Wielka firma zadebiutuje w biurze coworkingowym

Coraz to nowocześniejsze biurowce rosną nie tylko w Warszawie, ale i w miastach regionalnych. Rynek potrzebuje tych wszystkich powierzchni? Jest aż tak dobrze?

Rynek biurowy w Polsce, zwłaszcza w Warszawie, jest na bardzo ciekawym etapie rozwoju. Interpretacja suchych danych dotyczących popytu i podaży może zaburzać całościowy obraz i niewprawnych obserwatorów doprowadzić do błędnych wniosków.

Na różnych etapach budowy jest bardzo duża ilość nowej powierzchni, ale największe inwestycje będą oddane najwcześniej w 2020 r. Oznacza to, że czynsze za powierzchnie, które są dostępne w istniejących budynkach mogą nieco pójść w górę. Tendencję wzrostową obserwujemy zresztą w całej Europie.

W zeszłym roku stawka najmu biura w centralnych obszarach biznesowych w największych zachodnich stolicach wzrosła średnio o 6 proc., licząc rok do roku. U nas ten proces dopiero się zaczyna. Daleki byłbym jednak od ogłaszania końca rynku najemcy w Polsce, bo z tyłu głowy trzeba mieć właśnie wszystkie nowe projekty, które niedługo zostaną ukończone.

Patrząc całościowo, rynek jest w świetnej kondycji, a najemcy są bardzo aktywni. W zeszłym roku w samej Warszawie wynajęto ponad 820 tys. mkw. biur. Nieznacznie wyższy wynik odnotowano do tej pory tylko raz, w 2015 r. Dzięki temu, że dużą część popytu wygenerowały ekspansje i napływ nowych firm, poziom absorbcji był najwyższy w historii, wynosząc ponad 378,5 tys. mkw.

Ubiegłoroczne wejście do Polski banku JP Morgan było symboliczne, pokazując siłę oraz potencjał rynku. Najbardziej cieszy mnie jednak to, że na co dzień w rozmowach z najemcami widzę jak szybko się oni rozwijają, co przekłada się na coraz większe zapotrzebowanie na przestrzeń do pracy.

W tym roku w stolicy nie zostanie oddany żaden wielki biurowiec. To problem dla firm, które muszą się szybko przeprowadzić do nowych siedzib?

Ograniczona podaż i spadająca stopa pustostanów to spore wyzwanie dla firm, które chciałby się przeprowadzić jeszcze w tym roku. Nie powinna to być jednak bariera dla największych graczy. Oni rozpoczynają proces zmiany lokalizacji biurowej z odpowiednim wyprzedzeniem, często na dwa – trzy lata przed końcem obowiązującej umowy najmu.

Paradoksalnie źródłem problemu jest dobra koniunktura w gospodarce, która sprawia, że firmy się rozwijają, przybywa im projektów i pracowników, a miejsc do pracy zaczyna po pewnym czasie brakować. W takich sytuacjach doceniana jest rola doradcy, który często potrafi zaproponować niestandardowe rozwiązania umożliwiające takim firmom ekspansję.

Czy firmy, które nie znajdą odpowiedniej siedziby w nowoczesnym biurowcu, zaczną się rozglądać za elastycznym miejscem pracy?

Może się tak zdarzyć. Co więcej, nie wykluczam, że w najbliższym czasie do Polski może wejść naprawdę duża firma, która w pierwszej kolejności zadebiutuje właśnie w coworku lub biurze serwisowanym, a dopiero później, w miarę swojego rozwoju, będzie szukać docelowej siedziby. Może to być firma z sektorów, które do tej pory nie dopuszczały do siebie myśli, by w ogóle brać pod uwagę inny rodzaj najmu niż tradycyjny. To może być moment przełomowy.

Wiele z dużych korporacji już teraz przyjaźnie spogląda w kierunku elastycznych powierzchni. To właśnie one, lokując w nich swoje projekty krótkoterminowe, będą stanowić główną grupę klientów operatorów coworkingowych i biur serwisowanych. Również startupowcy i wolni strzelcy, którzy do tej pory przyzwyczajeni byli do pracy w domu lub np. w kawiarniach z czasem z pewnością będą coraz częściej dostrzegać zalety korzystania z coworków, choć zawsze będą oni stanowili mniejszość wśród klientów tego typu powierzchni.

Biura serwisowane i coworki to dobre rozwiązanie dla dużej firmy? Która powierzchnia jest dla nich lepsza?

Pytanie o to, co tak dynamiczny rozwój sektora elastycznych miejsc pracy oznacza dla rynku tradycyjnych powierzchni biurowych i największych korporacji pada coraz częściej. Wielu właścicieli nieruchomości zaczyna mieć obawy, czy mamy do czynienia ze zmianą pokoleniową w świadomości najemców oraz sposobie korzystania z biura i tym samym, czy może to oznaczać w niedalekiej przyszłości koniec umów długoterminowych.

