Odpowiadając na pytania łotewskiego Sądu Najwyższego, Trybunał Sprawiedliwości UE wskazał metodę pozwalającą przedsiębiorcom na analizę zgodności postanowień umów najmu z prawem konkurencji. Antykonkurencyjny charakter takich umów może być źródłem dotkliwych kar pieniężnych.
Umowy o korzystanie z nieruchomości lub lokali, w tym umowy najmu lub dzierżawy powierzchni handlowej, nie są wyłączone spod zakazu zawierania porozumień, których celem lub skutkiem jest wyeliminowanie, ograniczenie lub naruszenie w inny sposób konkurencji na rynku (art. 6 ust. 1 ustawy z 16 lutego 2007 r. o ochronie konkurencji i konsumentów, tekst jedn. DzU z 2015 r., poz. 184, dalej: ustawa).
Charakter klauzul wyłączności
Klauzule wyłączności są najczęściej kwestionowanymi z punktu widzenia prawa konkurencji postanowieniami umów najmu. Klauzule te przyznają najemcy wyłączność prowadzenia określonej działalności w obiekcie handlowym lub gwarantują wynajmującemu, że najemca nie rozpocznie podobnej działalności na określonym obszarze. Zależnie od okoliczności danej sprawy, klauzule takie mogą być kwalifikowane jako porozumienia ograniczające dostęp do rynku (art. 6 ust. 1 pkt 6 ustawy) lub też jako porozumienia podziałowe (art. 6 ust. 1 pkt 3 ustawy).
Różnica ta ma istotne znaczenie dla legalności zawartej umowy najmu. Porozumienia podziałowe są bowiem zakazane bez względu na wielkość udziału przedsiębiorców w rynku. Z kolei ograniczenie dostępu do rynku w relacjach wertykalnych jest zakazane, jeśli udział w rynku któregokolwiek z uczestników porozumienia przekracza 10 proc., a w relacjach horyzontalnych – jeśli łączny udział konkurentów przekracza 5 proc. (art. 7 ust. 1 ustawy).
Skutkiem zawarcia takich antykonkurencyjnych klauzul wyłączności może być uniemożliwienie lub utrudnienie wejścia innym przedsiębiorcom na rynek, definiowany np. jako lokalny rynek detaliczny produktów spożywczych. W dalszej kolejności może to oznaczać ograniczenie wyboru konsumentów dokonujących zakupów w danym obiekcie handlowym, a jednocześnie potencjalny wzrost cen w takim obiekcie handlowym.