Spekulanci będą się wycofywać z inwestycji

W Stanach Zjednoczonych nieruchomości tanieją, bo zwiększa się podaż spowodowana niemożnością spłacania zaciągniętych kredytów. Kryzys zagląda już także do Europy. Najbardziej widoczny jest chyba w Hiszpanii. Czy czeka nas scenariusz podobny do hiszpańskiego, gdzie widać szkielety nowych budynków, na które nie ma chętnych? Komentarz Adama Henclewskiego, doradcy ds. nieruchomości, właściciela firmy Henclewski Nieruchomości

W Stanach Zjednoczonych nieruchomości tanieją, bo zwiększa się podaż spowodowana niemożnością spłacania zaciągniętych kredytów. Kryzys zagląda już także do Europy. Najbardziej widoczny jest chyba w Hiszpanii. Czy czeka nas scenariusz podobny do hiszpańskiego, gdzie widać szkielety nowych budynków, na które nie ma chętnych?

– W Hiszpanii, podobnie jak w USA, pękła bańka spekulacyjna na rynku nieruchomości. Zwiększające się oprocentowanie kredytów spowodowało, że wielu ludzi nie stać już na ich dalszą spłatę i wystawiają nieruchomości na sprzedaż. Rosnąca podaż przy zmniejszonym popycie powoduje istotne spadki cen. Zaczynają upadać firmy budowlane, gdyż nie mając zbytu, nie są w stanie sfinansować inwestycji. Zdesperowani deweloperzy porzucają swoje place budów. Jednak w jeszcze gorszej sytuacji są deweloperzy, którzy już kończą osiedla. Ponieważ ceny mieszkań gwałtownie spadają na rynku wtórnym, wielu nabywców rezygnuje z finalizowania rozpoczętych kontraktów u deweloperów, godząc się nawet na przepadek pierwszych wpłaconych rat, co dodatkowo pogrąża deweloperów.

Szczytowym momentem kryzysu, który daje się już zauważyć w Hiszpanii, jest sytuacja znana mi do tej pory tylko z opowieści amerykańskich pośredników. Właściciele nieruchomości, nie mogąc spłacić zaciągniętego kredytu, starają się ją sprzedać. Jednak gdy orientują się, że wartość rynkowa jest już znacznie niższa niż hipoteka obciążająca nieruchomość, zdesperowani przekazują klucze bankowi i starają się pozbyć w ten sposób problemu, robiąc problem bankom. To dodatkowo zwiększa podaż na rynku, ciągnąc ceny w dół.Czy taki scenariusz jest także możliwy w Polsce? Obecnie, tak jak na początku 2007 r., większość analityków prognozuje, że korekta cen w dół, jaka nastąpiła w Polsce ostatnio, jest już zakończona, gdyż popyt zaczyna się ożywiać, a to miałoby spowodować niebawem ponowny wzrost cen. Czy tak będzie na pewno?Moim zdaniem kluczowe dla naszego rynku będzie kilka najbliższych miesięcy. Raczej przesądzone są kolejne podwyżki stóp procentowych. To w oczywisty sposób spowoduje kłopoty części klientów w spłatach kolejnych rat kredytów i może doprowadzić do wymuszonych sprzedaży nieruchomości.Warto także obserwować rynek pierwotny i zachowania klientów, którzy zrobili jakiś czas temu przedpłaty na przewartościowane mieszkania w kiepskich, nowych blokowiskach. Paradoksalnie teraz może się okazać, że zawieranie umów rezerwacyjnych czy przedwstępnych wyłącznie w zwykłej formie pisemnej może dać furtkę klientom do wycofania się z rozpoczętych inwestycji. Jeżeli jeszcze udowodnią, że deweloper nie realizuje jakości budynku zgodnie z przedstawianym na początku materiałem reklamowym, co nie należy do rzadkości, to mogą żądać zwrotu wpłaconych rat. To samo może dotyczyć przypadku przekroczenia terminu zakończenia inwestycji przez dewelopera. Teraz każdy pretekst do wycofania się z umowy może być dobry. A jeszcze pamiętamy, jak nie tak dawno deweloperzy rozwiązywali umowy po to, by podnieść ceny dla kolejnych nabywców.Dodatkowo kłopoty mogą mieć ci deweloperzy, którzy właśnie zaczynają sprzedawać nowe projekty i spostrzegają nagle, że rynek nie akceptuje wywindowanych cen z 2007 r. Taka sytuacja w oczywisty sposób może doprowadzić do konieczności przerwania inwestycji, a w konsekwencji do problemów banków, które zbyt optymistycznie udzielały kredytów. W pierwszej kolejności taka sytuacja może nastąpić w największych polskich miastach, w których bańka spekulacyjna urosła w 2006 i 2007 roku do największych rozmiarów.

Jeżeli taki scenariusz nastąpi, to kryzys na rynku nieruchomości będzie podobny do amerykańskiego i hiszpańskiego, ale w dużo mniejszej skali. Ponieważ relacja wartości udzielonych kredytów hipotecznych do PKB w Polsce wynosi tylko około 10 proc., wobec średnio 50 proc. w Europie Zachodniej i 75 proc. w USA, ewentualne problemy rynku nie będą miały u nas takiego wpływu na całą gospodarkę, jak mają w najbardziej rozwiniętych gospodarkach świata.

—gb