na weryfikację przedsiębiorców telekomunikacyjnych ubiegających się o dostęp pod kątem ich potencjału finansowego, technicznego i kadrowego. Brak bowiem takiej weryfikacji rodzi realne ryzyko udzielenia dostępu słabym przedsiębiorcom, niegwarantującym dobrej jakości usług. Przedsiębiorcy telekomunikacyjni ubiegający się o dostęp do budynku powinni przedstawiać również polisy ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej na kwotę zabezpieczającą realne straty, jakie może wyrządzić przedsiębiorca przy prowadzeniu prac na terenie budynku. Teraz nic na ten temat w prawie nie ma.

Nie wszyscy jednak podzielają te poglądy.

Łatwiej e-usługom

– Dziś mamy czasy społeczeństwa cyfrowego. Usługi telekomunikacyjne należą więc do tych o charakterze priorytetowym. Bez nich e-usługi nie miałyby szans się rozwinąć. Stąd biorą się również ułatwienia w przepisach dotyczących sieci telekomunikacyjnej – tłumaczy Aleksandra Dziurkowska, radca prawny z kancelarii Traple, Konarski, Podrecki i Wspólnicy, specjalizująca się w prawie telekomunikacyjnym. – Nawet firmy telekomunikacyjne mają obowiązek udostępniać swoje budynki inny podmiotom świadczącym tego typu usługi, co one. Nie ma w tym nic złego. Obowiązek wpuszczenia do budynku nie jest niczym szczególnym w prawie – wyjaśnia Dziurkowska. – Dla sieci wodociągowej czy energetycznej ustanawia się służebność przesyłu biegnącą przez wiele nieruchomości. Dzięki niej właściciel sieci ma prawo wejść na cudzą nieruchomość w celu jej konserwacji, naprawy etc. W wypadku zaś, gdy właściciel ma utrudniony dostęp do swojej nieruchomości, może zażądać ustanowienia na swoją rzecz drogi koniecznej. I służebność przesyłu, i droga konieczna są odpłatne. Dużo zależy też od tego, co właściciel budynku ustali z firmą telekomunikacyjną w umowie – dodaje Aleksandra Dziurkowska.

To Unia narzuca

Natomiast Urząd Komunikacji Elektronicznej (UKE) tłumaczy, z jakich powodów megaustawa zawiera takie a nie inne uregulowania. Nie widzi też potrzeby wprowadzenia zmian. – To prawda, że przepisy megaustawy nie odróżniają budynków wielorodzinnych od biurowych czy usługowych – przyznaje Martin Stysiak z UKE. – Trzeba jednak pamiętać, że obecne brzmienie megaustawy zostało wypracowane w celu jak najpełniejszego wdrożenia przepisów dyrektywy Parlamentu Europejskiego i Rady 2014/61/UE z 15 maja 2014 r. w sprawie środków mających na celu zmniejszenie kosztów realizacji szybkich sieci łączności elektronicznej. Implementowane przepisy unijne nie rozróżniają budynków ze względu na ich przeznaczenie. Odstępstwo od tego rozwiązania na gruncie megaustawy mogłoby być problematyczne i oznaczać niepełne wdrożenie dyrektywy.

Z kolei Ministerstwo Cyfryzacji uważa, że wprowadzenie do przepisów rozróżnienia ze względu na rodzaj nieruchomości nastręczałoby trudności interpretacyjnych przy obiektach o charakterze mieszanym. Poza tym nie wszystkie budynki biurowe są nowoczesne, wiele z nich ma kilkadziesiąt i więcej lat.

– Każdy budynek mieszkalny wielorodzinny, budynek użyteczności publicznej czy biurowy, w którym rozbudowuje się, przebudowuje lub nadbudowuje instalację techniczną na podstawie pozwolenia na budowę, musi zostać wyposażony w nowoczesną wewnątrzbudynkową instalację telekomunikacyjną zapewniającą neutralność technologiczną. Dla budynków użyteczności publicznej oznacza to wyposażenie ich w kanalizację telekomunikacyjną i kable wraz z osprzętem. Przeprowadzenie takich prac budowlanych przez podmiot zarządzający budynkiem (czy też właściciela) wyeliminuje problem związany z mnożącymi się instalacjami operatorów – tłumaczy resort w pisemnej odpowiedzi udzielonej „Rzeczpospolitej".

