Łamanie prawa nie może się opłacać

Już 1 kwietnia ma wejść w życie nowelizacja warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Rozporządzenie były minister rozwoju Waldemar Buda podpisał już po wyborach. Inwestorzy – nie tylko deweloperzy, ale też spółdzielnie i samorządy – alarmują, że vacatio legis przepisów, które rewolucjonizują zasady budowania jest za krótkie. Nowe prawo może być zabójcze dla części inwestycji?

Jestem daleki od krytykowania samych założeń nowelizacji. Szybki czas jej wejścia w życie na pewno jednak uderzy w część inwestycji. Rozporządzenie nie dotyczy tylko budów deweloperskich czy nawet węziej – „patodeweloperki” – nowe przepisy wprowadzano przecież pod hasłem walki z patologiami na rynku deweloperskim. Warunki techniczne to powszechne prawo, które obowiązuje wszystkie podmioty zajmujące się inwestowaniem. Przepisy mówią o warunkach lokalizowania budynków na działce budowlanej. Także z perspektywy samorządów, które zajmują się budownictwem komunalnym, problem jest poważny. Istnieje ryzyko, że niektóre budowy się opóźnią. Terminy rozpoczęcia budów części bloków komunalnych są zagrożone. Być może trzeba będzie przeprojektować część inwestycji komunalnych także w Poznaniu. Mamy np. inwestycje przygotowywane w oparciu o warunki zabudowy (tzw. wuzetki). Czeka nas też rozstrzygnięcie konkursu na budynek TBS. Trudno powiedzieć, czy zwycięski projekt będzie możliwy do zrealizowania pod rządami nowych przepisów.

Przepisy dotyczące budowania zmieniają się często. Dla inwestorów to męka.

Dla inwestorów najważniejsza jest stabilność prawa. Tymczasem trudno o tej stabilności mówić, biorąc pod uwagę częste zmiany – także warunków technicznych. Analizując ostatnią dekadę, na rok przypadała niemal jedna mniejsza lub większa ich zmiana. Ostatnia nowelizacja warunków technicznych wprowadza drastyczne zmiany w lokalizowaniu budynków na działce. Odległość budynku od jej granicy ma wzrosnąć do 5 metrów (z dotychczasowych 3 czy 4 m, w zależności, czy jest to ściana z oknami czy bez). Podejmując decyzję o zakupie działki, inwestor – także komunalny – planuje na niej określoną inwestycję, z określoną liczbą budynków i mieszkań. Ekspresowo wprowadzane zmiany przepisów oznaczają poważną ingerencję w te plany, co ma też skutki finansowe.

Ustawodawca dał już inwestorom trzy dodatkowe miesiące. Nowela warunków miała wejść w życie 1 stycznia.

Trzy dodatkowe miesiące wystarczą podmiotom mającym projekt budowlany na ukończeniu i pozostało im już tylko złożenie wniosku o pozwolenie na budowę. Tu sprawa jest prosta. Gorzej z inwestorami, którzy nie są tak zaawansowani, którzy np. uzyskali warunki zabudowy, określające sposób zabudowy działki i na ich podstawie kupili ziemię, negocjując warunki transakcji. Potem, już po zakupie gruntów, musieli uzyskać decyzję środowiskową, mówiącą o wpływie inwestycji na środowisko. I ta decyzja środowiskowa wymusiła pewną weryfikację pierwotnych założeń. Trzeba uzyskać nową „wuzetkę”. Bo tak mamy skonstruowane prawo, że decyzja środowiskowa wiąże decyzję o warunkach zabudowy, a następnie wiąże pozwolenie na budowę. To pewna układanka, która musi być zachowana, aby decyzje były „bezpieczne”, aby nie można ich było skutecznie podważyć.

Inwestor, który kupił ziemię, skompletował część dokumentów, musi proces zacząć od nowa. Raczej nie zdąży złożyć wniosku o pozwolenie na budowę przed 1 kwietnia, czyli przed wejściem w życie noweli. A tylko wtedy mógłby budować po staremu.

Tak, w wielu przypadkach proces trzeba zacząć od początku. Postępowania w urzędach, które wydają dokumentację, nie trwają tydzień, miesiąc. Czasem trwają rok–dwa lata.

