Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Komercyjne

Polisa OC nie zwalnia z obowišzku odśnieżania

Cena za odœnieżenie dachu to w Polsce kilka złotych za metr kwadratowy. Robi to wykwalifikowana firma, która ma profesjonalny sprzęt oraz pracowników z uprawnieniami do robót na wysokoœciach.
shutterstock
Nie zawsze, gdy dojdzie do nieszczęœliwego wypadku spowodowanego przez zimowš aurę, winny jest właœciciel nieruchomoœci albo zarzšdca.

Klientka poœlizgnęła się na mokrej podłodze w galerii handlowej i złamała nogę. Powrót do zdrowia był długotrwały. Kobieta zażšdała od właœciciela obiektu zwrotu kosztów prywatnego leczenia i rehabilitacji w kwocie 17 tys. zł, zadoœćuczynienia za doznanš krzywdę w wysokoœci 20 tys. zł oraz 30 tys. zł zwrotu kosztów utraconych dochodów.

Inny przypadek: z dachu budynku spadł œnieg, uszkadzajšc zaparkowane BMW. Koszty naprawy auta wyniosły 23 tys. zł, do tego doszło odszkodowanie za utratę wartoœci samochodu oraz zwrot kosztów wynajmu pojazdu zastępczego dla właœciciela auta na czas naprawy. To przykłady szkód, do których doszło w sezonie zimowym.

Jak podaje radca prawny Marek Opiela, partner w kancelarii Dittmajer i Wspólnicy, typowe szkody zwišzane sš z trzema najważniejszymi ryzykami dotyczšcymi zimowego utrzymania wielkopowierzchniowych obiektów użytecznoœci publicznej. Pierwszym jest œliskoœć nawierzchni – zarówno wewnštrz obiektu (woda naniesiona przez klientów), jak i na zewnštrz (oœnieżone lub oblodzone chodniki i parkingi). Powoduje ona szkody osobowe (np. powstałe na skutek przewrócenia się klienta) i majštkowe (np. uszkodzone pojazdy). Drugie istotne ryzyko to odrywanie się nawisów œnieżnych i sopli, a trzecie – zawalenie się konstrukcji dachu pod naporem œniegu.

– Wartoœć drobnych szkód osobowych to około 4–5 tys. zł (roszczenia na kwoty niższe występujš obecnie rzadko). Większe szkody (stłuczenia, złamania itp.) powodujš roszczenia na kilkanaœcie do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Regularnie zgłaszane sš jednak również roszczenia na znacznie wyższe kwoty: 100 czy 200 tys. zł – mówi Konrad Drzewicki, ekspert w zakresie ubezpieczeń OC w firmie Marsh Polska.

Trzeba sprzštać

Odpowiedzialnoœć za zaniedbanie tych obowišzków ponosić może właœciciel lub zarzšdca nieruchomoœci. W praktyce zarzšd sprawujš profesjonaliœci, wyspecjalizowani w tego typu usługach. Ich odpowiedzialnoœć uregulowana jest w dwóch aktach prawnych: ustawie – Prawo budowlane oraz ustawie o utrzymaniu czystoœci i porzšdku w gminach.

Prawo budowlane nakłada na właœciciela lub zarzšdcę obiektu budowlanego obowišzek dochowania należytej starannoœci i bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystšpienia czynników zewnętrznych oddziałujšcych na obiekt, zwišzanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpoœrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogšce spowodować zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub œrodowiska (art. 61 pkt 2).

Ustawa o utrzymaniu czystoœci i porzšdku w gminach z kolei nakłada na właœcicieli nieruchomoœci obowišzek utrzymania czystoœci i porzšdku m.in. przez uprzštnięcie błota, œniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomoœci (art. 5).

Właœciciel nie jest jednak zobowišzany do uprzštnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów. Jeżeli nieruchomoœć jest oddzielona od chodnika pasem zieleni, do którego przylega chodnik, to obowišzek oczyszczania chodnika cišży na właœcicielu (zarzšdcy, użytkowniku itp.) owego pasa.

Cišgi komunikacyjne powinny być utrzymane w stanie niepowodujšcym zagrożenia dla życia i zdrowia osób poruszajšcych się po nich. Przepisy mówiš też, że odœnieżanie dachu może być zlecone jedynie wykwalifikowanej firmie majšcej uprawnienia do pracy na wysokoœciach.

Nie zawsze, gdy dojdzie do nieszczęœliwego wypadku spowodowanego przez szalejšcš zimowš aurę, winny jest właœciciel nieruchomoœci albo zarzšdca. Utrzymanie chodnika czy parkingu w stanie całkowitego bezpieczeństwa często jest niemożliwe do wykonania ze względów technicznych. Tak jest np. przy gwałtownych opadach œniegu, kiedy zarzšdca może nie nadšżyć z odœnieżaniem. Z tego powodu każdy przypadek szkody należy oceniać indywidualnie. – W przepisach nie ma wprost odniesienia do obowišzków zwišzanych z usuwaniem pokrywy œnieżnej z dachów. To do właœciciela lub zarzšdcy należy ocena, kiedy podjšć działania, aby obiekt nie stwarzał zagrożenia dla osób trzecich – mówi Bożena Byrtek-Stankowska, zastępca dyrektora oddziału Poznań w Willis Towers Watson.

Szybkie reagowanie

Œnieg i mróz stanowiš wyzwanie dla zarzšdców nieruchomoœci komercyjnych. – Każdy budynek przed zimš powinien przejœć ocenę stanu technicznego obejmujšcš m.in. przeglšd instalacji gazowych oraz przewodów kominowych – tłumaczy Bartłomiej Łepkowski, dyrektor działu zarzšdzania nieruchomoœciami i aktywami w Savills.

