Cieknący dach we wspólnocie

Wraz z mężem jesteśmy członkami wspólnoty mieszkaniowej. Dach w naszym budynku wymaga remontu, ale wspólnota nie zgromadziła wystarczających środków, by naprawę sfinansować, a kredytu wziąć nie chce. Nasze mieszkanie jest systematycznie zalewane.

Kilka razy zgłaszaliśmy problem w administracji, ale dach nadal cieknie, mimo że były wykonywane miejscowe naprawy. Czy możemy skutecznie domagać się od wspólnoty lub administracji zwrotu kosztów związanych z usunięciem skutków zalania?

(nazwisko do wiadomości redakcji)

Odpowiada Janusz Gdański - ekspert Ogólnopolskiej Izby Gospodarki Nieruchomościami

– Czytelnik musi przede wszystkim zdać sobie sprawę z tego, że jest członkiem wspólnoty i odpowiada – wraz z pozostałymi właścicielami lokalu – za zły stan dachu. Administracja nic poradzić nie może, jeśli wspólnota nie podejmie uchwały o remoncie dachu i nie zgromadzi wystarczających środków na jego sfinansowanie.

Z treści pytania można wywnioskować, że czytelniczka nie do końca zdaje sobie z tego sprawę. Może, oczywiście, wystąpić do wspólnoty o odszkodowanie, a gdyby go nie uzyskała, skierować sprawę do sądu, ale wyrok trudno przewidzieć. Sąd może dojść do wniosku, że czytelnik nie wykazywał inicjatywy w sprawie podjęcia uchwały o remoncie i powództwo oddalić.

Gdyby jednak sąd odszkodowanie przyznał, to czytelnicy jako członkowie wspólnoty także byliby tym odszkodowaniem obciążeni (proporcjonalnie do posiadanego udziału w nieruchomości wspólnej) oraz partycypowaliby w kosztach sądowych.

Proponuję, aby podczas najbliższego zebrania wspólnoty czytelnicy w sposób zdecydowany zażądali podjęcia uchwały dotyczącej remontu dachu. Jeśli stosowna uchwała nie zostanie podjęta, to mają prawo – na podstawie art. 24 ustawy o własności lokali – zobowiązać zarząd wspólnoty do wystąpienia do sądu celem ustalenia, czy remont jest istotnie konieczny. Trzeba się jednak liczyć z kosztami – sąd może np. zlecić wykonanie ekspertyzy, za którą zapłaci wspólnota lub skarżący, jeśli okaże się, że remont nie jest konieczny.

Jestem jednak przekonany, że wspólnota – gdy zda sobie sprawę z ewentualnych konsekwencji finansowych odrzucenia projektu uchwały – remont zaakceptuje i zdecyduje się na wzięcie kredytu, jeśli będzie to konieczne.