Ustawa przesądziła opisane wątpliwości i przychylając się do przeważającego orzecznictwa sądowoadministracyjnego wprowadziła zasadę, że lokalizacja obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m.kw. może nastąpić wyłącznie na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Jak wskazał ustawodawca, uzasadnieniem dla takiego rozwiązania jest istotny wpływ wielkopowierzchniowych centrów handlowych na stan zagospodarowania przestrzennego oraz równowagę procesów ekonomicznych w gminie. Ponadto, w uzasadnieniu do ustawy wskazano, że rozwiązanie zakładające wprowadzenie regulacji dotyczącej handlu wielkopowierzchniowego w drodze aktu prawa miejscowego, jakim jest plan zagospodarowania przestrzennego, jest również zgodne z dyrektywą usługową (dyrektywa 2006/123/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z 12 grudnia 2006 roku dotycząca usług na rynku wewnętrznym).
—Katarzyna Kutrzepa
Problemy już historyczne
Wcześniejszą próbą uporządkowania kwestii związanych z tworzeniem i funkcjonowaniem centrów handlowych była ustawa z 11 maja 2007 roku o tworzeniu i działaniu wielkopowierzchniowych obiektów handlowych (ustawa o WOH). Ustawa ta definiowała wielkopowierzchniowy obiekt handlowy jako obiekt handlowy o powierzchni sprzedaży przekraczającej 400 m.kw., w którym prowadzona jest jakakolwiek działalność handlowa. Zgodnie z ustawą o WOH utworzenie wielkopowierzchniowego obiektu handlowego wymagało uzyskania zezwolenia wydanego przez wójta (burmistrza, prezydenta miasta) właściwego ze względu na lokalizację tego obiektu. Zezwolenie zaś mogło być wydane po stwierdzeniu przez organ przypadku zgodności lokalizacji wielkopowierzchniowego obiektu handlowego z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego albo decyzją o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, po uzyskaniu pozytywnej opinii wyrażonej przez właściwą radę gminy, zaś w przypadku obiektów handlowych o powierzchni sprzedaży powyżej 2 tys. m.kw. – wyłącznie w przypadku braku sprzeczności lokalizacji wielkopowierzchniowego obiektu handlowego z planem zagospodarowania przestrzennego województwa i po uzyskaniu pozytywnej opinii właściwego sejmiku województwa. Dodatkowo ustawa o WOH w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym zmieniała regulację art. 10 ust. 2 pkt 8, w wyniku czego kryterium powierzchni sprzedaży obiektu handlowego decydującego o obowiązku określenia w studium obszarów, dla których obowiązkowe jest sporządzenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego na podstawie przepisów odrębnych, w tym obszarów rozmieszczenia obiektów handlowych, zmniejszono z 2 tys. m.kw. do 400 kw.m.
Ustawa o WOH nie obowiązywała jednak długo. Wyrokiem z 8 lipca 2008 r. wydanym w sprawie K 46/07 Trybunał Konstytucyjny stwierdził jej niezgodność z konstytucją. Na skutek utraty mocy przez ustawę o WOH powstała luka prawna, dotycząca zasad lokalizacji centrów handlowych oraz powierzchni wyróżniającej wielkopowierzchniowe obiekty handlowe od pozostałych obiektów handlowych.
Komentarz eksperta
Katarzyna Kutrzepa, radca prawny w kancelarii prawnej D. Dobkowski sp.k. stowarzyszonej z KPMG w Polsce
Po wejściu w życie ustawy nie ma już wątpliwości, że centrum handlowe może powstać wyłącznie tam, gdzie przewiduje to miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W przypadku zaś, gdy plan nie zakłada lokalizacji wielkopowierzchniowych obiektów handlowych, inwestor zainteresowany danym terenem na potrzeby takiej inwestycji, musi wystąpić z wnioskiem do gminy o zmianę planu zagospodarowania. Przy czym musi się liczyć z tym, że decyzję w tym zakresie podejmują zawsze organy gminy zgodnie z procedurami przewidzianymi w ustawie o zagospodarowaniu przestrzennym. Z punktu widzenia inwestora, ale także i z punktu widzenia lokalnej społeczności, istotne znaczenie ma także rozwiązanie zakładające, że plan miejscowy przewidujący lokalizację wielkopowierzchniowego obiektu handlowego musi być sporządzany dla terenu położonego na obszarze obejmującym co najmniej obszar, na którym powinny nastąpić zmiany w strukturze funkcjonalno – przestrzennej, w wyniku realizacji tego obiektu, a nie tylko nieruchomości, na których obiekt ma zostać wybudowany. Plan miejscowy obejmując cały obszar zmian przestrzennych będzie niejako „z góry" regulował kwestie, które na etapie realizacji i funkcjonowania inwestycji mogłyby rodzić konflikty przestrzenne, co nie pozostanie bez wpływu na zwiększenie bezpieczeństwa inwestycyjnego.
