Komercyjne

Nowe zagłębia biurowe. Gdzie przenieść firmę

Interesującą alternatywą dla najemców biur jest warszawska Praga.
materiał inwestora
Efekt kuli śnieżnej osiąga się wtedy, gdy jeden najemca potwierdzi atrakcyjność lokalizacji i przyciągnie kolejne firmy.

Biurowe molochy rosną we wszystkich wielkich miastach. Jak jednak mówi Kajetan Michalski, ekspert Nuvalu Polska, zagłębia biurowe „są równie kochane, co unikane przez najemców". – Powodów jest wiele, począwszy od komunikacji, a skończywszy na bliskości kluczowych klientów lub potencjalnych nowych kontrahentów – wyjaśnia. – Część najemców szuka wartości dodanej, czegoś wyjątkowego.

Handel i gastronomia

Kajetan Michalski zwraca uwagę na trend rewitalizacji obiektów poprzemysłowych, historycznych. – W ten sposób warszawski Koneser, Elektrociepłownia Powiśle czy też niedawno reaktywowana Hala Koszyki zyskały status wyjątkowych lokalizacji, z ofertą gastronomiczną i handlową – podkreśla ekspert Nuvalu Polska. – Trzeba pamiętać, że centra dużych miast, choć nie mogą być nazywane zagłębiami biurowymi, są dla najemców bardzo atrakcyjne. Ograniczona dostępność miejsc parkingowych jest nierzadko rekompensowana bliskością parków, obiektów kultury czy historycznych. To niezaprzeczalna wartość, zwłaszcza dla młodych i rozwijających się firm z branży technologicznych.

Dodaje, że banki i kancelarie prawne w centrum zaczynają sąsiadować z takimi podmiotami, czego dowodem jest rozwój firmy Google w Warsaw Financial Center.

Ekspert Nuvalu Polska zwraca też uwagę na dzielnice mieszkaniowe, które stają się atrakcyjne dla deweloperów i najemców biurowych. – Warszawski Wilanów lub Żoliborz to miejsca, gdzie pierwsze centra biurowe już działają – wskazuje Michalski.

Specjaliści z Nuvalu mówią też o warszawskiej Pradze. Jak zauważa Łukasz Jędrychowski z tej firmy, „nie każdy odnajdzie się w wielopiętrowym budynku lub nowoczesnej wysokiej wieży ze szkła i stali w okolicy zdominowanej przez wiele podobnych projektów". – Interesującą alternatywą biurową dla innowacyjnych firm staje się warszawska Praga, która przechodzi dynamiczny rozkwit i aspiruje do miana najbardziej kreatywnej dzielnicy Warszawy. Już teraz budzi rosnące zainteresowanie inwestorów i deweloperów – podkreśla.

Zdaniem Kajetana Michalskiego poszukiwanie siedziby w miejscu, które nie jest bogate w infrastrukturę budynków typu office, wymaga wizji i odwagi. – Mają je często firmy z branży IT lub szeroko pojętego marketingu (reklama, media). Również zawody twórcze, np. architekci, projektanci czy graficy, często poszukują biura oddalonego od zgiełku korków biurowego Mokotowa i kontroli dostępu na każdym kroku – opowiada Michalski. – Takie branże najczęściej szukają biur w loftach, w ciekawych wnętrzach, czasami nawet godząc się na jakiś dyskomfort wynikający z mniej efektywnej powierzchni.

Chętni na sukces

Jarosław Markiewicz, dyrektor działu reprezentacji najemcy w Maxon Nieruchomości, zauważa, że przy wyborze siedziby najemcy kierują się wieloma kryteriami. – Wszyscy deweloperzy dbają o standard i efektywność powierzchni, które są porównywalne. Na czynsze mają więc wpływ przede wszystkim lokalizacja, komunikacja, infrastruktura społeczna – mówi Markiewicz. – Najatrakcyjniejsze są adresy w centrum i na obrzeżach. W Warszawie uwagę najemców przyciągają ostatnio rejony Al. Jerozolimskich oraz ronda Daszyńskiego. To ostatnie miejsce zyskało na otwarciu drugiej linii metra. Właśnie ten rejon stał się nowym zagłębiem biurowym – przypomina.

Na budowę biur w tym miejscu zdecydowało się wielu deweloperów. – Po sukcesie Spire czy Proximo trend jest kontynuowany. Powstają tu nowe obiekty – m.in. Generation Park, Skyliner, Sienna Towers, Spinaker. Dostarczą na rynek prawie 200 tys. mkw.

O Woli mówi także Kajetan Michalski. – Rejon ronda Daszyńskiego, owszem, rozkwitł po otwarciu drugiej linii metra, ale przecież i wcześniej były tu biurowce, które z powodzeniem komercjalizowano, np. Prosta Tower, Crown Point, Wola Center – zauważa ekspert Nuvalu Polska. – Trzeba pamiętać o uwarunkowaniach urbanistycznych. Warszawski Mokotów jest, niestety, przykładem niezrównoważonego rozwoju dzielnicy biurowej, gdzie infrastrukturalne potrzeby najemców były marginalizowane na rzecz realizacji kolejnych inwestycji biurowych. Efekt? Korki, niedrożne trakty uliczne, przepełniona komunikacja miejska. Miejsca, które dzisiaj są odkrywane – Praga, Żoliborz czy nawet Wilanów – mają przewagę. Dominuje tam infrastruktura mieszkaniowa i miejska. To sprawia, że inwestycje biurowe stają się swoistymi perełkami.

Mateusz Polkowski, dyrektor działu badań rynku i doradztwa w JLL ocenia, że nową lokalizacją biurową staną się za sprawą linii tramwajowej okolice ul. Sobieskiego i al. Sikorskiego w Warszawie. – Deweloperzy zgromadzili już działki i zaczęli budowy przed startem inwestycji komunikacyjnej – opowiada Polkowski. – W Krakowie – również dzięki linii tramwajowej – wykreowano nową lokalizację biurową, czyli ulicę Czerwone Maki. W Trójmieście kolejnym krokiem po umocnieniu się rejonu Oliwii (Gdańsk) i ul. Łużyckiej (Gdynia) jest rozwój śródmiejskich inwestycji. To np. Tryton w Gdańsku. W Gdyni w okolicy skweru Kościuszki są planowane kolejne obiekty – podaje.

Dyrektor z JLL przyznaje, że „są firmy, które stawiają na nieoczywiste lokalizacje i biurowce z charakterem". – Przykładem takiej strategii na warszawskim rynku biurowym jest Google, które postawiło na rewitalizowane przestrzenie Konesera – mówi Polkowski. Dodaje, że efekt kuli śnieżnej osiąga się wtedy, gdy jeden najemca potwierdzi atrakcyjność lokalizacji i przyciągnie kolejne firmy i klientów.

Źródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL