Czy wspólnota może powstać tylko w części budynku?

W byłym budynku zakładowym przekazanym nieodpłatnie gminie powstała wspólnota mieszkaniowa. Budynek składa się z trzech klatek schodowych. Mieszkańcy jednej z nich zostali wykluczeni ze wspólnoty oraz możliwości wykupienia mieszkań. Powodem wykluczenia wg gminy jest nieuregulowany stan prawny gruntu, na którym znajduje się ta część budynku. Powstaje wobec tego pytanie, czy jest zgodne z prawem powstanie wspólnoty w budynku posadowionym na gruncie o nieuregulowanym stanie prawnym? A jeśli tak, to dlaczego do części mieszkańców tego samego budynku stosuje się inne kryteria prawne?

Dla wyjaśnienia należy dodać, że zezwolenie na budowę dotyczy jednego budynku, a nie trzech przylegających do siebie.

- L.

Prawdopodobnie budynek stoi częściowo na gruncie, do którego zgłoszono roszczenia o zwrot. Często zdarza się tak, że dawni właściciele nieruchomości lub ich spadkobiercy zwlekają z ujawnieniem swoich roszczeń i robią to dopiero wtedy, gdy w danym budynku ruszy procedura sprzedaży mieszkań dotychczasowym najemcom. Wraz z mieszkaniem najemca nabywa udział w gruncie, na którym stoi budynek, a nie ma możliwości unieważnienia aktu notarialnego sprzedaży sporządzonego przed zgłoszeniem roszczenia o zwrot gruntu.

Jeśli tak było w opisanym przez czytelnika przypadku, to na podstawie art. 34 ust. 3 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (ugn) gmina miała obowiązek przerwać procedurę sprzedaży mieszkań dotychczasowym najemcom. Taka przerwa będzie trwać do czasu wyjaśnienia w postępowaniu administracyjnym, komu przysługuje prawo własności spornej działki, a tym samym części budynku na niej wzniesionego. Obowiązuje bowiem zasada: "to, co na gruncie, jest własnością właściciela gruntu". Oznacza ona, że jeśli dawny właściciel odzyska swoją działkę, to jednocześnie może się stać właścicielem tej części budynku, która jego działkę zajmuje, a tym samym właścicielem mieszkań i członkiem wspólnoty mieszkaniowej.

Wspólnota mieszkaniowa powstaje z mocy prawa, jeśli w budynku jest przynajmniej dwóch właścicieli. W przypadku opisanym przez czytelnika wspólnotę tworzą właściciele wyodrębnionych lokali oraz - do czasu rozstrzygnięcia sprawy własności gruntu - gmina jako właściciel lokali niewyodrębnionych. Nie było więc przeszkód prawnych do powstania wspólnoty.

Osoby zajmujące niewyodrębnione lokale są ich najemcami, a więc nigdy nie mogły być członkami wspólnoty mieszkaniowej, a co za tym idzie - nie mogły zostać z niej wykluczone. Ich status reguluje ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego . Pomijając kwestię nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości, na której stoi budynek wspólnoty, należy przypomnieć, że decyzję o tym, czy i kiedy sprzedać lokale podejmuje gmina. Najemca nie ma żadnych możliwości, by ją do tego zmusić. Ma natomiast prawo pierwszeństwa w nabyciu wystawionego na sprzedaż lokalu - gmina nie może go przy sprzedaży pominąć (art. 34 ust. 1 pkt 3 ugn).