Zdaniem Ministerstwa Cyfryzacji instalacje muszą być własnością ich operatorów. W przeciwnym razie, gdyby instalacje przechodziły na własność zarządców obiektów, naruszone byłoby prawo własności operatorów. Zapewnienie dostępu, o którym mowa powyżej, nie narusza także istoty prawa własności nieruchomości (budynków) podmiotów zobowiązanych do tego, ponieważ nie uniemożliwia korzystania z tych nieruchomości w sposób dotychczasowy. Ponadto wyposażenie nieruchomości (budynku) w nowoczesną infrastrukturę telekomunikacyjną podnosi jej wartość oraz atrakcyjność dla użytkowników i potencjalnych nabywców.

Aranżacja bez uciążliwości

Ministerstwo Cyfryzacji nie podziela poglądu, że firmy telekomunikacyjne są traktowane w szczególny sposób. Megaustawa zawiera przepisy „dyscyplinujące" firmy telekomunikacyjne. Chodzi konkretnie o art. 30 ust. 1c megaustawy. Przepis wyraźnie mówi, że przedsiębiorca telekomunikacyjny ma obowiązek korzystać z dostępu w sposób możliwie najmniej uciążliwy dla właściciela, użytkownika wieczystego oraz osób, którym przysługują inne prawa do nieruchomości, a także do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego niezwłocznie po wykonaniu przyłącza, kabla lub instalacji telekomunikacyjnej budynku.

Natomiast gdyby takie przywrócenie nieruchomości do stanu poprzedniego nie było możliwe albo powodowało nadmierne trudności lub koszty – właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu, zarządcy) przysługuje odszkodowanie na zasadach z art. 128 ust. 4 i art. 129 ust. 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Ponadto zarządcy (właściciele lub użytkownicy wieczyści nieruchomości) mogą sami wyposażać budynki w nowoczesną infrastrukturę telekomunikacyjną, która będzie ich własnością, a następnie udostępniać operatorom. Natomiast jeżeli nie ma takiej infrastruktury, to nie mogą, jak podkreśla Ministerstwo Cyfryzacji, blokować możliwości dostępu do usług szybkich sieci łączności elektronicznej przez odmowę dostępu do nieruchomości operatorom, którzy taką infrastrukturę chcą wybudować.

Według resortu cyfryzacji na podstawie megaustawy zarządca budynku zawsze może odmówić operatorowi wejścia w celu budowy własnej infrastruktury, np. gdy taka infrastruktura już istnieje. Były już bowiem przypadki, że prezes UKE odmawiał zapewnienia dostępu firmom telekomunikacyjnym właśnie ze względu na istnienie w budynku instalacji przystosowanej do dostarczania szerokopasmowego internetu o przepustowości co najmniej 30 Mb/s.

Skala nie jest duża

Z danych nadesłanych przez UKE wynika, że obecnie toczy się pięć postępowań, w których ten sam operator domaga się zapewnienia dostępu do budynków biurowych. Są to sprawy nowe. Wnioski wpłynęły do UKE w 2017 r.

– W sumie od początku 2015 r. do dnia dzisiejszego prezes UKE wydał 175 decyzji, które przynajmniej w części uwzględniały żądanie zapewnienia dostępu z art. 30 ust. 1 megaustawy – tłumaczy Martin Stysiak. – W tym samym czasie wydanych zostało osiem decyzji odmawiających zapewnienia dostępu oraz trzy decyzje w części odmowne, a w części umorzeniowe.

Poza tym prezes UKE wydał 125 decyzji umarzających postępowanie w całości.