Polisa OC nie zwalnia z obowiązku odśnieżania

Klientka poślizgnęła się na mokrej podłodze w galerii handlowej i złamała nogę. Powrót do zdrowia był długotrwały. Kobieta zażądała od właściciela obiektu zwrotu kosztów prywatnego leczenia i rehabilitacji w kwocie 17 tys. zł, zadośćuczynienia za doznaną krzywdę w wysokości 20 tys. zł oraz 30 tys. zł zwrotu kosztów utraconych dochodów.

Inny przypadek: z dachu budynku spadł śnieg, uszkadzając zaparkowane BMW. Koszty naprawy auta wyniosły 23 tys. zł, do tego doszło odszkodowanie za utratę wartości samochodu oraz zwrot kosztów wynajmu pojazdu zastępczego dla właściciela auta na czas naprawy. To przykłady szkód, do których doszło w sezonie zimowym.

Jak podaje radca prawny Marek Opiela, partner w kancelarii Dittmajer i Wspólnicy, typowe szkody związane są z trzema najważniejszymi ryzykami dotyczącymi zimowego utrzymania wielkopowierzchniowych obiektów użyteczności publicznej. Pierwszym jest śliskość nawierzchni – zarówno wewnątrz obiektu (woda naniesiona przez klientów), jak i na zewnątrz (ośnieżone lub oblodzone chodniki i parkingi). Powoduje ona szkody osobowe (np. powstałe na skutek przewrócenia się klienta) i majątkowe (np. uszkodzone pojazdy). Drugie istotne ryzyko to odrywanie się nawisów śnieżnych i sopli, a trzecie – zawalenie się konstrukcji dachu pod naporem śniegu.

– Wartość drobnych szkód osobowych to około 4–5 tys. zł (roszczenia na kwoty niższe występują obecnie rzadko). Większe szkody (stłuczenia, złamania itp.) powodują roszczenia na kilkanaście do nawet kilkudziesięciu tysięcy złotych. Regularnie zgłaszane są jednak również roszczenia na znacznie wyższe kwoty: 100 czy 200 tys. zł – mówi Konrad Drzewicki, ekspert w zakresie ubezpieczeń OC w firmie Marsh Polska.

Trzeba sprzątać

Odpowiedzialność za zaniedbanie tych obowiązków ponosić może właściciel lub zarządca nieruchomości. W praktyce zarząd sprawują profesjonaliści, wyspecjalizowani w tego typu usługach. Ich odpowiedzialność uregulowana jest w dwóch aktach prawnych: ustawie – Prawo budowlane oraz ustawie o utrzymaniu czystości i porządku w gminach.

Prawo budowlane nakłada na właściciela lub zarządcę obiektu budowlanego obowiązek dochowania należytej staranności i bezpiecznego użytkowania obiektu w razie wystąpienia czynników zewnętrznych oddziałujących na obiekt, związanych z działaniem człowieka lub sił natury, w wyniku których następuje uszkodzenie obiektu budowlanego lub bezpośrednie zagrożenie takim uszkodzeniem, mogące spowodować zagrożenie dla życia lub zdrowia ludzi, bezpieczeństwa mienia lub środowiska (art. 61 pkt 2).

Ustawa o utrzymaniu czystości i porządku w gminach z kolei nakłada na właścicieli nieruchomości obowiązek utrzymania czystości i porządku m.in. przez uprzątnięcie błota, śniegu, lodu i innych zanieczyszczeń z chodników położonych wzdłuż nieruchomości (art. 5).

Właściciel nie jest jednak zobowiązany do uprzątnięcia chodnika, na którym jest dopuszczony płatny postój lub parkowanie pojazdów. Jeżeli nieruchomość jest oddzielona od chodnika pasem zieleni, do którego przylega chodnik, to obowiązek oczyszczania chodnika ciąży na właścicielu (zarządcy, użytkowniku itp.) owego pasa.

Ciągi komunikacyjne powinny być utrzymane w stanie niepowodującym zagrożenia dla życia i zdrowia osób poruszających się po nich. Przepisy mówią też, że odśnieżanie dachu może być zlecone jedynie wykwalifikowanej firmie mającej uprawnienia do pracy na wysokościach.

Nie zawsze, gdy dojdzie do nieszczęśliwego wypadku spowodowanego przez szalejącą zimową aurę, winny jest właściciel nieruchomości albo zarządca. Utrzymanie chodnika czy parkingu w stanie całkowitego bezpieczeństwa często jest niemożliwe do wykonania ze względów technicznych. Tak jest np. przy gwałtownych opadach śniegu, kiedy zarządca może nie nadążyć z odśnieżaniem. Z tego powodu każdy przypadek szkody należy oceniać indywidualnie. – W przepisach nie ma wprost odniesienia do obowiązków związanych z usuwaniem pokrywy śnieżnej z dachów. To do właściciela lub zarządcy należy ocena, kiedy podjąć działania, aby obiekt nie stwarzał zagrożenia dla osób trzecich – mówi Bożena Byrtek-Stankowska, zastępca dyrektora oddziału Poznań w Willis Towers Watson.

