Rynek mieszkaniowy: parcele dla deweloperów

Od wejścia w życie ustawy o obrocie ziemi rolnej minęło niemal pół roku. Jak nowe przepisy zmieniły sytuację na rynku gruntów? Jarosław Jędrzyński, ekspert portalu RynekPierwotny.pl, stwierdza, że paraliżu w tym segmencie nieruchomości na razie nie widać.

Trwały popyt

- Deweloperzy mają wystarczające zapasy gruntów. Ci najwięksi nawet na ponad trzy lata, i to zakładając utrzymanie obecnego intensywnego tempa nowych inwestycji mieszkaniowych - mówi Jarosław Jędrzyński. - Oczywiście ustawa wprowadziła pewien element niepewności, ale raczej w odniesieniu do dalszej przyszłości - ocenia.

Zdaniem eksperta RynkuPierwotnego.pl ustawa o obrocie ziemią nie jest aktem doskonałym. Doczekała się już zresztą pierwszej poważnej nowelizacji dotyczącej zabezpieczeń hipotecznych. - Należy oczekiwać kolejnych korekt przepisów, w tym najprawdopodobniej tej dotyczącej wyłączenia spod działania ustawy ziemi rolnej znajdującej się w granicach administracyjnych miast - komentuje Jarosław Jędrzyński. - Stanie się tak pewnie prędzej czy później, co określi perspektywy wszelkich inwestycji na tych terenach, w tym inwestycji mieszkaniowych.

Mirosław Łoziński, prezes zarządu Waryński S.A. Grupa Holdingowa, dodaje, że w centrum Warszawy ryzyko związane ze zmianami w gospodarowaniu ziemią rolną jest minimalne. - Konsekwencje zmian prawnych mogą odczuwać inwestorzy realizujący inwestycje na przedmieściach Warszawy, korzystający dotychczas z możliwości przekształcenia gruntów rolnych w budowlane - ocenia Mirosław Łoziński. - Niemniej jednak deweloperzy zainteresowani peryferyjnymi lokalizacjami dysponują już potężnymi bankami ziemi, a znając plany zmian, na pewno zdążyli uregulować sytuację prawną posiadanych gruntów. Istnieje ryzyko, że w związku z ograniczeniem dostępności gruntów wzrośnie cena tych znajdujących się obecnie w obrocie.

Sławomir Horbaczewski, ekspert rynku nieruchomości, zwraca z kolei uwagę na rządowe programy mieszkaniowe. - Program „Mieszkanie dla młodych" będzie miał swój finał w 2018 roku. Rynek bez przerwy potrzebuje jednak nowych mieszkań. Nie przeceniałbym wpływu obecnego programu "MdM" na pobudzanie rynku - komentuje Sławomir Horbaczewski. - O wiele większe znaczenie będzie miał nowy program rządowy wspierający wynajmowanie mieszkań. Przede wszystkich zwraca uwagę na rolę rynku mieszkaniowego we wzroście gospodarczym. Ponadto, co jest kluczowe, program jest adresowany także do osób o średnich i niskich dochodach, dotąd wykluczonych z rynku deweloperskiego - dodaje.

W ocenie Horbaczewskiego inwestowanie w mieszkania na wynajem zyska na znaczeniu, szczególnie przy obecnych niskich stopach procentowych niezapewniających pożądanych zysków z lokat bankowych. - Są też szanse na zwiększenie ochrony właścicieli mieszkań. Mają się też poprawić regulacje planistyczne w budownictwie. Te czynniki wzrostu istotnie wzmogą popyt na kolejne grunty pod deweloperskie inwestycje mieszkaniowe - mówi ekspert. - Deweloperzy szukają przede wszystkim działek, które nie sprawiają wielu trudności, czyli takich, na których można szybko rozpocząć realizację inwestycji. Zwiększone zapotrzebowanie na mieszkania,a co za tym idzie - grunty deweloperskie dotyczy większości dużych polskich miast, w tym w pierwszej kolejności rynku stołecznego. Deweloperzy starannie planują swoje działania, także w tym zakresie, ponieważ dobrze skalkulowana transakcja zakupu gruntu stanowi o powodzeniu całego przedsięwzięcia deweloperskiego i zyskach - wyjaśnia Sławomir Horbaczewski.

Dodaje, że deweloperzy szukają działek przede wszystkim w popularnych, bardzo dobrze skomunikowanych dzielnicach dużych miast. - Pod uwagę biorą także tereny, gdzie w najbliższych latach planowany jest rozwój infrastruktury technicznej, w tym oczywiście komunikacyjnej, ale także edukacyjnej, zdrowotnej i kulturalnej - mówi ekspert. - Z uwagi na kryteria makroekonomiczne popyt w Polsce jest trwały. Deweloperzy w wieloletniej perspektywie będą stale kupować grunty, aby móc realizować kolejne i kolejne inwestycje. Pomijając siły wyższe, jak wojny czy ponadregionalne kataklizmy naturalne, w największych aglomeracjach nie ma ani dzisiaj ani w bliskiej przyszłości czynników hamujących popyt na nowe mieszkania, a wiec i popyt na grunty deweloperskie jest trwały - podkreśla.

Działki bez infrastruktury

Czy program "Mieszkanie plus" zmieni sytuację na rynku działek? - Program musi się najpierw doczekać ustawowego określenia sposobu realizacji swojej misji, a następnie musi w ogóle ruszyć z miejsca i zademonstrować swój potencjał - komentuje Jarosław Jędrzyński. - Dopiero wtedy będzie można bliżej określić wpływ programu na rynek nieruchomości mieszkaniowych, w tym także na rynek gruntów inwestycyjnych. Ogólne założenia, jakie zostały podane do publicznej wiadomości to zdecydowanie za mało na snucie wizji. Na razie można jedynie przypuszczać, że w w ciągu dwóch - trzech lat program "Mieszkanie plus" raczej na pewno nie doprowadzi do wyraźnych zmian cen mieszkań czy gruntów pod budownictwo mieszkaniowe.

Mateusz Juroszek, wiceprezes spółki Atal, komentuje, że wśród inwestorów najbardziej cenione są miejsca, które gwarantują najwyższe marże. - Dużo spokojniej niż w Warszawie i Krakowie jest w Łodzi i Katowicach. Wynika to z faktu, że w tych regionach kryzys dotknął rynek deweloperów najbardziej. Podobnie sytuacja wygląda we Wrocławiu, ale w związku z tym, że rynek wrocławski od zawsze był bardzo konkurencyjny, a firm deweloperskich jest dużo, również tu widzimy ożywienie - komentuje Juroszek.

Wiceprezes Atalu spodziewa się stopniowego uspokajania nastrojów i stabilizacji cen. - Większość deweloperów ma grunty, które będą wprowadzane teraz w proces inwestycyjny. Firmy będą się starać o pozwolenia na budowy, żeby rozpocząć prace - mówi Mateusz Juroszek. - Nie zmienia to faktu, że zainteresowanie nowymi mieszkaniami nie słabnie. Oferta musi nadążać za popytem i dlatego deweloperzy stale rozglądają się za nowymi działkami - potwierdza.