Budowa i remont

Budownictwo: jakie prace remontowe wymagają zgody

Fotorzepa/ Robert Gardziński
Remont obiektu będzie wymagał zgłoszenia do urzędu - mówi Joanna Wierzbicka, ekspert Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy.

Rzeczpospolita: Gdyby trzymać się ściśle prawa, to właściwie tylko malowanie ścian i położenie kafelków można wykonać bez formalności. W jakim zakresie da się odnowić mieszkanie bez żadnych zgłoszeń i zgód urzędowych?

Joanna Wierzbicka, prawnik w Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy: Regulacje prawne odnoszące się do remontów lokali mieszkalnych znajdują się w ustawie – Prawo budowlane. Niestety, przeważająca część prac remontowych wymaga zgłoszenia do właściwego organu bądź uzyskania pozwolenia na budowę w formie decyzji administracyjnej.

Bez dopełniania jakichkolwiek formalności możliwe jest wykonanie w mieszkaniu prac polegających na tzw. bieżącej konserwacji, czyli m.in. przeprowadzenie modernizacji łazienki czy kuchni, pomalowanie wnętrza, wymiana okładziny podłogowej, drzwi wewnętrznych, a także montaż instalacji teleinformatycznej lub alarmowej.

Z kolei roboty typu przebudowa ścian działowych, urządzenie łazienki w innym miejscu czy też wymiana w lokalu wewnętrznych instalacji: wodociągowej, kanalizacyjnej, elektrycznej czy centralnego ogrzewania, wymagają dokonania zgłoszenia robót właściwemu organowi.

Jeśli już trzeba dopełnić formalności, to co i gdzie zgłaszać?

Prace prowadzone podczas remontu wymagają zgłoszenia we właściwym – ze względu na położenie nieruchomości – starostwie powiatowym bądź w urzędzie miasta na prawach powiatu. W zgłoszeniu należy określić rodzaj, zakres i sposób wykonywania robót budowlanych oraz termin ich rozpoczęcia, a także załączyć oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ewentualnie inne dokumenty wymagane odrębnymi przepisami.

Z kolei w przypadku konieczności uzyskania pozwolenia na budowę stosowny wniosek należy złożyć w ww. urzędach i załączyć do niego m.in. egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami i pozwoleniami wymaganymi przepisami odrębnymi, oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, ewentualnie decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu.

Inwestor powinien również mieć na uwadze, że w przypadku lokali mieszkalnych znajdujących się w budynkach wielorodzinnych o zamiarze prowadzenia poważniejszego remontu powinien powiadomić spółdzielnię mieszkaniową lub wspólnotę mieszkaniową.

Czym się różni remont od przebudowy z formalnego punktu widzenia? Co powinien wziąć pod uwagę inwestor?

Remont i przebudowa to pojęcia zdefiniowane w ustawie – Prawo budowlane. Remont to wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, niestanowiących bieżącej konserwacji.

Remont obiektu budowlanego będzie wymagał wniesienia przez inwestora zgłoszenia do właściwego urzędu. Z kolei przebudowa polega na wykonywaniu robót budowlanych, w wyniku których następuje zmiana parametrów użytkowych lub technicznych istniejącego obiektu budowlanego, poza charakterystycznymi parametrami, takimi jak kubatura, powierzchnia zabudowy, długość, szerokość, wysokość i liczba kondygnacji.

W przypadku dokonywania przebudowy inwestor musi pamiętać, że będzie zobligowany uzyskać pozwolenie na budowę.

Są takie prace, jak np. tynkowanie wnętrz czy ocieplanie domu od środka, które zwykle są wykonywane bez zgody urzędu. Podobno jednak trzeba je zgłosić?

Zarówno ocieplanie domu od środka, jak i tynkowanie wnętrz wymaga dokonania zgłoszenia w urzędzie. W przypadku niezgłoszenia remontu bądź przeprowadzenia go pomimo sprzeciwu organu istnieje możliwość jego zalegalizowania (pod warunkiem jego zgodności z prawem) poprzez przedłożenie we właściwym urzędzie inwentaryzacji wykonanych prac i ewentualnie odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz. Nie będzie wtedy obowiązku uiszczenia opłaty legalizacyjnej.

Na jakie prace wokół domu trzeba mieć zgodę urzędu? Na przebudowę wjazdu do garażu, położenie kostki na podjeździe?

Zasadniczo bez uzyskiwania dodatkowych zgód możemy przeprowadzić prace związane m.in. z zagospodarowaniem terenu wokół domu, budową obiektów małej architektury (np. murowany ogrodowy grill) czy budową ogrodzenia do wysokości 2,20 m. Inne prace będą wymagały zgłoszenia bądź uzyskania pozwolenia na budowę.

Z pewnością, zgłoszenia w urzędzie będą wymagały prace związane z naprawą lub budową nowego podjazdu do garażu, chodników, instalacją bramy wjazdowej w nowym miejscu, tynkowaniem ścian zewnętrznych i malowaniem elewacji domu, dociepleniem budynku o wysokości powyżej 12 m, a także budową basenu czy oczka wodnego o powierzchni do 50 mkw.

Wymianę okien czy pokrycia dachu też trzeba zgłosić?

Zarówno zmiana pokrycia dachu, jak i wymiana okien – bez zmiany ich wielkości – wymaga zgłoszenia do urzędu. Podobnie w przypadku wstawiania okna połaciowego, o ile jego wstawienie nie wymaga zmiany ani naruszenia konstrukcji dachu. Z kolei prace polegające na wymianie lub wzmocnieniu więźby dachowej domu, wymiana okien ze zmianą ich wielkości bądź wstawienie okien wymagające zmiany konstrukcji dachu będą wymagały uzyskania pozwolenia na budowę.

Czy na przebudowę ogrodzenia posesji należy mieć zgodę?

Zgłoszenia we właściwym organie przebudowy ogrodzenia posesji będzie trzeba zawsze dokonać w przypadku ogrodzenia o wysokości powyżej 2,2 m. W przypadku ogrodzeń niższych nie istnieje obecnie potrzeba uzyskiwania zgody urzędu.


Co w sytuacji, gdy okaże się, że nowe ogrodzenie czy altanka przed domem jest samowolą budowlaną?

Wykonanie robót budowlanych bez stosownych zgód może zostać potraktowane jako samowola budowlana. W przypadku gdy nadzór budowlany wykryje samowolę budowlaną legalizacja wymaga dostarczenia do nadzoru budowlanego wszystkich dokumentów wymaganych przy zgłoszeniu, projektu zagospodarowania działki oraz zaświadczenia o zgodności przeprowadzonych prac z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Konieczne będzie również wniesienie opłaty legalizacyjnej, której wysokość zależy od rodzaju obiektu.

W skrajnych przypadkach organ może nakazać doprowadzenie do stanu sprzed robót budowlanych, m.in. poprzez rozbiórkę obiektu.

 

CV

Joanna Wierzbicka, prawnik w Kancelarii Zając Zarębski i Partnerzy. Zajmuje się m.in. sprawami z zakresu prawa nieruchomości oraz prawa własności intelektualnej.

Źródło: Rzeczpospolita

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL