Prenumerata 2018 ju˜ż w sprzedża˜y - SPRAWD˜!

Nieruchomoœci

Jak usunšć członka zarzšdu wspólnoty mieszkaniowej

Zarzšd wspólnoty może się domagać wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z gruntu, który ma w użytkowaniu wieczystym
Fotorzepa, MW Michał Walczak
Szkodzšcy skonfliktowanej wspólnocie mieszkaniowej członek zarzšdu okazuje się nie do usunięcia.
Kiedy jeden właœciciel trzęsie wspólnotš, inni majš na ogół niewiele w niej do powiedzenia. Tak dzieje się m.in. w jednej ze wspólnot w Kielcach. W dawnym budynku komunalnym jest 50 mieszkań. Większoœć została wykupiona na własnoœć.

Dyktat jednej pani i jej męża

– Wprawdzie mamy wybrany kilkuosobowy zarzšd, ale najwięcej do powiedzenia ma tylko jeden członek zarzšdu. Nie można podjšć żadnej decyzji wbrew jego woli – opowiada czytelnik Mirosław W. – A większoœć mieszkańców to osoby starsze, chcš mieć œwięty spokój, wolš się nie narażać – tłumaczy.
Na dodatek wszelkie próby odwołania tej osoby spełzajš na niczym. – Każdemu zebraniu, na którym chcemy jš odwołać, przewodniczy mšż tej pani, a gdy dochodzi do głosowania, obrady sš przez nich zrywane – skarży się czytelnik. – Następnie zabierajš wszystkie dokumenty i wychodzš – relacjonuje. Tak też było na ostatnim zebraniu. – Nie doszło do głosowania, bo członek zarzšdu uznał, że nie mogę głosować za innych właœcicieli. Tymczasem wystawili mi pełnomocnictwa – zwraca uwagę. Kilku właœcicieli z kieleckiej wspólnoty podjęło nawet próbę ustanowienia zarzšdu przymusowego. Wystšpili w tej sprawie do sšdu, ale ten kazał im dostarczyć aktualnš listę właœcicieli, a to okazało się nie takie proste, bo niektórzy mieszkańcy umarli, inni wyjechali. – Poprosiliœmy zarzšd o listę, bo to on ma najlepszš wiedzę na ten temat, ale nie chciał nam jej udostępnić ze względu właœnie na osobę, z którš jesteœmy w sporze – wskazuje Mirosław W. Sšd oddalił więc wniosek właœcicieli. – Ponieœliœmy tylko niepotrzebnie koszty – wyjaœnia rozgoryczony czytelnik. – Dalej jedna osoba decyduje o całym budynku i nie ma na niš mocnych. Co zrobić, jeżeli dana osoba działa na szkodę innych? –  pyta. A jak to wyglšda w prawie? Okazuje się, że nie za dobrze. Często nie ułatwia ono rozwišzania problemów, tylko jeszcze ich przysparza.

Nieżyciowe przepisy

Skonfliktowane wspólnoty to nic nowego. – Niestety, spory dotyczšce zarzšdzania wspólnotš sš doœć częste – ocenia Rafał Dębowski, adwokat, specjalizujšcy się w sprawach nieruchomoœci. Jeżeli właœciciele chcš odwołać członka zarzšdu, który ostentacyjne wychodzi w trakcie zebrania, to nie powinni się tego typu demonstracjami przejmować, tylko kontynuować posiedzenie. Następnie przeprowadzić głosowanie nad uchwałš o odwołaniu całego zarzšdu lub też poszczególnych jego członków. Trzeba też pamiętać, że na zebraniach wspólnoty mieszkaniowej nie ma znaczenia kworum. Jest ono ważne bez względu na to, ile osób przyjdzie. Głosowanie można zaœ kontynuować, chodzšc od lokalu do lokalu. I tu pojawia się kłopot. Przepisy sš nieżyciowe. Art. 23 ust. 1 ustawy o własnoœci lokali wymaga bowiem, by to zarzšd zbierał głosy pod uchwałš podejmowanš w drodze indywidualnego zbierania głosów. Trudno jednak wymagać, by zarzšd zbierał głosy pod uchwałš dotyczšcš swojego odwołania. Czy więc taka uchwała, gdy właœciciel puka od drzwi do drzwi, jest ważna czy nie? Okazuje się, że nie ma jednoznacznej odpowiedzi na to pytanie.

Ryzyk-fizyk

– W praktyce przepisu często się nie przestrzega, głosy zbiera bowiem administrator albo sami właœciciele – mówi Paweł Ławiński, radca prawny. Taka uchwała wchodzi jednak w życie pod warunkiem, że nie zostanie zaskarżona. Jeœli natomiast we wspólnocie panuje konflikt, to niestety jest bardzo prawdopodobne, że pozew pójdzie do sšdu. Konflikty we wspólnocie to błędne koło, które trudno przerwać Czytelnik, zbierajšc więc głosy pod uchwałš o odwołaniu, musi się z liczyć z tym, że spór dopiero rozstrzygnie sšd. Jest wprawdzie wyrok Sšdu Najwyższego z 8 lipca 2004 r. (sygn. IV CK 543/03). Nie rozwišzuje on jednak do końca tego problemu. Zgodnie z nim, podjęcie przez wspólnotę mieszkaniowš uchwały w trybie indywidualnego zbierania głosów, przeprowadzonego przez osoby nieuprawnione, może stanowić podstawę jej uchylenia przez sšd, jeżeli uchybienie to miało lub mogło mieć wpływ na jej treœć. Co to oznacza? Od sšdu będzie zależało, czy przedstawione zarzuty uzna za słuszne czy nie.