Zarzšdca powinien być przygotowany do szybkiego reagowania na zmieniajšce się warunki pogodowe. Na przykład Savills w przypadku Galerii Pomorskiej w Bydgoszczy zimš podpisuje umowę z firmš zewnętrznš, która ma obowišzek natychmiastowego, w cišgu najpóŸniej oœmiu godzin od wezwania, zapewnienia ekipy pracowników zdolnych do pracy na wysokoœci i wyposażonych w specjalistyczny sprzęt. Za odœnieżanie połaci dachu wykonawca otrzymuje wynagrodzenie liczone za każdy metr kwadratowy. Stawki obowišzujšce na rynku oscylujš wokół kilku złotych netto za mkw.

Podobne umowy zawierane sš z firmami, które w jeszcze krótszym czasie sš w stanie odœnieżyć drogi wewnętrzne i parkingi. Różnicš jest sposób rozliczania, który zwykle oparty jest na godzinowej wycenie pracy oraz opłatach za zużyte œrodki chemiczne i wykorzystany sprzęt, taki jak np. pługopiaskarka.

– Warto też zadbać o odpowiednio skonstruowane umowy z podwykonawcami, które zapewniš wystarczajšcš iloœć œrodków do poprawnego utrzymania zewnętrznych chodników, zabezpieczš sprawny sprzęt do odœnieżania parkingów zewnętrznych czy gotowoœć do odœnieżania dachu i stršcania sopli z wystajšcych elementów nieruchomoœci – radzi Marzena Ciurzyńska, dyrektor w Dziale Zarzšdzania Nieruchomoœciami w Colliers International.

Jak mówi Przemysław Wasiluk, zastępca dyrektora Działu Zarzšdzania Nieruchomoœciami w CBRE, w procesie przygotowania i planowania budżetów na kolejne lata konieczne jest przeprowadzenie analizy kosztów poniesionych za wczeœniejsze lata w okresie zimowym, tak aby poziom kosztów był adekwatny do obecnego okresu i realistyczny. Koszty utrzymania nieruchomoœci w okresie zimowym wzrastajš mniej więcej o 1 do 3 proc., w zależnoœci od specyfiki nieruchomoœci.

Dodatkowym czynnikiem mobilizujšcym zarzšdców jest duże prawdopodobieństwo kontroli i ewentualnych kar. Służbami kontrolujšcymi np. stan odœnieżenia sš m.in. strażnicy miejscy, którzy mogš wystawić mandat chociażby w przypadku zauważenia przez nich zwisajšcych z dachu budynku sopli lodu zagrażajšcych przechodniom.

Odpowiada winowajca

Sklep wielkopowierzchniowy odpowiada za szkody z tytułu OC na zasadzie winy. Odszkodowania w przypadku wystšpienia szkody dochodzi się w tym przypadku na zasadach ogólnych.

– Na pierwszy ogień zwykle idzie wówczas właœciciel obiektu, bo to do niego kieruje się roszczenie – mówi Joanna Koœciuch-Malinowska, broker specjalista z STBU Brokerzy Ubezpieczeniowi. – Może on się jednak uwolnić od odpowiedzialnoœci, wskazujšc zarzšdcę obiektu, który jest odpowiedzialny za utrzymanie budynku i bezpieczeństwo przebywajšcych na jego terenie osób, w tym m.in. jego odœnieżanie.

Zarzšdca nie zawsze odpowiada za szkodę. Nie poniesie on odpowiedzialnoœci, gdy zdarzenie było wywołane przez siłę wyższš, czyli jeœli przy dochowaniu wszelkich obowišzków szkoda i tak by wystšpiła, albo kiedy szkoda jest wynikiem działania osoby trzeciej, za którš zarzšdca nie ponosi odpowiedzialnoœci.

W tym ostatnim przypadku należy zbadać, czy nie zawiniła konstrukcja budynku, która jest wynikiem pracy projektanta i wykonawcy obiektu. Przykładem takiej drogi uwalniania się od odpowiedzialnoœci było chociażby tragiczne w skutkach zawalenie się dachu hali Międzynarodowych Targów Katowickich w 2006 roku. Z poczštku również wskazywano nadmiar œniegu na dachu jako przyczynę wystšpienia katastrofy, jednakże w wyniku ustaleń biegłych stwierdzono uchybienia po stronie projektowej. Biegli ustalili, że katastrofa mogła co prawda nastšpić w każdym momencie, ale nadmiar œniegu był bezpoœredniš przyczynš zawalenia osłabionej z winy projektanta konstrukcji dachu.

Lepiej być pesymistš

W celu zabezpieczenia się przed ewentualnymi szkodami i roszczeniami ze strony poszkodowanych osób właœciciele oraz zarzšdcy powinni ubezpieczyć nieruchomoœci komercyjne polisš OC. Zakres ochrony musi być dostosowany do faktycznych potrzeb i treœci umów.

Zarzšdcy nieruchomoœci sš zobowišzani prawem do zakupu polisy odpowiedzialnoœci cywilnej z tytułu szkód zwišzanych z zarzšdzaniem nieruchomoœciš. Jak mówi Łukasz Zoń, prezes Stowarzyszenia Polskich Brokerów Ubezpieczeniowych i Reasekuracyjnych, kwota 50 tys. euro w przypadku większych obiektów jest dalece niewystarczajšca.

– Należy zatem przewidzieć najbardziej pesymistyczny scenariusz i wykupić polisę OC z sumš gwarancyjnš pozwalajšcš na pokrycie wszystkich ewentualnych roszczeń poszkodowanych – radzi Marlena Stańczak-Libich, kierownik działu klienta strategicznego w Marsh Polska.

masz pytanie, wyœlij e-mail do autorki: r.skibinska@rp.pl

ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL