Czy wspólnota może zdecydować o równym podziale kosztów?

autor: Jerzy Dudek

źródło: Fotorzepa

+zobacz więcej zdjęć

Czy jest możliwe rozliczenie kosztów nowej inwestycji we wspólnocie np. bramy wjazdowej na posesję, nie według udziałów, tak jak to przewiduje ustawa, lecz według zasady po równo na każdego właściciela? Taką uchwałę podjęła większość właścicieli na zebraniu wspólnoty. Czy można na podstawie podjętej większością głosów uchwały, rozliczyć koszty zarządcy-administratora nieruchomości, nie według udziałów, lecz podzielić przez ilość mieszkań we wspólnocie?

- E.L.

Zgodnie z art. 12 ust. 2 ustawy o własności lokali (uwl) właściciele lokali ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach i w wysokości odpowiadającej wielkości udziałów. Zasada ta jest również wyrażona w art. 207 kodeksu cywilnego. Innymi słowy - im większy udział, tym większe koszty (wydatki). Ustawa nie przewiduje innego podziału kosztów niż według wysokości udziałów. Właściciele mogą jedynie podjąć decyzję (w drodze uchwały) o zwiększeniu obciążenia dla właścicieli lokali użytkowych, jeżeli uzasadnia to sposób korzystania z tych lokali (art. 12 ust. 3 uwl).

Właściciele lokali mogą oczywiście przyjąć inny niż ustawowy sposób zarządu nieruchomością wspólną, lecz powinni to zrobić w umowie zawartej w formie aktu notarialnego (art. 18 uwl). Na jej zawarcie muszą się jednak zgodzić wszyscy właściciele. Natomiast uchwałę, która przewiduje równy podział kosztów, każdy z właścicieli może zaskarżyć do sądu z powodu jej niezgodności z przepisami prawa lub z umową właścicieli lokali albo jeśli narusza ona zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną lub w inny sposób narusza jego interesy (art. 25 ust. 1 uwl)

Podział kosztów zarządu nieruchomością wspólną "po równo" może być krzywdzący dla właścicieli mniejszych lokali, czyli niższych udziałów w nieruchomości wspólnej, a bardzo korzystny dla właścicieli większych udziałów. Powstaje jednak pytanie, czy tak będzie w każdej sytuacji. Z bramy wjazdowej właściciele korzystają w wymiarze niezależnym od wielkości udziału. Niezależna od metrażu jest również ilość wytwarzanych w danym mieszkaniu śmieci. Niestety, przepisy nie rozstrzygają takich wątpliwości.