Decyduje większoœć, a nie jednostka

Tego typu ryzyka nie ma, gdy uchwałę podejmuje się na zebraniu, muszš się jednak na nim stawić właœciciele dysponujšcy 51 proc. udziałów w nieruchomoœci wspólnej. Zawsze też można zebrać pełnomocnictwa od częœci właœcicieli i za nich głosować. Podjętš uchwałę należy przedstawić do wiadomoœci osobie, która została odwołana. Ma ona zaœ szeœć tygodni na odwołanie od niej. Ten czas liczy się od dnia podjęcia uchwały na zebraniu ogółu właœcicieli albo od dnia powiadomienia wytaczajšcego powództwo o treœci uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów. Jeœli nikt nie podważy ważnoœci uchwały, staje się ona prawomocna i odwołanie członka zarzšdu jest skuteczne. – Poza tym – dodaje mec. Dębowski – kluczem do sukcesu jest przewodniczšcy zebrania. Warto zadbać, żeby była to osoba, na której właœcicielom zależy. Przewodniczšcego wybierajš wszyscy właœciciele, a nie tylko zarzšd. Decyduje więc wola większoœci, a nie jednostki.

Proceduralne pułapki

Prawnicy sš zgodni: ustanowienie zarzšdcy przymusowego to droga przez mękę. Dlatego w praktyce bardzo rzadko do tego dochodzi. Mało komu bowiem udaje się przebrnšć przez proceduralne wymogi. Bardzo ważne jest, by wszyscy uczestnicy postępowania zostali prawidłowo zawiadomieni. Jeżeli zaœ w budynku mieszka 50 właœcicieli, nie jest to takie proste. Nie bez powodu więc sšd w wypadku opisanym przez czytelnika zażšdał aktualnej listy właœcicieli. – Samo ustalenie danych osobowych nie jest trudne – twierdzi mec. Dębowski. Wystarczy znać numery ksišg wieczystych mieszkań właœcicieli. Można je zaœ ustalić, zaglšdajšc do księgi wieczystej ustanowionej dla całego budynku. A jak z kolei poznać numer księgi? Bardzo prosto, wystarczy zajrzeć do swojego aktu notarialnego ustanawiajšcego odrębnš własnoœć lokalu. By obejrzeć księgi, nie trzeba się nigdzie fatygować, wystarczy skorzystać z przeglšdarki internetowej znajdujšcej się na stronie Ministerstwa Sprawiedliwoœci (www.ms.gov.pl). Jeżeli adresat jest nieznany, to można ustanowić kuratora, ale to wymaga osobnego długotrwałego postępowania. Bardzo często też sšd zawiesza bezterminowo sprawę, bo właœciciel nie żyje, a nowy nie jest jeszcze znany, gdyż toczy się postępowanie spadkowe. Nie daj Boże też, by jakiœ właœciciel wyjechał za granicę. Wtedy na potwierdzenie, że został zawiadomiony, czeka się wiele miesięcy. – Znam dwa przypadki, że doszło do ustanowienia zarzšdcy przymusowego – mówi Jacek Łapiński, dyrektor Gdańskiego Zarzšdu Nieruchomoœci Komunalnych. Zwraca też uwagę, że panuje przeœwiadczenie, iż jeœli dojdzie w końcu do ustanowienia tego typu zarzšdcy, to wszystkie kłopoty zniknš jak za dotknięciem czarodziejskiej różdżki. Tymczasem tak nie jest. – Taki zarzšdca – tłumaczy dyrektor Łapiński – jest bowiem drogi, jego stawki sš dużo wyższe od tych na rynku. Jego utrzymanie kosztuje więc właœcicieli słono.

Kiedy zarzšdza deweloper

Okazuje się, że wcale nie lepiej bywa we wspólnotach powstajšcych w nowych budynkach postawionych przez deweloperów. Problemy sš tylko nieco inne. Na ogół przez pierwsze lata takimi wspólnotami zarzšdza pracownik dewelopera. – Nie zawsze działa on na korzyœć właœcicieli – zauważa mec. Dębowski. – Jego celem jest to, by deweloper osišgnšł maksymalne zyski. Pienišdze wpłacane przez członów wspólnoty nie zawsze sš przeznaczane na inwestycje. Nierzadko wady budynku sš zatajane przez dewelopera po to, by właœciciele nie skorzystali z rękojmi lub by to im utrudnić. Odwołanie takiego zarzšdu nie jest proste. Jest on bowiem ustanawiany w aktach notarialnych. Podpisujšc umowę nabycia lokalu, jednoczeœnie akceptuje się powierzenie zarzšdu pracownikowi dewelopera. Dlatego do jego odwołania niezbędna jest obecnoœć notariusza przy podejmowaniu uchwały w tej sprawie. masz pytanie, wyœlij e-mail do autorki, r.krupa@rp.pl
ródło: Rzeczpospolita

WIDEO KOMENTARZ

REDAKCJA POLECA

NAJNOWSZE Z RP.PL