Prognozy dla rynku komercyjnego: najgorętsze tematy w 2024 roku

Rok 2023 na rynku nieruchomości komercyjnych upłynął pod znakiem spowolnienia. Czego przedstawiciele branży spodziewają się w kolejnym, jakie trendy mogą wówczas dominować?

Rynek inwestycyjny

Kamil Kowa, członek zarządu Savills w Polsce, mówi, że pandemia oraz sytuacja geopolityczna w ostatnich latach wywołała znaczne turbulencje w światowej gospodarce, co przełożyło się na silny wzrost inflacji. W ramach przeciwdziałania spadkowi wartości pieniądza banki centralne podnosiły stopy, które stały się głównym czynnikiem hamującym aktywność inwestycyjną i deweloperską na rynku nieruchomości komercyjnych.

– Wraz ze spadkiem kosztów finansowania spodziewamy się zmniejszenia polaryzacji między oczekiwaniami cenowymi kupujących i sprzedających i stopniowego wzrostu wartości inwestycji – mówi Kamil Kowa. – W I połowie 2024 r. na celowniku inwestorów pozostaną nieruchomości o wartości poniżej 100 mln euro, z długim horyzontem czasowym lokaty kapitału oraz nieruchomości typu value-add, czyli z potencjałem podniesienia wartości poprzez aktywne zarządzanie zarówno w obszarze najmu, jak i modernizacji, przebudowy, wykorzystania potencjału deweloperskiego czy też zmiany funkcji użytkowej – prognozuje członek zarządu Savills w Polsce.

Bolesław Kołodziejczyk, data director w dziale business intelligence hub & consultancy w BNP Paribas Real Estate Poland, mówi, że aktywność inwestycyjna na rynku nieruchomości komercyjnych będzie nadal pod presją międzynarodowej polityki monetarnej.

– Wydaje się, że tegoroczne wartości transakcji kupna-sprzedaży nieruchomości komercyjnych osiągnęły już swoje długoterminowe minimum. Spodziewamy się, że od 2024 r. może być już tylko lepiej, co jest związane z widocznym odwróceniem trendów w polityce monetarnej w Polsce i na świecie. Inwestorzy wciąż postrzegają polski rynek jako atrakcyjny, niemniej przestrzeń negocjacyjna między kupującymi a sprzedającymi wciąż jest duża, co powoduje, że na powrót do wysokich wartości z ostatnich kilku lat będziemy musieli poczekać nieco dłużej – przyznaje Bolesław Kołodziejczyk.

– Inflacja i stopy procentowe, które wpływają na ceny, pozostają kluczowymi kwestiami, które inwestorzy będą brali pod uwagę przed podjęciem aktywności – zwraca uwagę Dmytro Havrylenko, head of capital markets w JLL. – Mimo znacznego spadku wartości inwestycji w 2023 r. nieruchomości nadal niosą korzyści wynikające z możliwości dywersyfikacji portfela. Stosunkowa bierność inwestorów może się zmieniać wraz z potencjalnym obniżeniem stóp procentowych przez banki centralne. Istnieje także duża szansa, że dostępny kapitał zgra się z okazjami rynkowymi, prowadząc do zwiększenia wartości transakcji w II połowie 2024 r. – dodaje.

Możliwy wzrost aktywności inwestorów

– Czy to będzie lepszy czy gorszy rok? Wydaje się, że 2024 r. będzie ciekawy, a rozdźwięk w oczekiwaniach cenowych pomiędzy sprzedającymi a kupującymi będzie się zmniejszał, co z kolei przełoży się na zwiększoną aktywność inwestorów we wszystkich sektorach rynku i dużo większy wolumen w skali roku. Wiemy o kilkudziesięciu transakcjach, które się toczą i powinny sfinalizować się w przyszłym roku – mówi Marcin Purgal, senior director w dziale investment w Avison Young. Firma spodziewa się dominacji inwestorów z Europy Środkowo-Wschodniej, krajów bałtyckich i Polski.

– Fundusze instytucjonalne skupiają obecnie uwagę na swoich lokalnych rynkach zachodnioeuropejskich, gdzie mogą znaleźć wiele okazji cenowych, jakich nie było od wielu lat – i dopiero w drugiej kolejności wrócą na rynek polski. W trend ten również wpisują się nowe zagraniczne podmioty, które jeszcze nie są obecne na rynku polskim, ale analizowały już potencjalne projekty w przeszłości – dodaje Marcin Purgal.

Daniel Bienias, prezes CBRE na Polskę i region CEE, mówi, że inwestorzy będą poszukiwali nowych rozwiązań.

– Możemy spodziewać się kontynuacji sytuacji, z którą mierzyliśmy się w 2023 r. Wyzwaniem pozostają problemy z dostępnością finansowania nowych projektów i wysokimi kosztami inwestycji. Inwestorzy poszukują alternatywnych źródeł finansowania – wskazuje Daniel Bienias.

