Banki hipoteczne nie dla wszystkich

Polski sektor bankowy wyróżnia się na tle innych tym, że kredyty mieszkaniowe, z natury długoterminowe (o spłacie rozłożonej na 20–30 lat), finansowane są u nas w zdecydowanej większości krótkoterminowymi depozytami. W konsekwencji niemalże całość sprzedawanych w Polsce kredytów mieszkaniowych jest oparta na zmiennej stopie procentowej.

Kosztowna sprawa

Skala niedopasowania jest duża – na koniec lutego polskie banki miały 395 mld zł kredytów hipotecznych (z czego 238 mld zł w złotych), które według szacunków ekspertów są tylko w 5–10 proc. finansowane długoterminowymi pasywami (listami zastawnymi, obligacjami, pożyczkami od banków-matek). Resztę finansowania stanowią depozyty, głównie krótkoterminowe (o zapadalności między 3 a 12 miesięcy). Prawdopodobnie problem ten będzie się pogłębiał, bo z każdym rokiem portfel złotowych kredytów mieszkaniowych w sektorze rośnie (przez ostatnie trzy lata średnio po 23 mld zł), a finansowania długoterminowego w takim tempie nie przybywa.

Sytuację powinno poprawić wprowadzenie NSFR (Net Stable Funding Ratio), czyli wskaźnika określającego udział stabilnego i długoterminowego finansowania, będącego konsekwencją przyjęcia unijnego pakietu CRDIV/CRR, dotyczącego adekwatności kapitałowej i płynności banków. Pierwsze wymogi będą obowiązywały już od 2018 r., a pełna implementacja przewidziana jest na 2020 r. Będzie to rodziło konieczność zmian struktury bilansów banków, szczególnie po stronie pasywów. – Najlepszym sposobem na zwiększenie udziału długoterminowego finansowania będzie emitowanie listów zastawnych, jednak zgodnie z polskim prawem mogą to robić jedynie banki hipoteczne. Utworzenie tych instytucji będzie dla polskich banków koniecznością, bo jeśli tego nie zrobią, ich koszty finansowania mogą wzrosnąć o 20 proc. lub nawet więcej. Zwiększyć udział długoterminowego finansowania będą musiały, a skoro nie listami zastawnymi, to pewnie pożyczkami lub depozytami, a pieniądz pożyczony na dłuższy termin kosztuje więcej – mówi jeden z bankowców. Jeśli banki nie będą skłonne do dostosowania, mogą pójść inną drogą i zmniejszyć sprzedaż kredytów hipotecznych. Wolałyby jednak tego nie robić, bo to wielka część rynku bankowego.

Obecnie w Polsce działają tylko trzy banki hipoteczne, należące do grup kapitałowych PKO BP, Pekao i mBanku. Problemem okazuje się utworzenie takiej instytucji przez małe instytucje spoza pierwszej piątki. Obok kwestii proceduralnych głównym wyzwaniem jest koszt.

– Tworzenie banku hipotecznego może zająć nawet dwa lata i jeszcze zanim wystartuje on operacyjnie, może pochłonąć nawet 50 mln zł. Nie mówiąc już o kapitale, w który musi być zasilony. Do uzyskania rentowności potrzebnych jest co najmniej parę lat, a rentowność, jeśli już się pojawi, jest bardzo niska. Dla średnich i małych banków może być to bariera nie do pokonania – dodaje nasz rozmówca.

Z powodu dużych kosztów i wprowadzenia podatku bankowego z budowy banku hipotecznego zrezygnował kilka miesięcy temu Raiffeisen Polbank. Utworzenie takiej instytucji zapowiada Getin Noble, podobny krok rozważa Alior. Także BGŻ BNP Paribas obserwuje rynek i na bieżąco prowadzi analizy pod tym kątem. – Ale dzisiaj nie ma decyzji o utworzeniu banku hipotecznego – mówi Tomasz Bogus, prezes tego banku.

Potrzebne zmiany

Ale Millennium, inny średniej wielkości kredytodawca, mówi wprost, że nie zamierza tego robić. – W naszej ocenie tworzenie odrębnej instytucji, z wymaganym zapleczem, której jedynym zadaniem jest emisja listów zastawnych, jest ekonomicznie nieefektywne, a opłacalność takiego przedsięwzięcia wątpliwa. W opinii banku należy dążyć do zmiany regulacji, aby również banki uniwersalne mogły emitować listy zastawne – mówi Iwona Jarzębska, rzeczniczka prasowa Banku Millennium.

Banki wskazują, że przydałyby się lepsze regulacje – np. zwolnienie od podatku bankowego aktywów zabezpieczonych hipotekami. Zwiększyłoby to opłacalność procesu i zachęcałoby banki do emitowania listów zastawnych, co poprawiłoby strukturę finansowania w sektorze.

Mniej wątpliwości jest w dużych instytucjach. Z naszych nieoficjalnych informacji wynika, że prace nad bankiem hipotecznym prowadzi też ING Bank Śląski. BZ WBK przyznaje, że rozważa utworzenie banku hipotecznego. – Czynnikami wspierającymi tę decyzję są przede wszystkim dynamicznie rosnąca sprzedaż kredytów hipotecznych i możliwość emisji listów zastawnych – mówi Przemysław Tadrak, dyrektor w BZ WBK.

Emisja listów zastawnych umożliwi sprzedaż kredytów na stałą stopę. Czy byłbyś w stanie płacić za taki kredyt nieco większą marżę, ale mieć pewność stałych rat?

Podyskutuj z nami na: facebook.com/ dziennikrzeczpospolita