Jakie są skutki upadłości wynajmującego

Rz: Na rynku nieruchomości komercyjnych dominują umowy najmu zawierane na czas oznaczony, najczęściej kilka lat. W założeniu powinny one dawać stronom pewność trwania umowy do końca okresu, na który została zawarta. Gdy jednak jedna ze stron takiej umowy upadnie...

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska: Stabilność stosunków typowa dla umów zawartych na czas oznaczony ma związek z tym, że umowę taką można w każdym czasie rozwiązać na mocy porozumienia stron, ale jednostronnie jedynie z przyczyn wskazanych w umowie lub Kodeksie cywilnym. Powszechną praktyką jest, że w umowach najmu komercyjnego wśród przyczyn uprawniających do rozwiązania umowy przed upływem okresu najmu wymienia się złożenie wniosku o ogłoszenie upadłości drugiej strony lub ogłoszenie jej upadłości.

Joanna Gąsowski: Należy pamiętać, że Prawo upadłościowe uznaje tego rodzaju postanowienia za nieważne. Oznacza to, że nawet jeśli umowa najmu przyznaje każdej ze stron uprawnienie do jej rozwiązania z tych przyczyn, oświadczenie najemcy lokalu użytkowego o rozwiązaniu umowy z powodu ogłoszenia upadłości właściciela takiego lokalu nie wywoła skutku. Podobnie, gdyby galeria handlowa chciała rozwiązać umowę z najemcą, wobec którego ogłoszono upadłość.

Czy to oznacza, że po ogłoszeniu upadłości którejś ze stron nie zmienia się sytuacja prawna drugiej strony umowy najmu?

Joanna Gąsowski: Wręcz przeciwnie, po ogłoszeniu upadłości jednego z kontrahentów, obie strony muszą odnaleźć się w nowej rzeczywistości, jakim jest reżim Prawa upadłościowego.

Przyjmijmy na początek, że ogłoszenie upadłości dotyczy właściciela. Czy dla najemcy musi to oznaczać wyprowadzkę z powierzchni handlowej?

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska: Umowa najmu nieruchomości upadłego wiąże strony, jeśli przedmiot umowy przed ogłoszeniem upadłości został wydany najemcy. Tym samym, obie strony są nadal zobowiązane do wykonywania umowy. Obowiązuje też zawarty w umowie katalog przyczyn, dla których dana strona może rozwiązać najem. Takie rozwiązanie może również nastąpić, gdy przewiduje to Kodeks cywilny. Przykładowo najemca musi się liczyć z rozwiązaniem umowy i wyprowadzką z lokalu, gdy zalega z zapłatą czynszu za dwa pełne okresy płatności, czy też korzysta z lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem.

Joanna Gąsowski: W kontekście obowiązku zapłaty czynszu należy pamiętać, że jeżeli przed ogłoszeniem upadłości wynajmujący pobrał czynsz z góry lub rozporządził nim (np. dokonał przelewu wierzytelności z tego tytułu, potrącił ją z wierzytelnością najemcy czy też udzielił rabatu w czynszu) za okres dłuższy niż trzy miesiące, licząc od dnia ogłoszenia upadłości, najemca nie jest zwolniony z obowiązku zapłaty tego czynszu do masy upadłości. Wówczas najemca musi zapłacić czynsz po raz drugi za ten okres, jeżeli zażąda tego syndyk. Wierzytelności z tytułu tak „nadpłaconego" czynszu najemca może dochodzić od upadłego poza postępowaniem upadłościowym. W praktyce jest to bardzo trudne, a czasami wręcz niemożliwe, albowiem najemca nie może takiej wierzytelności ani zgłosić do masy upadłości, ani potrącić z wierzytelnościami masy czy wierzytelnościami upadłego wchodzącymi w skład masy upadłości.

A jakie możliwości ma najemca, gdyby nie odpowiadało mu prowadzenie działalności w upadłym centrum handlowym, na przykład ze względów wizerunkowych?

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska: Tu musimy spojrzeć do umowy najmu w poszukiwaniu odpowiedzi na pytanie, czy taka okoliczność może stanowić podstawę złożenia przez najemcę oświadczenia o rozwiązaniu umowy. W najmach komercyjnych katalog przyczyn, które uprawniają najemcę do rozwiązania umowy jest na ogół silnie ograniczony, inaczej niż w przypadku wynajmującego. W warunkach rynkowych jest mało prawdopodobne, aby nieostre i ocenne pojęcie utraty prestiżu centrum handlowego trafiło do takiego katalogu.

Joanna Gąsowski: Ogłoszenie upadłości wynajmującego nie musi zresztą samo przez się oznaczać utraty takiego prestiżu czy być negatywnie odczuwalne dla najemcy. Wszak również syndyk powinien należycie wykonywać umowę najmu, w tym przykładowo dostarczać do obiektu usługi na dotychczasowym poziomie. Zwłaszcza że w przypadku powierzchni handlowych to właśnie najmy są najcenniejszymi elementami przedsiębiorstwa upadłego. W szczególności długookresowe najmy zawarte na warunkach rynkowych zwiększają znacznie jego wartość.