– Pozytywnym aspektem tej sytuacji jest poszukiwanie nowych rozwiązań i coraz bardziej widoczne kreatywne podejście do nieruchomości. Gracze na rynku analizują obiekty w swoim portfelu i poszukują dla nich nowych możliwości, np. zmiany biurowców na obiekty mieszkaniowe i hotele studenckie czy podniesienia standardu, w tym wdrożenia rozwiązań ESG. Badają również aktualny potencjał posiadanych budynków pod względem efektywności energetycznej czy tego, jaki potencjał będą miały dla najemców w przyszłości, i rozważają rozwiązania, które podniosą ich jakość. Pod presją są szczególnie starsze budynki, słabszej jakości. Choć dyskusje na temat np. zmiany funkcji budynków toczą się już od pewnego czasu, to ostatnio stają się coraz częstsze – zaznacza prezes CBRE na Polskę i region CEE.

Jego zdaniem, choć Polska pozostaje cały czas uważnie obserwowanym miejscem na inwestycyjnej mapie świata, to inwestorzy zagraniczni w znacznym stopniu koncentrują się na lokalnych rynkach. – Sprawia to, że w naszym kraju tym mocniej odczuwamy niedobór rodzimych inwestorów, którym działalność zdecydowanie ułatwiłyby np. fundusze REIT – uważa Daniel Bienias.

– Wzrost stóp procentowych i niższe wyceny aktywów tworzą luki kapitałowe. Niedobór kapitału sprzyja partnerstwom i sojuszom mających na celu pozyskanie środków finansowych takim jak platformy współpracy i joint ventures dla inwestorów i deweloperów – zgadza się Dmytro Havrylenko z JLL.

Ostrożności nigdy za wiele. Zdaniem Agnieszki Giermakowskiej, dyrektorki działu badań rynkowych i doradztwa, liderki ds. ESG w Newmark Polska, zarówno deweloperzy, jak i najemcy będą koncentrować się na ugruntowanych rynkach: sześciu magazynowych (Warszawa i okolice, Górny Śląsk, Polska Centralna, Dolny Śląsk, Wielkopolska i Trójmiasto) i siedmiu biurowych (Warszawa, Kraków, Wrocław, Trójmiasto, Katowice, Poznań i Łódź), które pozwalają na ograniczenie ryzyka i dają poczucie względnej stabilizacji.

Pod znakiem ESG

Agnieszka Giermakowska uważa również, że 2024 będzie rokiem powszechnego mierzenia.

– Pojęcia ESG i taksonomia dla nikogo nie są już nowością czy też zaskoczeniem, niemniej, aby móc zacząć tworzyć i wdrażać odpowiedzialne strategie ESG, musimy wszystko dokładnie zmierzyć. Nieruchomości czeka powszechna akcja pomiarowa zużycia mediów czy emisji gazów cieplarnianych we wszystkich trzech zakresach. Dopiero na podstawie dokładnych danych możemy zacząć naprawdę dekarbonizować rynek nieruchomości – wskazuje ekspertka.

– Kwestie ESG zyskują na znaczeniu w obszarze inwestycji w nieruchomości, spodziewamy się, że będą one nadal dominowały w podejmowaniu decyzji inwestycyjnych w 2024 r. – mówi Dmytro Havrylenko z JLL. – Sektor przemysłowy będzie nadal priorytetowo traktować dekarbonizację, redukcję zużycia energii i śladów węglowych. Zarówno inwestorzy, jak i banki finansujące nowe projekty, będąc coraz bardzo świadomi wagi kwestii ESG jako coraz bardziej istotnych czynników w podejmowaniu decyzji dotyczących nabywania nieruchomości – dodaje.

Dorota Lachowska, head of reasearch w Knight Frank, ocenia, że coraz więcej kapitału, zgodnie z taksonomią, będzie kierowanego na zielone nieruchomości. W związku z tym powszechniej stosowany będzie ESG due dilligence oraz tzw. zielone umowy najmu.

– Certyfikacje i zgodność z taksonomią staną się standardem rynkowym. Większość nowych budynków, zwłaszcza magazynowych i biurowych, w tym tych dopiero projektowanych lub już budowanych, jest zgodna z przyjętymi standardami. Nastąpi fala renowacji starszych budynków w związku z wymogami UE dotyczącymi zielonej transformacji – mówi Dorota Lachowska. – Przed nami ekologiczna i cyfrowa transformacja rynku nieruchomości. Następuje zmiana myślenia o nieruchomościach z czysto finansowego, gdzie celem jest maksymalizacja zysku, na bardziej kompleksowy, uwzględniający również zyski społeczne oraz ład korporacyjny – dodaje.

Eksperci Knight Frank sygnalizują, że w tej chwili najemcy zwracają uwagę nie tylko na poziom czynszu, ale dokładnie przyglądają się opłatom eksploatacyjnym i mediom indywidualnym, które zajmują coraz większy udział w kosztach utrzymania biura.

