Wykupujemy lokal użytkowy od spółdzielni

Najemca lub posiadacz własnościowego prawa do lokalu użytkowego w spółdzielni mieszkaniowej może stać się jego właścicielem. Podpowiadamy, jak to zrobić

Od spółdzielni mieszkaniowej można wykupić na własność nie tylko mieszkania, lecz także lokale użytkowe znajdujące się w blokach lub pawilonach handlowych. Mówi o tym ustawa z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (DzU z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.; dalej: ustawa).

Składamy wniosek

Osoba zainteresowana wykupem składa wniosek do spółdzielni. Nie musi być obszerny. Wystarczy w nim poinformować, że zamierzamy skorzystać z przysługującego nam roszczenia, i powołać się na odpowiedni przepis. W wypadku posiadaczy własnościowych praw będzie to art. 17¹⁴, a najemców – art. 39 ustawy. Najemcy powinni do wniosku dołączyć dokumenty potwierdzające, że ponieśli pełny koszt budowy wynajmowanych lokali.

Bez uchwały ani rusz

Gdy złożymy wniosek, pracownicy spółdzielni sprawdzą, czy spełniamy wymagania zawarte w przepisach, a także w uchwale spółdzielczej. Chodzi o uchwałę określającą przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali, jakie znajdują się w budynku (budynkach).

Z uchwały wynika, kto i jakie lokale może nabyć w danej nieruchomości na własność oraz czy i jakie pomieszczenia przynależne (piwnica, komórka) będą do nich należeć. Mówi ona także, jakie udziały w nieruchomości wspólnej będą związane z poszczególnymi lokalami oraz czy na lokalach ciążą długi, np. zaległe opłaty.

Spółdzielnie nie chcą przenosić własności żadnego lokalu w budynku (lub budynkach) dopóty, dopóki uchwała nie wejdzie w życie. Taką uchwałę powinny już podjąć spółdzielnie, do których w przeszłości wpłynął przynajmniej jeden wniosek o przeniesienie lokalu na własność. Bywa z tym jednak różnie. W wielu z nich, chociaż wnioski wpłynęły już dawno, uchwały jeszcze nie ma. Niektóre nie chciały się wyzbyć swojej własności. Wiele spółdzielni (głównie w dużych miastach) pobudowało bloki nie na swoich gruntach. Tam przekształcenia mieszkań w pełną własność nie będą możliwe dopóty, dopóki spółdzielnia nie uporządkuje sytuacji prawnej nieruchomości.

Uwaga! Władze spółdzielni mają trzy miesiące od daty złożenia wniosku na zmianę statusu lokalu na własność.

Jeżeli tego terminu nie dotrzymają, grozi im odpowiedzialność karna (ograniczenie wolności lub grzywna).

Mówi o tym art. 272 ustawy. Doniesienie do prokuratury można składać tylko w tych przypadkach, gdy spółdzielnie celowo utrudniają przekształcenie. Jeżeli natomiast nie dotrzymano terminu, bo np. spółdzielnia ma nieuregulowany stan prawny, to odpowiedzialność jej władzom nie grozi.

Warunki wykupu lokali własnościowych

Od 31 lipca 2007 r. obowiązują nowe zasady przekształcania spółdzielczych własnościowych praw do lokali użytkowych we własność. Od tej daty osoba, która chce wykupić lokal na własność, musi spełnić odpowiednie warunki (art. 17¹⁴ ustawy), czyli spłacić:

• przypadające na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiednią część zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami,
• zadłużenie z tytułu opłat za lokal.

Uwaga! Zwróć uwagę na dodatkowe koszty związane z termomodernizacją. Najczęściej są one związane z dociepleniem bloku, w którym znajduje się lokal. Od 31 lipca 2007 r. spółdzielnie nie mają prawa obciążać nimi osoby wykupującej lokal, jeżeli prace termomodernizacyjne przeprowadzono ze środków zgromadzonych w funduszu remontowym.

Są to spore pieniądze, bo członkowie często musieli spłacać po kilka tysięcy złotych. Na tym tle dochodzi obecnie do wielu nieporozumień. Spółdzielnie nadal bowiem żądają przy wykupie lokalu pieniędzy z tego tytułu.

W opinii Ministerstwa Infrastruktury niektóre spółdzielnie mają do tego prawo. Obowiązująca od 31 lipca 2007 r. nowelizacja nie zawiera bowiem przepisów umarzających z mocy prawa roszczenia spółdzielni z tytułu dociepleń lub innych prac termomodernizacyjnych. Tymczasem z ogólnych zasad prawa cywilnego wynika, że jeżeli ustawa nie stanowi inaczej, to do stosunków prawnych istniejących w chwili wejścia w życie ustawy stosuje się przepisy dotychczasowe. Z tych powodów – zdaniem ministerstwa – żądania spółdzielni pieniędzy za docieplenia często są zasadne.