Gorączka na rynku najmu mieszkań zaczęła spadać

Właściciele oferują lokale taniej niż w szczycie sezonu. Czynsze za wynajmowane mieszkania są niższe od raty kredytu hipotecznego od ok. 300 zł w Częstochowie do ponad 1,3 tys. zł w Warszawie. Średnia rentowność najmu: 5,5 proc. netto.

Publikacja: 30.11.2022 03:00

Wiarygodny najemca lokalu, który podpisze umowę na dłużej, może liczyć na lepsze warunki

Wiarygodny najemca lokalu, który podpisze umowę na dłużej, może liczyć na lepsze warunki

Foto: shutterstock

– Po ponad pół roku dynamicznych wzrostów gorączka na rynku najmu spada – mówi Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome i prezes Rentier.io.

Z analiz wszystkich aktywnych w październiku ofert wynika, że w porównaniu z wrześniem, czyli szczytem sezonu, czynsze były niższe w 11 z 17 badanych przez Rentier.io miast. Średni spadek to 0,7 proc. – Na niektórych rynkach koniec sezonu najmu był bardziej odczuwalny. W Katowicach stawki spadły o 4,9 proc., w Gdańsku o 4 proc., w Poznaniu o 3,8, w Gdyni i Sosnowcu o 3,5 proc. – wskazuje Anton Bubiel.

Biorąc pod uwagę nowe, dodane w październiku oferty, średnie stawki były niższe niż we wrześniu o 0,5 proc. Największy spadek Rentier.io notuje także w Katowicach (8,9 proc.). W Gdyni stawki „nowych” ofert były niższe o 5,4, a w Gdańsku o 4,6 proc.

Porównując październikowe stawki z tymi sprzed roku, we wszystkich 17 analizowanych miastach wciąż widać duże wzrosty. W Krakowie aż o 45 proc., we Wrocławiu o 35, w stolicy o 33 proc.

Byle nie pustostan

– Wygląda na to, że wynajmujący, którzy nie znaleźli najemcy w czasie sezonu, zaczęli obniżać ceny, żeby nie zostać na wiele miesięcy z pustostanem – mówi Anton Bubiel. – Podobnie jest z wynajmującymi, którzy nie zdążyli wystawić oferty we wrześniu. W większości przypadków w październiku oferowali mieszkania taniej.

– Stawki są nadal bardzo wysokie. W niektórych lokalizacjach różnice w porównaniu z ub.r. sięgnęły nawet 80–100 proc. – szacuje Katarzyna Liebersbach-Szarek z krakowskiej agencji Nieruchomości Łobzowskie. – Mam jednak wrażenie, że czynsze już nie rosną. Na pewno da się wynająć lokal za rozsądną cenę. Mamy w biurze takie oferty. Patrząc na ogłoszenia, widzę, że chętnych na bardzo drogie lokale nie ma. Polaków nie stać na to, by na wynajem mieszkania przeznaczyć jedną pensję – dodaje. Jej zdaniem ruch na rynku najmu jest dziś zdecydowanie mniejszy.

Czytaj więcej

Zapaść na rynku hipotek w tym i przyszłym roku. Jest najgorzej od 20 lat

A Tomasz Rożek z warszawskiego biura Akces ocenia, że stawki najmu są „wysokie i stabilne”. – Rynek jest dziś po stronie właścicieli mieszkań, to oni dyktują ceny. Okazji raczej nie ma, a długoletnie kontrakty są negocjowane na nowo, z nowymi już wyższymi cenami – zaznacza.

Zdaniem Agnieszki Wieczorowskiej, dyrektor Freedom Nieruchomości Wrocław Południe, rynek najmu „znacznie zmniejszył dynamikę”. – Nadal jest jednak mocno rozgrzany. Większość wynajmujących to obywatele Ukrainy – mówi dyrektor. Studenci i osoby pracujące w większości już lokum znaleźli.

Dyrektor Wieczorowska wskazuje, że czas na znalezienie najemcy wydłuża się z tygodnia–dwóch do dwóch miesięcy. – Większość lokali prędzej czy później zostanie wynajęta – zapewnia. Jednocześnie zwraca uwagę, że obawa o wypłacalność najemców skłania właścicieli mieszkań do negocjacji stawek. Na lepsze warunki może liczyć wiarygodny najemca, który podpisze umowę na dłużej. – Znaczących spadków stawek na razie jednak nie widać – zastrzega Wieczorowska.

Pewne spowolnienie w najmach zauważa Maciej Klukowski, dyrektor Home Management by Metrohouse. Tłumaczy, że częściowo wiąże się to z mniejszym zainteresowaniem. – Z drugiej strony oczekiwania właścicieli mieszkań są już bardzo duże. Inwestorzy nastawili się na dynamiczne podwyżki czynszów. Klienci nie nadążają za tymi oczekiwaniami. Mniejszy popyt powoduje lekkie korekty stawek – wyjaśnia Maciej Klukowski.

Dodaje, że do wynajmu jest przygotowywanych sporo nowych mieszkań, które przewyższają standardem starsze lokale. – W najbliższych miesiącach do oferty trafi sporo lokali kupionych w ostatnich dwóch latach i sukcesywnie oddawanych przez deweloperów – mówi dyrektor.

Czytaj więcej

Deweloperzy polegają na gotówkowcach. Sprzedaż topnieje

Dokładanie do kredytu

Najem jest dziś tańszy niż kredyt. Z analiz Rentier.io (w symulacji przyjęto średnie stawki najmu i średnie ceny mieszkań z października. Wielkość lokalu: 40 mkw., okres spłaty kredytu: 25 lat, wkład własny: 10 proc., łączne oprocentowanie kredytu: 10 proc.) wynika, że średnie raty są zdecydowanie wyższe od przeciętnych czynszów. Np. w stolicy średnia stawka najmu 40-metrowego mieszkania (bez opłat licznikowych i administracyjnych) to ponad 2,9 tys. zł, we Wrocławiu – ponad 2,5 tys., w Krakowie – ponad 2,4 tys., w Łodzi i Poznaniu – 2 tys. W Sosnowcu wystarczy 1,4 tys. zł.

Największe różnice między ratą a czynszem są w Warszawie – to 1312 zł, najmniejsze w Częstochowie – 306 zł. W Gdańsku: ok. 1,2 tys., w Krakowie – ponad 1,1 tys., we Wrocławiu i Toruniu – ok. 800 zł.

– Raty są wyższe niż czynsze średnio o 853 zł – szacuje Anton Bubiel. – Pewnie da się znaleźć kogoś, kto ma korzystniejsze parametry kredytu, pobiera znacznie wyższy czynsz (bo np. wynajmuje mieszkanie „na pokoje” lub mikrokawalerki) i nie musi dokładać do kredytu. Dziś taka sytuacja to jednak rzadkość.

Prezes podkreśla, że choć ostatnią podwyżkę stóp procentowych wprowadzono we wrześniu, to stawki WIBOR zauważalnie rosły w październiku i na początku listopada.

Czytaj więcej

Budowa mieszkań i domów mocno hamuje

– Przeciętna stawka oprocentowania zmiennego nowo udzielanych kredytów z niskim, 10-proc., wkładem własnym, osiągnęła poziom 10 proc. Średnia przy oprocentowaniu stałym jest niewiele niższa (9,99 proc.). Przy wysokim wkładzie własnym (powyżej 20 proc.) jest to 9,44 proc. (zmienne) i 9,36 proc. (stałe). Tak wysokich stawek oprocentowania nie było od 2006 r. – zauważa prezes.

Ceny nieruchomości zaczęły się stabilizować, a w niektórych miejscach widać delikatne spadki. – A to w połączeniu z dotychczasowymi wzrostami stawek wynajmu sprawiło, że rentowność mieszkań na wynajem w ostatnim czasie istotnie wzrosła, wynosząc w październiku średnio 6,9 proc. brutto – podaje Anton Bubiel. Najwyższą rentowność odnotowano w Częstochowie (8,3 proc.), najniższą w Białymstoku (5,7 proc.). W Warszawie jest to 6,8 proc., we Wrocławiu – 7,5, w Krakowie – 6,7 proc.

Prezes zaznacza, że doliczając koszty (m.in. prowizja pośrednika: 3 proc., PCC: 2 proc., taksa notarialna, wypisy, odświeżenie lokalu, ubezpieczenie nieruchomości, podatek ryczałtowy: 8,5 proc.), średnia rentowność 50-metrowego mieszkania netto to 5,5 proc. Miesiąc bez najemcy, kiedy czynsz do administracji opłaca właściciel lokalu, obniży rentowność netto do 5 proc. W pesymistycznym scenariuszu (sześć miesięcy przestoju) rentowność spada do 2 proc.

– Po ponad pół roku dynamicznych wzrostów gorączka na rynku najmu spada – mówi Anton Bubiel, dyrektor operacyjny w SonarHome i prezes Rentier.io.

Z analiz wszystkich aktywnych w październiku ofert wynika, że w porównaniu z wrześniem, czyli szczytem sezonu, czynsze były niższe w 11 z 17 badanych przez Rentier.io miast. Średni spadek to 0,7 proc. – Na niektórych rynkach koniec sezonu najmu był bardziej odczuwalny. W Katowicach stawki spadły o 4,9 proc., w Gdańsku o 4 proc., w Poznaniu o 3,8, w Gdyni i Sosnowcu o 3,5 proc. – wskazuje Anton Bubiel.

Pozostało 91% artykułu
Nieruchomości mieszkaniowe
Kolejne roszady w zarządzie Domu Development
Materiał Promocyjny
Firmy same narażają się na cyberataki
Nieruchomości mieszkaniowe
Sprzedający mieszkania prężą muskuły, kupujący się targują
Nieruchomości mieszkaniowe
Promocja programów mieszkaniowych pod lupą. Jest zawiadomienie do prokuratury
Nieruchomości mieszkaniowe
Deweloperzy podsumowują sprzedaż mieszkań po III kwartale 2024 roku
Materiał Promocyjny
Sieć T-Mobile Polska nagrodzona przez użytkowników w prestiżowym rankingu
Nieruchomości mieszkaniowe
Coraz mniej Polaków wnioskuje o coraz wyższe kredyty mieszkaniowe. „Historycznie rekordowa wartość 444,74 tys. zł”