Dominika Jędrak, dyrektorka działu doradztwa i badań rynku w Colliers, komentuje, że w związku z kolejnymi podwyżkami cen energii, regulacjami prawnymi nakładanymi przez Unię Europejską oraz rosnącą świadomością firm w temacie zrównoważonego rozwoju pewne jest, że w 2024 r. w centrum uwagi uczestników rynku nieruchomości pozostaną: efektywność energetyczna, liczenie śladu węglowego, efektywna gospodarka wodna czy gospodarka odpadami.

– Zauważalne jest, że standardem staje się fakt, że gros powstających budynków spełnia rygorystyczne wymogi technologiczne i ekologiczne (co często potwierdzone jest certyfikatami), dzięki czemu nie tylko odpowiadają na rosnące oczekiwania najemców, ale są także przygotowane na przyszłość pod względem efektywności energetycznej, well-beingu użytkowników, a także cyberbezpieczeństwa czy łączności cyfrowej. Z kolei właściciele starszych nieruchomości, jeśli chcą konkurować o prestiżowych najemców lub przyciągnąć inwestorów zainteresowanych kupnem, muszą liczyć się z modernizacją swojego budynku i dostosowaniem go do wymogów ESG. Świadomość ta rośnie, dlatego z pewnością w nowym roku usłyszymy o kolejnych wyłączeniach budynków (lub ich części) z użytkowania na czas prac modernizacyjnych – prognozuje Dominika Jędrak.

Bartłomiej Zagrodnik, dyrektor zarządzający w Walter Herz, komentuje, że w nadchodzącym czasie na plan pierwszy wysuną się kryteria ESG i normy zrównoważonego rozwoju, na których ściśle oparta będzie klasyfikacja i ocena nieruchomości.

– Będziemy obserwować rosnącą przewagę projektów certyfikowanych, wykorzystujących rozwiązania proekologiczne, o niskim wpływie na środowisko i zoptymalizowanych kosztach eksploatacyjnych w odniesieniu do aktywów, które nie spełniają tych standardów. Na rynku pogłębiał się będzie dystans pomiędzy najlepszymi budynkami i przestarzałymi obiektami, które będą wyburzane albo przystosowywane do innych funkcji – mówi Bartłomiej Zagrodnik.

Katarzyna Chwalbińska-Kusek, dyrektorka ESG i zrównoważonego rozwoju w Savills w Polsce, mówi, że po okresie skupionym na planowaniu i edukacji z zakresu ESG przyszedł czas na wdrażanie rozwiązań zadeklarowanych w utworzonych do tej pory strategiach.

– 2024 r. będzie więc czasem, kiedy w kwestii ESG branża nieruchomości powie: sprawdzam! Z pewnością zaobserwujemy zmianę paradygmatu w obszarze S poprzez odejście od przypadkowych inicjatyw społecznych i zwrot w kierunku przemyślanego tworzenia wartości społecznej i raportowania w tym zakresie. W aspekcie G w ESG konieczne będzie wdrożenie zestawu polityk i procesów dotyczących zrównoważonych dostaw oraz praw człowieka. To powinien być również rok walki z greenwashingiem, czyli wykorzystywania ESG jedynie w komunikacji, niepopartego realnymi działaniami – mówi Katarzyna Chwalbińska-Kusek.

Proptech i sztuczna inteligencja

Newmark prognozuje dalszy postęp technologiczny branży nieruchomości.

– Rozwiązania PropTech wykorzystujące sztuczną inteligencję (AI) będą coraz częściej wykorzystywane do analizowania danych z inteligentnych czujników budynkowych w celu sprawniejszego przewidywania potrzeb konserwacyjnych, optymalizacji wykorzystania przestrzeni jak i zwiększania wydajności operacyjnej. Integracja ta nie tylko usprawni zarządzanie nieruchomościami, ale także otworzy większe źródła przychodów dla deweloperów – mówi Agnieszka Giermakowska.

Również Bartłomiej Zagrodnik ocenia, że w 2024 roku będziemy mogli obserwować przede wszystkim przyspieszenie w sferze automatyzacji i cyfryzacji procesów, związane z szerokim zastosowaniem narzędzi cyfrowych do zarządzania nieruchomościami, monitorowania wydajności budynków i poprawy efektywności operacyjnej.

– Do procesów na znacznie większą skalę niż dotychczas stosowane będą rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji, technologii blockchain i rozszerzonej rzeczywistości – uważa dyrektor zarządzający w Walter Herz .

Dmytro Havrylenko zauważa, że sztuczna inteligencja zrewolucjonizuje procesy takie jak wycena aktywów, analiza rynku i zarządzanie najemcami, umożliwiając podejmowanie decyzji inwestycyjnych na bazie analizy danych.

– Rynek centrów danych, napędzany wzrostem popytu na usługi cyfrowe i chmurę obliczeniową, będzie oferował znaczne możliwości inwestycyjne, związane z rozwojem handlu elektronicznego, AI i internetu rzeczy (IoT) – mówi przedstawiciel JLL.