Czy wobec tego najemca lokalu, którego właściciel jest w upadłości, nie może liczyć na możliwość „wycofania" się z umowy?

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska: Gdy brak jest porozumienia stron, a umowa najmu nie wyposaża najemcy w zbyt szerokie uprawnienia do rozwiązania umowy, warto jeszcze zweryfikować ewentualne istnienie przesłanek kodeksowych, na przykład z tytułu rękojmi za wady przedmiotu najmu. Generalnie bowiem sytuacja najemcy, jeśli chodzi o możliwości rozwiązania umowy, jest porównywalna do tej sprzed ogłoszenia upadłości wynajmującego. Prawo upadłościowe nie przyznaje tutaj szczególnych uprawnień najemcy.

Czy w takim razie zmienia się sytuacja wynajmującego i syndyk ma dodatkowe możliwości „pozbycia się" najemcy z centrum handlowego, na przykład by wprowadzić innego?

Joanna Gąsowski: Tak, syndykowi przysługuje szczególne uprawnienie do wypowiedzenia umowy najmu, na podstawie postanowienia sędziego-komisarza, z zachowaniem trzymiesięcznego okresu wypowiedzenia, nawet wówczas, gdy wypowiedzenie tej umowy przez upadłego, czy to na podstawie postanowień umowy, czy z przyczyn przewidzianych w Kodeksie cywilnym, nie było dopuszczalne. Przy czym sędzia-komisarz może wydać takie postanowienie, jeśli trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości, albo gdy czynsz najmu odbiega od przeciętnych czynszów za najem tego samego rodzaju. W przypadku powierzchni komercyjnych zachodzić może częściej druga z przesłanek, co wymagałoby zbadania rynku w zakresie nieruchomości tego samego rodzaju. Ustalenie wartości rynkowej czynszu odbywa się zazwyczaj poprzez dopuszczenie dowodu z opinii biegłego rzeczoznawczy majątkowego. Zatem sam zamiar wprowadzenia do lokalu innego najemcy nie byłby wystarczający do wydania postanowienia stanowiącego podstawę do wypowiedzenia umowy najmu przez syndyka, chyba że zabieg ten miałby właśnie doprowadzić do wyeliminowania sytuacji odbiegania czynszu od przeciętnych wartości rynkowych.

A jakie uprawnienia przysługują najemcy, jeżeli syndyk rozwiąże umowę najmu przed terminem?

Joanna Gąsowski: Najemca może dochodzić w postępowaniu upadłościowym odszkodowania z powodu rozwiązania umowy przed terminem wynikającym z umowy, poprzez zgłoszenie wierzytelności sędziemu-komisarzowi. Na odszkodowanie najemcy może składać się nie tylko rzeczywista szkoda, ale także jego utracone korzyści. Wierzytelność z tego tytułu podlega zaspokojeniu w kategorii drugiej, tj. razem z innymi niezabezpieczonymi wierzytelnościami upadłego po uprawomocnieniu się planu podziału.

Czy w związku z rozwiązaniem umowy przez syndyka najemca może żądać zwrotu nakładów, jakie poczynił na lokal?

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska: Umowy najmu komercyjnego na ogół zawierają własną regulację dotyczącą rozliczenia nakładów na koniec okresu najmu. Często stosuje się rozwiązanie, że nakłady mają pozostać w przedmiocie najmu bez wynagrodzenia dla najemcy; względnie najemca może zabrać te elementy, które dają się odłączyć bez uszkodzenia lokalu. Niekiedy, na wypadek przedwczesnego rozwiązania umowy z przyczyn niedotyczących najemcy, umowa przyznaje najemcy prawo do wynagrodzenia za niezamortyzowane nakłady. Jeśli umowa nie rozstrzygałaby tych kwestii, zgodnie z Kodeksem cywilnym syndyk, według swego wyboru, mógłby żądać przywrócenia stanu poprzedniego albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu.

Jeśli nie ma możliwości rozwiązania umowy lub żadna ze stron nie zdecyduje się na nie, to do kiedy umowa dotycząca lokalu w upadłej galerii handlowej będzie trwać? Czy wygaśnie z chwilą zakończenia postępowania upadłościowego?

Joanna Gąsowski: W ramach postępowania upadłościowego syndyk zmierza do likwidacji, czyli upłynnienia majątku upadłego. Oznacza to, że niezależnie od tego, czy nieruchomość upadłego sprzedawana jest jako składnik przedsiębiorstwa, czy oddzielnie, syndyk sprzedaje majątek z wolnej ręki albo w drodze przetargu lub aukcji. Sprzedaż przez syndyka takiej nieruchomości wywołuje w stosunku do umowy najmu taki skutek, że z chwilą zawarcia umowy sprzedaży przez syndyka, nabywca wstępuje w prawa i obowiązki wynajmującego wynikające ze stosunku najmu.