Szybkie reagowanie

Śnieg i mróz stanowią wyzwanie dla zarządców nieruchomości komercyjnych. – Każdy budynek przed zimą powinien przejść ocenę stanu technicznego obejmującą m.in. przegląd instalacji gazowych oraz przewodów kominowych – tłumaczy Bartłomiej Łepkowski, dyrektor działu zarządzania nieruchomościami i aktywami w Savills.

Zarządca powinien być przygotowany do szybkiego reagowania na zmieniające się warunki pogodowe. Na przykład Savills w przypadku Galerii Pomorskiej w Bydgoszczy zimą podpisuje umowę z firmą zewnętrzną, która ma obowiązek natychmiastowego, w ciągu najpóźniej ośmiu godzin od wezwania, zapewnienia ekipy pracowników zdolnych do pracy na wysokości i wyposażonych w specjalistyczny sprzęt. Za odśnieżanie połaci dachu wykonawca otrzymuje wynagrodzenie liczone za każdy metr kwadratowy. Stawki obowiązujące na rynku oscylują wokół kilku złotych netto za mkw.

Podobne umowy zawierane są z firmami, które w jeszcze krótszym czasie są w stanie odśnieżyć drogi wewnętrzne i parkingi. Różnicą jest sposób rozliczania, który zwykle oparty jest na godzinowej wycenie pracy oraz opłatach za zużyte środki chemiczne i wykorzystany sprzęt, taki jak np. pługopiaskarka.

– Warto też zadbać o odpowiednio skonstruowane umowy z podwykonawcami, które zapewnią wystarczającą ilość środków do poprawnego utrzymania zewnętrznych chodników, zabezpieczą sprawny sprzęt do odśnieżania parkingów zewnętrznych czy gotowość do odśnieżania dachu i strącania sopli z wystających elementów nieruchomości – radzi Marzena Ciurzyńska, dyrektor w Dziale Zarządzania Nieruchomościami w Colliers International.

Jak mówi Przemysław Wasiluk, zastępca dyrektora Działu Zarządzania Nieruchomościami w CBRE, w procesie przygotowania i planowania budżetów na kolejne lata konieczne jest przeprowadzenie analizy kosztów poniesionych za wcześniejsze lata w okresie zimowym, tak aby poziom kosztów był adekwatny do obecnego okresu i realistyczny. Koszty utrzymania nieruchomości w okresie zimowym wzrastają mniej więcej o 1 do 3 proc., w zależności od specyfiki nieruchomości.

Dodatkowym czynnikiem mobilizującym zarządców jest duże prawdopodobieństwo kontroli i ewentualnych kar. Służbami kontrolującymi np. stan odśnieżenia są m.in. strażnicy miejscy, którzy mogą wystawić mandat chociażby w przypadku zauważenia przez nich zwisających z dachu budynku sopli lodu zagrażających przechodniom.

Odpowiada winowajca

Sklep wielkopowierzchniowy odpowiada za szkody z tytułu OC na zasadzie winy. Odszkodowania w przypadku wystąpienia szkody dochodzi się w tym przypadku na zasadach ogólnych.

– Na pierwszy ogień zwykle idzie wówczas właściciel obiektu, bo to do niego kieruje się roszczenie – mówi Joanna Kościuch-Malinowska, broker specjalista z STBU Brokerzy Ubezpieczeniowi. – Może on się jednak uwolnić od odpowiedzialności, wskazując zarządcę obiektu, który jest odpowiedzialny za utrzymanie budynku i bezpieczeństwo przebywających na jego terenie osób, w tym m.in. jego odśnieżanie.

Zarządca nie zawsze odpowiada za szkodę. Nie poniesie on odpowiedzialności, gdy zdarzenie było wywołane przez siłę wyższą, czyli jeśli przy dochowaniu wszelkich obowiązków szkoda i tak by wystąpiła, albo kiedy szkoda jest wynikiem działania osoby trzeciej, za którą zarządca nie ponosi odpowiedzialności.

W tym ostatnim przypadku należy zbadać, czy nie zawiniła konstrukcja budynku, która jest wynikiem pracy projektanta i wykonawcy obiektu. Przykładem takiej drogi uwalniania się od odpowiedzialności było chociażby tragiczne w skutkach zawalenie się dachu hali Międzynarodowych Targów Katowickich w 2006 roku. Z początku również wskazywano nadmiar śniegu na dachu jako przyczynę wystąpienia katastrofy, jednakże w wyniku ustaleń biegłych stwierdzono uchybienia po stronie projektowej. Biegli ustalili, że katastrofa mogła co prawda nastąpić w każdym momencie, ale nadmiar śniegu był bezpośrednią przyczyną zawalenia osłabionej z winy projektanta konstrukcji dachu.

Lepiej być pesymistą

W celu zabezpieczenia się przed ewentualnymi szkodami i roszczeniami ze strony poszkodowanych osób właściciele oraz zarządcy powinni ubezpieczyć nieruchomości komercyjne polisą OC. Zakres ochrony musi być dostosowany do faktycznych potrzeb i treści umów.

Zarządcy nieruchomości są zobowiązani prawem do zakupu polisy odpowiedzialności cywilnej z tytułu szkód związanych z zarządzaniem nieruchomością. Jak mówi Łukasz Zoń, prezes Stowarzyszenia Polskich Brokerów Ubezpieczeniowych i Reasekuracyjnych, kwota 50 tys. euro w przypadku większych obiektów jest dalece niewystarczająca.