Uchwały lokalizacyjne mogą służyć poprawie niewykonalnych miejscowych planów albo być dynamiczną odpowiedzią na zmieniające się potrzeby planistyczne i rynkowe – o ile tylko będą podejmowane według polityki przestrzennej szerszej niż interes konkretnego inwestora.

Mija siedem miesięcy obowiązywania tzw. specustawy, zwanej też popularnie lex deweloper, a uchwał o lokalizacji inwestycji mieszkaniowej zostało podjętych zaledwie kilka – informują media. Wniosek: ustawa, która w założeniu miała usprawnić budowę mieszkań, nie działa.

Nic w tym dziwnego. Ustawa budziła kontrowersje jeszcze przed uchwaleniem. Można było się spodziewać, że rady gmin będą niechętne podejmowaniu uchwał lokalizacyjnych. Takie uchwały, szczególnie w dużych miastach, muszą budzić kontrowersje. Przy bardzo szerokiej uznaniowości niezwykle trudno uzasadnić, dlaczego w jednym przypadku ustalono lokalizację, a w drugim już nie. To z kolei może sprzyjać różnego rodzaju zarzutom. W zasadzie gmina, aby zachować równość deweloperów wobec specustawy, powinna albo każdy wniosek rozpoznawać pozytywnie (przy zachowaniu lokalnych standardów urbanistycznych i innych wymogów), albo podejmować same uchwały odmawiające ustalenia lokalizacji. Wydaje się, że większość poszła w tym drugim kierunku.

Można sobie jednak wyobrazić przypadki zdecydowanie mniej kontrowersyjne, w których podjęcie przez gminę pozytywnej uchwały nie tylko nie powinno budzić wątpliwości, ale także stanowić obopólną korzyść, zarówno dla gminy, jak i inwestora.

Mam na myśli przede wszystkim takie przypadki, gdzie konieczne jest wyeliminowanie błędów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, uniemożliwiających zagospodarowanie nieruchomości, a tym samym powodujących niewykonalność planu. W samej Warszawie jest ich bardzo wiele. Są to dla przykładu sytuacje, w których niemożliwe jest osiągnięcie przez inwestora obowiązującej linii zabudowy, bo projektant planu nie wziął pod uwagę biegnącej wzdłuż tej linii podziemnej infrastruktury, na tyle potężnej, że w zasadzie niemożliwym jest dokonanie jej przełożenia. Albo obowiązująca linia zabudowy została wrysowana po działce niebędącej własnością inwestora, a jej nabycie jest niemożliwe. Zdarzają się też takie sytuacje, w których niemożliwym jest osiągnięcie minimalnych parametrów planu, np. wysokości czy intensywności, z uwagi na to, że plan nie bierze pod uwagę zacieniania sąsiednich budynków, albo też nieuwzględniony został brak możliwości realizacji odpowiedniej ilości miejsc parkingowych, z uwagi np. na warunki geologiczne. Zdarzają się i takie sytuacje, kiedy plan przewiduje obsługę komunikacyjną danej jednostki planistycznej w taki sposób, że niemożliwym jest prawne zapewnienie dostępu do drogi publicznej.