Wątpliwe, by tak się stało. Pamiętajmy, że są firmy, które raczej nigdy nie będą chciały korzystać z elastycznych powierzchni, ceniąc sobie prywatność, niezależność, wizerunek, stabilność czy większe możliwości aranżacji przestrzeni pod swoje potrzeby.

Bez wątpienia jesteśmy jednak świadkami wytworzenia się mocnego alternatywnego rynku najmu wielkopowierzchniowej przestrzeni biurowej, gdzie nie ma konieczności podejmowania zobowiązania na pięć lat jak było to dotychczas. To stwarza fantastyczne możliwości do rozwoju dużych firm.

Czy takich elastycznych miejsc pracy będzie przybywać? Jakie są prognozy na najbliższe lata? W którym kierunku zmierza polski rynek biurowy?

Jestem daleki od skrajności i nie wieściłbym końca tradycyjnych biur, ani nie nazywał coworków bańką spekulacyjną, jak robią to niektórzy. Oba rynki, tradycyjny i elastyczny, będą raczej działać równolegle, pytanie tylko w jakich proporcjach. Pamiętajmy, że możliwość wynajmu powierzchni na krótki okres to nie jest żadna nowość.

Regus, największy operator biur serwisowanych, oferował tego typu usługi w Polsce już w połowie lat 90. To co się zmieniło, to dynamika rozwoju elastycznych powierzchni, która przypomina obecnie rozpędzony pociąg. Swoją skalą i prędkością tworzy on prawdziwą rewolucję na rynku tradycyjnych nieruchomości biurowych.

W zeszłym roku w Warszawie wynajęto więcej elastycznej powierzchni niż w Madrycie, Amsterdamie, czy Wiedniu. Daleko nam jednak do europejskiego lidera. W Londynie w 2017 r. tylko w dwóch największych strefach biurowych (City i West End) podpisano umowy na blisko 205 tys. mkw. elastycznej powierzchni, czyli ponad dwa razy więcej, niż wynoszą jej całkowite zasoby w stolicy Polski.

Nasz rynek będzie się dalej rozwijał, zwłaszcza w regionach, bo tam dostrzegam największy potencjał. Co chwilę docierają do nas informacje o nowych operatorach rezerwujących tak imponujące metraże, jak chociażby Cambridge Innovation Center w Varso, które zajmie aż ok. 14 tys. mkw.

Z naszych obliczeń wynika, że w nadchodzących latach w Polsce przybędzie jeszcze co najmniej 52 tys. mkw. elastycznych miejsc pracy. Na taką powierzchnie umowy są już podpisane, ale kolejne znajdują się w trakcie negocjacji, więc dynamika wzrostu rynku będzie jeszcze większa, szczególnie w tym roku. Nie bałbym się zaryzykować stwierdzenia, że do 2020 r. całkowite zasoby coworków i biur serwisowanych w samej Warszawie mogą nawet ulec podwojeniu.

W najbliższym czasie, oprócz ograniczonej podaży, popyt na krótkoterminowe umowy stymulować będą zmiany związane z wprowadzeniem Międzynarodowych Standardów Sprawozdawczości Finansowej (MSSF16) zgodnie z którymi firmy będą musiały wykazać w bilansach umowy najmu jako zobowiązanie.

Zwolnione z tego będą przedsiębiorstwa podpisujące kontrakty na mniej niż 12 miesięcy, a takie stanowią większość w coworkach i biurach serwisowanych. Ponadto uważam, że w wyniku zmian jakie za sobą niesie wprowadzenie MSSF16 długość umów najmu może zacząć spadać. W pierwszej kolejności skróceniu ulegną umowy 10-15-letnie a część największych najemców będzie analizować alternatywę w postaci zakupu nieruchomości.

Czy rynek biurowy czeka weryfikacja? Zmieni się układ sił na tym rynku?

Coworki i biura serwisowane oferują w Polsce łącznie 129 tys. mkw. z czego 94 tys. mkw. znajduje się w Warszawie. Jest o nich bardzo głośno, ale pamiętajmy o skali całego rynku biurowego. W stolicy Polski udział tej powierzchni w całkowitych zasobach nowoczesnej powierzchni biurowej wynosi zaledwie 1,4 proc.

Pojawiają się głosy, że popyt na elastyczne powierzchnie jest ograniczony a rynek może się wkrótce nasycić. Operatorzy, których nie ma jeszcze w Polsce, mają świadomość, że jeśli podpisywać umowy to teraz, bo wygrają ci, którzy będą pierwsi.