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska: A zatem tak, jak przewiduje to Kodeks cywilny w przypadku „zwykłego" zbycia przedmiotu najmu. I tu dochodzi do zasadniczych różnic, jeśli chodzi o uprawnienia nabywcy. W „zwykłym" trybie przysługuje mu bowiem prawo do rozwiązania umowy najmu za wypowiedzeniem, z zachowaniem terminów ustawowych, z wyjątkiem przypadku, gdy umowa została zawarta na czas oznaczony z zachowaniem formy pisemnej i z datą pewną, a lokal został najemcy wydany. W toku postępowania upadłościowego nabywca może również na tych zasadach wypowiedzieć np. umowy zawarte na czas nieoznaczony. Natomiast w przypadku, gdy umowa najmu nieruchomości zawarta była na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata, nabywca może wypowiedzieć tę umowę w ciągu miesiąca od sprzedaży nieruchomości przez syndyka, z zachowaniem rocznego terminu wypowiedzenia, o ile umowa nie przewiduje terminu krótszego, nawet jeśli umowa była zawarta z datą pewną, a przedmiot najmu został najemcy wydany.

Joanna Gąsowski: Ochrona umów zawartych na czas oznaczony dłuższy niż dwa lata jest więc jedynie czasowa, zapewniona przez roczny okres wypowiedzenia, który powinien zapewnić przygotowanie się najemcy do opuszczenia nieruchomości. Ustawodawca uznał najwyraźniej, że przyznanie ochrony tym umowom w większym stopniu mogłoby czasem stanowić ograniczenie dla skutecznego zbycia nieruchomości w toku postępowania upadłościowego. Oczywiście w praktyce wcale nie musi dojść (i raczej rzadko dochodzi) do skorzystania przez nabywcę z opisanych uprawnień, jeśli umowy najmu są należycie wykonywane i stanowią dla nieruchomości wartość ekonomiczną. Scenariusz, że obiekt handlowy funkcjonuje w dalszym ciągu w oparciu o te same umowy najmu, które obowiązywały przed ogłoszeniem upadłości wynajmującego, jest w realiach gospodarczych niewykluczony.

A gdy ogłoszenie upadłości właściciela następuje zanim zakończono budowę czy remont lokalu przed wydaniem go najemcy, czy może on liczyć na to, że mimo upadłości budowa czy remont zostaną dokończone, a lokal wydany?

Joanna Gąsowski: Nie jest to sytuacja wprost unormowana w Prawie upadłościowym i budzi kontrowersje. Z jednej strony można wnioskować, że skoro w przypadku wydania przedmiotu najmu przed ogłoszeniem upadłości przepisy stanowią, że umowa najmu wiąże strony, to w braku takiego wydania, a contrario umowa wygasa. Aprobując takie stanowisko, na pytanie o możliwość zgłoszenia przez najemcę żądania wydania nieruchomości, pomimo ogłoszenia upadłości wynajmującego, należałoby odpowiedzieć przecząco.

Małgorzata Lesiak-Ćwikowska: Przeciwnicy tego poglądu podnoszą, że skutek wygaśnięcia umowy nie wynika jasno z przepisów, jak to ma miejsce w przypadku umowy pożyczki czy użyczenia, które wygasają, jeśli ich przedmiot nie został jeszcze wydany. Dlatego proponuje się sięgnąć do przepisów dotyczących skutków ogłoszenia upadłości w stosunku do umów wzajemnych w ogólności. Oznaczałoby to, że syndyk może, za zgodą sędziego-komisarza, wykonać zobowiązanie upadłego i zażądać od drugiej strony spełnienia świadczenia wzajemnego lub od umowy odstąpić, ze skutkiem na dzień ogłoszenia upadłości. Wydając taką zgodę sędzia-komisarz powinien kierować się celem postępowania upadłościowego, biorąc także pod uwagę ważny interes drugiej strony.

Joanna Gąsowski: W naszym przykładzie umowy najmu lokalu w trakcie budowy czy remontu, z pewnością rozważeniu musiałyby podlegać takie kwestie jak zaawansowanie prac, dostępność funduszy na ich kontynuację, czy znaczenie gospodarcze danej umowy najmu. Nie można wykluczyć, że całokształt okoliczności mógłby przemawiać za kontynuacją umowy, co oznaczałoby obowiązek wydania przez syndyka nieruchomości najemcy. W przypadku zaś odstąpienia przez syndyka od umowy, najemca mógłby dochodzić w postępowaniu upadłościowym należności z tytułu wykonania zobowiązania i poniesionych strat, zgłaszając te wierzytelności sędziemu-komisarzowi.