6. Rokowania dotyczące wykupu gruntu z użytkowania wieczystego
Rokowania w procesie wykupu gruntów z użytkowania wieczystego rozpoczynają się po pozytywnym rozpatrzeniu żądania przez właściwy organ (weryfikacji formalnej i merytorycznej wniosku, zwłaszcza w zakresie spełnienia przez nieruchomość ustawowych przesłanek wykupu). Forma rokowań zależy od tego, czy nieruchomość jest wykorzystywana do prowadzenia działalności gospodarczej. Jeżeli tak, rokowania poprzedzające nabycie nieruchomości muszą odbyć się w formie pisemnej. W trakcie rokowań powinny zostać ustalone wszystkie szczegółowe warunki transakcji, w tym ustalenie terminu zawarcia umowy, ustalenie kwoty dopłaty (jeśli dotyczy), ostatecznej ceny sprzedaży oraz sposobu płatności, a także pozostałe warunki umowy sprzedaży.
Efektem rokowań jest protokół, który stanowi podstawę do przygotowania projektu umowy sprzedaży. Projekt umowy zostaje zazwyczaj przedłożony przez właściwą gminę lub urząd miasta, do której wystąpiono z żądaniem wykupu.
7. Jaki jest sposób obliczania ceny?
Sposób obliczania ceny będzie się różnił w zależności od tego, czyją własnością jest grunt oraz od tego, czy nabywca skorzysta z możliwości rozłożenia zapłaty ceny na raty.
I) Nieruchomości będące własnością Skarbu Państwa
W przypadku płatności jednorazowej: cena stanowi 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Zapłaty ceny należy dokonać przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości.
W przypadku płatności ratalnej: cena stanowi 25-krotność kwoty stanowiącej iloczyn opłat rocznych.
Kupujący zobowiązany jest do zapłaty jedynie pierwszej raty przed zawarciem umowy sprzedaży nieruchomości. Pozostałe terminy płatności rat określają strony w umowie sprzedaży nieruchomości. Wszystkie raty muszą być jednak spłacone w okresie nie dłuższym niż 10 lat. Rozłożona na raty niespłacona część ceny podlega oprocentowaniu przy zastosowaniu stopy procentowej równej stopie redyskonta weksli stosowanej przez Narodowy Bank Polski, a w przypadku nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej oprocentowaniu według stopy referencyjnej ustalonej zgodnie z komunikatem Komisji Europejskiej w sprawie zmiany metody ustalania stóp referencyjnych i dyskontowych.
Rozłożenie płatności na raty skutkuje koniecznością zabezpieczenia przyszłych płatności, w szczególności przez ustanowienie hipoteki. Zabezpieczenie spłaty rat może w praktyce rodzić pewne trudności. W szczególności, ustawa nie reguluje kwestii już istniejących hipotek na nieruchomościach. Jeżeli nieruchomość jest już obciążona hipoteką, konieczne może być ustanowienie dodatkowego zabezpieczenia. Kluczowe jest rozważenie, w jaki sposób zabezpieczyć płatności ratalne, biorąc pod uwagę specyfikę danej sytuacji. Warto dokładnie przeanalizować tę kwestię, aby zagwarantować sobie bezpieczeństwo finansowe w trakcie procesu wykupu nieruchomości.
W przypadku opóźnienia w zapłacie poszczególnych rat powstaje obowiązek zapłaty odsetek ustawowych. Ponadto, brak płatności przyszłych rat ceny może potencjalnie stanowić nawet podstawę do odstąpienia od umowy sprzedaży nieruchomości przez sprzedającego.
II) Nieruchomości należące do jednostek samorządu terytorialnego
Cena nabycia jest określana przez radę lub właściwy sejmik w formie uchwały, z zastrzeżeniem, że cena będzie ustalana w wysokości nie niższej niż 20-krotność iloczynu stawki opłaty rocznej i nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży.
W sytuacji, gdy warunki płatności nie zostaną ustalone w terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy, do ustalania ceny nabycia nieruchomości będą miały zastosowanie zasady takie, jak dla gruntów Skarbu Państwa.
8. Pomoc publiczna: kto się kwalifikuje i jakie są limity?
Użytkownicy wieczyści będący przedsiębiorcami przy ustalaniu kwoty do zapłaty za nieruchomość muszą uwzględnić przepisy dotyczące pomocy publicznej. Jeżeli cena nieruchomości ustalona zgodnie z zasadami opisanymi powyżej odbiegać będzie od rzeczywistej wartości nieruchomości ustalonej na dzień sprzedaży powiększonej o przysługujący kupującemu nieruchomość limit pomocy de minimis, nabywca zobowiązany będzie do pokrycia takiej różnicy w formie tak zwanej dopłaty.
Aktualnie limit pomocy de minimis dla przedsiębiorców wynosi 200 tys. euro i można z niej skorzystać w ciągu 3 lat. Pełna wartość limitu odnawia się po upływie 3-letniego cyklu rozliczeniowego.
W przypadku sprzedaży nieruchomości wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej na rzecz jej użytkownika wieczystego, za dzień udzielenia pomocy publicznej uznaje się dzień zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości.
9. W jaki sposób można uiścić dopłatę do wartości rynkowej gruntu?
W przypadku, gdy wartość pomocy publicznej przekracza limit pomocy de minimis, wysokość dopłaty ustalana jest w umowie sprzedaży nieruchomości.
Dopłata może być uiszczona w następujący sposób:
- jednorazowo w terminie 14 dni od dnia nabycia nieruchomości;
- w ratach rocznych płatnych przez okres nie dłuższy niż 20 lat, począwszy od roku następującego po roku, w którym nastąpiło nabycie nieruchomości;
- pozostałą do zapłaty należność w przypadku, o którym mowa w pkt. 2, na wniosek nabywcy, płatną w dowolnym terminie w okresie, na który rozłożono dopłatę na raty.
Podobnie jak w przypadku zapłaty ceny, rozliczenie dopłaty w ratach będzie oprocentowane i będzie podlegało zabezpieczeniu.
— Michał Urbański, adwokat, Counsel w Zespole Nieruchomości JDP
— Karolina Janczura-Królasik, Associate w Zespole Nieruchomości JDP
Podstawa prawna:
1 Ustawa z 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (DzU z 2023 r., poz. 1463).
