Jarosław Jędrzyński dodaje, że banki szczegółowo badają m.in. zdolność i historię kredytową dewelopera, stan jego finansów, majątek własny. Firma może też wnieść wkład własny. – Jeśli się okaże, że firma jest nadmiernie zadłużona albo historia kredytowa nie daje dostatecznej gwarancji spłaty zobowiązania, bank może odmówić finansowania inwestycji – opowiada. – Banki stawiają też często warunek przedsprzedaży określonej liczby lokali na osiedlu, którego budowę deweloper chce sfinansować kredytem. Jeśli określona liczba mieszkań w umówionym okresie nie zostanie zakontraktowana, bankowy kredyt także stanie pod znakiem zapytania – wyjaśnia. Dodaje, że banki okresowo zaostrzają i łagodzą procedury kredytowania inwestycji deweloperskich w zależności od koniunktury na rynku. – Teraz mamy boom w mieszkaniówce, więc banki nie podchodzą do deweloperów zbyt restrykcyjnie. Ogrom inwestycji sugeruje wręcz, że kredyty bankowe płyną do deweloperów szerokim strumieniem – mówi Jarosław Jędrzyński.
Z właścicielem
Mariusz Rodak, dyrektor generalny BPi Polska, pytany, czy dziś łatwo jest o kredyt, mówi, że wiele zależy od atrakcyjności projektu i reputacji dewelopera. – Firma może uzyskać kredyt po uzyskaniu pozwolenia na budowę i sprzedaży ponad 20 proc. mieszkań – opowiada. – Nieliczni, silni kapitałowo deweloperzy finansują całość inwestycji własnymi pieniędzmi. W ten sposób działa nasza firma.
Za własne buduje także P.B. Star. Jak mówi prezes firmy Marek Szmolke, to bezpieczne rozwiązanie z punktu widzenia klienta. – Do roku 2012 można było liczyć także na wpłaty kupujących mieszkania. Teraz wszystkie są przekazywane na otwarty lub zamknięty rachunek powierniczy – przypomina Szmolke.
Według Zuzanny Kordzi, dyrektor ds. handlowych Eco-Classic, odsetek firm, które finansują budowy własnymi pieniędzmi, jest mały. – To głównie nieduże firmy rodzinne, budujące małe bloki, liczące po kilka lub kilkanaście lokali z segmentu popularnego – mówi. – Deweloperzy stosujący innowacyjne rozwiązania ekologiczne mogą dodatkowo skorzystać ze wsparcia programów unijnych czy rządowych (np. NFGWiŚ). Ciekawym rozwiązaniem jest również realizacja inwestycji wspólnie z właścicielem gruntu – dodaje. Dyrektor Kordzi podkreśla, że zanim bank zdecyduje się zaangażować w daną inwestycję, ocenia m.in.dotychczasową aktywność dewelopera, współpracę z nim, założenia w planie biznesowym i ryzyko inwestycyjne. – Polityka finansowania inwestycji deweloperskich przez banki jest bardzo restrykcyjna, dlatego też przedsiębiorcy szukają alternatywnych źródeł, które pozwolą na budowę przy zoptymalizowanych kosztach – mówi dyrektor z Eco-Classic. – Deweloper ubiegający się o kredyt musi przedstawić dokładne informacje na temat firmy, zasobów ludzkich, sposobu organizacji pracy przy projekcie. Musi też opisać inwestycję, prezentując te elementy, które wyróżniają osiedle na tle konkurencji. Inwestycje finansowane z kredytów są pozytywnie zweryfikowane przez banki.
Eco-Classic finansuje inwestycje poprzez spółki celowe. – W 2001 roku, czyli 11 lat przed wprowadzeniem ustawy deweloperskiej, rozpoczęliśmy realizowanie inwestycji w systemie project finanace. Wpłaty klientów były przechowywane na rachunkach zastrzeżonych, a inwestycję realizowała spółka celowa – opowiada Kordzi. – Od tego czasu każdą inwestycję realizujemy z 20–30-proc. wkładem własnym, a reszta pochodzi z kredytu.
Tomasz Łapiński, dyrektor finansowy Ronson Development, komentuje, że branża nieruchomości należy do bardzo kapitałochłonnych, stąd działalność deweloperska w dużej mierze opiera się na finansowaniu zewnętrznym. – Nasza firma prowadzi działalność od 2000 r., a od 2007 r. jest na giełdzie – mówi. – Mimo zawirowań na rynkach finansowych, które doprowadziły do zmiany podejścia banków zarówno do deweloperów, jak i klientów indywidualnych ubiegających się o kredyt, udaje nam się pozyskać finansowanie na korzystniejszych warunkach niż kilka lat temu. Fundusze pozyskiwane dzięki emitowanym obligacjom wspierają zakupy gruntów. Dobra koniunktura na rynku mieszkaniowym powoduje, że wykorzystanie kredytów budowlanych jest minimalne. Relacja zadłużenia netto do kapitałów własnych w Ronsonie wynosi niewiele ponad 40 proc.