Od kilku lat monitorujecie to, co dzieje się na warszawski, największym w Polsce rynku biurowym, przez pryzmat wskaźników, które nie pojawiają się w typowych raportach, czyli pozwoleń na budowę i „wuzetek”. Co wyłania się z danych za 2023 r.?
Pięć lat temu wymyśliliśmy, że właśnie tak będziemy analizować warszawski rynek, żeby antycypować to, co może się dziać w kolejnych latach – i to się sprawdza. Lukę podażową, o której dziś się mówi, widać było już kilka lat temu w postaci spadającej liczby pozwoleń na budowę.
Z naszego ostatniego raportu wyłania się obraz rynku dojrzałego – z jednej strony spada aktywność deweloperów mierzona przez ubieganie się o pozwolenia na budowę kolejnych projektów. Drugi trend to koncentrowanie się inwestycji w centralnych dzielnicach Warszawy. Kolejny trend to modernizacja istniejących już budynków: albo podnoszenie standardów do bieżących i przyszłych oczekiwań najemców, albo całkowita zmiana funkcji. W tym ostatnim przypadku oznacza to czasem wyburzenie budynku i zastąpienie go nowym.
W stolicy mamy już ponad 6,2 mln mkw. biur i po dekadach bardzo szybkiego wzrostu może doszliśmy do momentu, gdzie podaż odpowiada popytowi. Na dojrzałych rynkach na zachodzie Europy już dawno nie mamy spektakularnych wzrostów. Nie oznacza to, że rynki przestały się rozwijać. One się zmieniają, nowe budynki będą powstawały, ale niekoniecznie będzie się to przekładać na przyrost zasobu: widzimy trend zastępowania starszych budynków, które albo są położone w lokalizacjach, które już nie są postrzegane jako atrakcyjne, albo ich stan techniczny nie odpowiada oczekiwaniom najemców. Część starszych budynków jest też nieefektywna kosztowo, co uwidoczniło się w ostatnich latach, gdy skokowo wzrosły koszty energii. To oznacza, że nawet jeśli w starszych budynkach czynsz jest dużo niższy niż w nowoczesnych, to koszty eksploatacyjne są dużo wyższe.
Reasumując, z badania wynika, że mamy w Warszawie rynek już dojrzały, ale który przechodzi w tym momencie dużą metamorfozę.