Wchodząca w szybkim tempie nowelizacja warunków technicznych może zburzyć plany inwestorowi, którym może być też miasto. Planowanej w innych realiach technicznych inwestycji nie będzie można zrealizować w założonym kształcie. Dlatego te dodatkowe trzy, cztery miesiące mogą nie wystarczyć inwestorom, którzy są na etapie kompletowania dokumentacji, którzy nie są jeszcze gotowi, by złożyć wniosek o pozwolenie na budowę. Prawo mamy skonstruowane tak, a nie inaczej. Inwestorzy muszą zgromadzić wiele zgód i zezwoleń, co wymaga czasu i przejścia bardzo długiej drogi.

A jeśli ktoś inwestuje w oparciu o plan zagospodarowania, a nie „wuzetki”?

Teoretycznie, procedury w takim przypadku powinny być skrócone, bo plany miejscowe określają, co w danym miejscu może powstać. Ale nie mamy jeszcze analiz, czy zapisy planów zagospodarowania dadzą się w ogóle zrealizować, uwzględniając nowe warunki techniczne. Niewykluczone, że dojdzie do kolizji, że wykonalność zapisu jakiegoś planu okaże się niemożliwa. Może się okazać, że przełożenie nowych norm na dany obszar zatopi jakąś inwestycję.

Patrząc z perspektywy inwestorów, także komunalnych, przesunięcie wejścia w życie rozporządzenia, wydaje się racjonalne. Przy czym, jeszcze raz podkreślam, nie kwestionuję zasadności nowego prawa.

Padło już w tej rozmowie, że nowe przepisy mają walczyć z patologiami na rynku deweloperskim. Osiedla mają być rozrzedzone, żeby ludzie nie zaglądali sobie do okien.  Nawet przy jednym budynku ma powstać plac zabaw. Inwestorzy mówią jednym głosem: chcemy budować zielone, przyjazne osiedla, bez łatki „pato”.

Zgadzam się: trzeba budować przyjazne osiedla. Być może jednak trzeba się zastanowić, o czym dokładnie mówimy, mówiąc o walce z „patodeweloperką”. Kiedy nowe przepisy zaczęły powstawać, kiedy zaczęto je forsować, brałem udział w bardzo ciekawej debacie. Jeden z jej uczestników podkreślał, że część „patoinwestycji” nie powstałaby, gdyby obowiązywały nowelizowane warunki techniczne. Okazuje się, że to nieprawda. Osiedla, które wskazano jako osiedla „pato”, powstały z obejściem obowiązującego wtedy prawa. Przepisy wcale nie dopuszczały takich „patoinwestycji”. Inwestor chciał złamać prawo i prawo złamał. Pytanie, czy nie zrobi tego, kiedy w życie wejdzie nowe rozporządzenie.

Nie ma takiego prawa, którego nieuczciwy inwestor nie próbowałby obejść.

Niestety, tak. Ale jest to margines rynku. To, że będziemy zaostrzać prawo, któremu będą podlegać wszyscy, nie sprawi, że nieuczciwi przedsiębiorcy znikną z rynku.

Nie mam wątpliwości, że najważniejsza jest szybka egzekucja prawa.

Zdecydowanie. Trzeba się zastanowić, po jakie instrumenty sięgnąć, by to prawo egzekwować. A inwestycje, które powstały niezgodnie z przepisami, powinny być w pilnym trybie „ucywilizowane”, dostosowane do obowiązujących norm.

Może się okazać, że potrzebujemy zupełnie innych rozwiązań niż dziś proponowane. Być może trzeba wzmocnić nadzór budowlany. Trzeba się zastanowić, czy nadzór nie powinien być dofinansowany i wyposażony w dodatkowe instrumenty, narzędzia.

Bo dziś bywa tak, że łamiącemu prawo przedsiębiorcy opłaca się czasem przeciągać sprawy sądowe, robić uniki. Powinno się mu to przestać opłacać.

Słychać głosy, że problem z warunkami technicznymi mogą mieć samorządy, które ubiegają się o dofinansowanie z funduszy unijnych – np. na infrastrukturę na osiedlu komunalnym. Żeby walczyć o te fundusze, muszą mieć złożony wniosek o pozwolenie na budowę. Nowe prawo może sprawić, że gminy wypadną z unijnego finansowania?

Nie analizowałem tego problemu, ale teoretycznie jest takie ryzyko. Jeśli inwestycja ma określone terminowo finansowanie zewnętrzne, to chyba trzeba się liczyć z takim zagrożeniem. Konieczność przeprojektowania części inwestycji wpłynie przecież na termin ich ukończenia, co nie pozostanie bez wpływu na sposób rozliczenia zewnętrznych środków.