Henryk Urbański: Popyt sprzyja, wyzwaniem są procedury i rosnące koszty

Rzeczpospolita: W 2016 r. rynek rósł, a sprzedaż Budimeksu Nieruchomości skurczyła się o 16 proc., do 1,62 tys. lokali. W I połowie tego roku sprzedaż wzrosła o 24 proc., do 886 mieszkań. Na jaki wynik liczycie w całym roku?

Wariant minimalny - wynikający z przyjętego harmonogramu - to sprzedaż rzędu 1,4 tys. mieszkań. Jest to cel, którego się obecnie trzymamy, niemniej ostateczny wynik zależeć będzie od tego, jak szybko uruchomimy projekty, które mamy w przygotowaniu. Jeśli jednak inwestycje zostaną wprowadzone bliżej listopada, to siłą rzeczy zapracują już na sprzedaż w 2018 r.

Jak długo deweloperom będzie sprzyjać koniunktura?

Rynkiem deweloperskim rządzi głównie podaż pieniądza. Dziś ludzie relatywnie łatwo uzyskują kredyty hipoteczne - szczególnie na mieszkania w dobrych lokalizacjach, dobrych cenach i od dobrych deweloperów.

W najbliższej przyszłości nie spodziewam się żadnych gwałtownych zmian, mamy wciąż niskie stopy procentowe, dużą podaż projektów deweloperskich i umiarkowany wzrost cen mieszkań. Jeśli chodzi o bardziej odległą przyszłość, trudno przewidywać, ale trzeba się liczyć z tym, że rynek nie będzie rósł bez końca i że podlega on cyklom.

Kończy się program Mieszkanie dla Młodych, nastawiony na wspieranie zakupu lokali na własność, rząd rozwija za to Mieszkanie Plus, program nastawiony na najem. Czy będzie to mieć przełożenie na sprzedaż deweloperów?

Jeśli chodzi o Mieszkanie Plus, to nie bardzo wierzę w takie programy, niemniej trzeba się liczyć z tym, że w mniejszych miejscowościach może się pojawić kilka projektów, które mogą w pewien sposób wpłynąć na te rynki.

Generalnie myślę, że są istotniejsze czynniki, które wpływają na nasz biznes.

Jakie?

Jest tego sporo. Choćby niekontrolowany wzrost cen gruntów. Już dziś wiele parceli osiąga ceny, które nie mieszczą się w naszych kalkulacjach. Nie jest sztuką wydać dużo pieniędzy na ziemię, kluczowe jest to, jak szybko można ją wykorzystać. Niestety, dziś czas to jeden z głównych problemów deweloperów, mam na myśli przede wszystkim procedury administracyjne. Okres przygotowawczy inwestycji nadmiernie się wydłuża. Niedawno zmieniło się prawo administracyjne, wymogi środowiskowe. Nawet w przypadku terenów objętych planem zagospodarowania i nawet w przypadku naprawdę dobrze przygotowanych projektów oczekiwanie na pozwolenie na budowę może wynieść nawet ponad rok.

Do tego dochodzi wzrost cen wykonawstwa i presja na płace. Oczywiście każdy z rynków lokalnych rządzi się innymi prawami, niemniej w ciągu ostatniego roku koszty te poszły w górę o kilka-kilkanaście procent. I to nie jest ostatnie słowo, bo ruszają inwestycje infrastrukturalne, gdzie także potrzeba rąk do pracy. Zmieniają się także wymagania techniczne. Wchodzą w życie przepisy, które wymuszają na wszystkich inwestorach stosowanie nowych rozwiązań – nierzadko droższych, gdyż wymagających innych materiałów czy standardów. Spowoduje to, że projekty budowlane będą generować większe nakłady, a tym samym wzrośnie koszt budowy m kw.

Ponadto firmy budowlane, szczególnie mniejsze, będące podwykonawcami inwestycji deweloperskich, mają problem z odwróconym VAT-em. Firmy, które nie są w stanie poradzić sobie z płynnością, często zamykają swoją działalność i znikają z rynku. To kłopot dla mniejszych deweloperów. Budimex Nieruchomości akurat w przeważającym stopniu korzysta z usług spółki matki, zwłaszcza przy projektach wieloetapowych.

Czy te czynniki mogą spowodować spadek podaży mieszkań albo wzrost cen lokali?

Podaż raczej się nie obniży, dane GUS na temat pozwoleń na budowę czy uruchomionych projektów pokazują że, rynek ma się dobrze. Sytuacja ta może się odbić na wzroście cen lokali albo zmniejszeniu marż deweloperów.

Jesteście obecni w Warszawie, Krakowie, Poznaniu i Gdańsku. Ostatnio widać duży ruch w interesie, deweloperzy kupują grunty w nowych miastach, zdobywają nowe rynki dzięki przejęciom. Jak będzie się rozwijać Budimex Nieruchomości?

Właśnie niedawno kupiliśmy pierwszą działkę we Wrocławiu, szykujemy tam kilkuetapowy projekt na łącznie ponad 1 tys. mieszkań. Planujemy z nim wystartować w przyszłym roku. Wrocław sprzyja inwestorom, Budimex jako firma budowlana ma bardzo pozytywne doświadczenia. Zamierzamy rozwijać część deweloperską w tym mieście, rozglądamy się za kolejnymi gruntami.

Jaki odsetek waszych klientów nie korzysta z kredytów?

Zakupy gotówkowe w tym roku utrzymują się na podobnym poziomie jak rok wcześniej. W przypadku naszych inwestycji jest to poziom około 40-50 proc. Zakupy te są specyfiką inwestycji zlokalizowanych w centrach dużych miast – gdy mowa o projektach Budimeksu Nieruchomości jest to kamienica Oldnova w Gdańsku czy „Gąsiorowskich 4” w Poznaniu. Szacujemy jednocześnie, że około 10-15 proc. klientów kupuje mieszkania w celach inwestycyjnych, pod wynajem. Nic dziwnego, jeśli weźmie się pod uwagę chociażby oprocentowanie lokat bankowych. Mieszkanie w dobrej lokalizacji to na tym tle atrakcyjna inwestycja.

Podobno rozważacie realizację pierwszego projektu biurowego…

Mamy w banku ziemi działki, które można byłoby wykorzystać bardziej pod projekt komercyjny a nie mieszkaniowy. Część może zostać sprzedana, ale część możemy wykorzystać – wszystko będzie zależało od wniosków z analizy, jaką przeprowadzimy. Nie wykluczamy oczywiście pilotażowej realizacji, o ile pomysł uzyska wszystkie zgody korporacyjne.

Uważam, że to generalnie dobry kierunek rozwoju, chociaż trzeba pamiętać, że także rynek biurowy podlega cyklom i dobrze jest rozpocząć inwestycję w odpowiednim momencie.